商业管理公司自持物业经营税务筹划方案
一、概况：
泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米：
二、自营物业应交税费种类：
1、营业税及附加：按租金收入的5.60%；
2、印花税：按租金收入的0.1%；
fxxk3、水利基金：按租金收入的0.08%；
4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下：
4.1 《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
4.2 《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
4.3 《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下：
4.3.1  以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％；
4.3.2  以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。
5、所得税：房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所
有的按租金收入交纳1%的个人所得税。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：
5.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，
出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入
（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
5.2.1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
5.2.3按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
5.3 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。(国税发〔2009〕31号)《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
5.4 从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：
5.4.1 行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非
货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间
内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。
5.4.2行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这
类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；
二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。这种与实际
销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。
6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标
准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6
元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土地使用面积征收。
6.1开发区每平方米土地使用税税额为6.00元。
6.2东沙泰祥家苑每平方米土地使用税为4.00元。
6.3望湖星城每平方米土地使用税为元。
三、纳税筹划思路：
从以上自营物业税费负担情况分析可以看出，自营物业的税费负担主要来自房产税和企业所得税，所
以我们筹划的思路主要从降低这两个税种负担出发考虑。
1、改出租为转租筹划
1.1、组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。
1.2、政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。
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1.3、第一道租金占总租金比例为在67.49%以下才可节税，越小节税越多。该方案多出一道营业税M×5%，节省一道房产税（H-M）×12%，只有当H>1.47M时，该筹划方案才可行（假设直接租赁租金为H，转租第一道租金为M）。
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1.3.1  置业公司--（100万）---租户
1.3.2  置业公司--（67.49万）--商业运营公司--（100万）--租户
假设：直接租赁租金H=100万元，转租第一道租金为M
即有：100*（5.78%+12%）<=M*（5.78%+12%）+100*5.78%
17.78<=17.73%*M+5.78
17.78%M<=12
M<=67.49
通过以上计算可知：转租赁时当第一道租金占总租金的比例达到67.49%时，两种方式税负相等，也就是说转租赁时第一道租金比例最大不能超过67.49%，否则适得其反，原因是转租赁时第一道租金多交了一道5.78%的税金。
1.4、税务风险：
1.4.1 本例置业公司将房产出租给商业运营公司应当按照正常交易价格收取租金，如果置业公司为了降低税收负担，向商业运营公司收取的租金明显偏低且无正当理由的，
主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。
1.4.2、商业运营公司通过转租行为取得了至少32万元的利润，如果商业运营公司没有足够的成本费用冲抵利润，就要按利润缴纳25%的企业所得税。
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1.4.3、由于出租房和资产管理公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行相应调整，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。但是，如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低。
2、改变租金收取方式筹划
2.1、将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。
2.2、政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税是对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
2.3、经营模式对比。租金与管理费比例应适当，不能一味的扩大管理费用的比例。2.
3.1    置业公司-----100万------租户
退休金计算公式租金60万元
2.3.2    置业公司-----              ---租户
管理费用40万元
2.3.3  若管理费用为M，则节约的税金为12%M。
2.4、税务风险：
行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。
3、消除免租期筹划
3.1、分析：免租期只会增加公司房产税税负。按年租金120万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可减少税金26.40万元。
3.2、政策依据：
3.2.1 房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
3.2.2 若合同中规定了免租期，税务解释即为在“免租期”内应按照房产原值纳税，在“非免租期”内按照租金收入纳税
3.2.2.1  置业公司---3月免租期9月租金120--租户，房产税为15000*（1-20%）*1.2%*3/12+120*12%=50.00万元；
3.2.2.2  置业公司---12月租金120万月租金10万--租户，房产税为120*12%=2
4.00万元；
3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味着税法的“免税”，而要多交房产税26.00万元。
3.3、注意事项：只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。
4、租赁房屋交付时间筹划
4.1 若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可减少一个月从房产原值计税缴纳房产税。按原值15000万，月租金10万元计算，税负减少10.80万元。
4.2 政策依据：
4.2.1 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
4.2.2 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。
4.3 模式比较：
如何提高执行力4.3.1 置业公司--交付日7月1日--租户1-7月按原值交纳房产税
8-12月按租金交纳房产税
税金计算：1--7月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*7/12=84万元
8-12月房产税=5*10*12%=6万元
全年房产税=84+6=90万元
4.3.2 置业公司--交付日6月30日-租户1-6月按原值交纳房产税
7-12月按租金交纳房产税
税金计算：1--6月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*6/12=72万元
7-12月房产税=6*10*12%=7.20万元
全年房产税=72+7.20=79.20万元
两种模式税负相差10.80万元
5、正确划分房屋和非房屋租赁价款筹划
5.1 相关规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或