风险要素
定义/授信政策
个人房贷
⏹ 个人住房贷款定义：以住房作为抵押物的所有个人贷款业务，包括个人住房按揭贷款、非交易平按贷款和个人住房抵押贷款。
⏹ 个人商用房贷款定义：以商用房（写字楼、商铺）作为抵押物的个人贷款业务，包括个人商用房（写字楼、商铺）按揭贷款和个人商用房（写字楼、商铺）抵押贷款，但不受理现状为空置或整体空置率超过10%的商用房。
监管政策
⏹ 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
⏹ 利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
⏹ 住房贷款的首付比例和利率水平应随套数增加而大幅提高。
适用范围
⏹ 住房审批大纲适用范围：
1、    一手住房按揭贷款和二手住房按揭贷款。
2、住房非交易平按贷款。
3、符合以下条件的住房抵押贷款：
（1）受薪人士的抵押贷款；
（2）自雇人士的3年及以上期供类(还款间隔不超过一个月)抵押贷款。
4、额度内一手住房按揭的审批不必参照“抵押率调整项（抵押物）”，以额度终审意见的最高成数作为基本抵押率,不受最小贷款额限制，同时必须严格执行额度终审意见中对借款人及抵押物的限制性条款。
5、自雇人士的非期供类和3年以下期供类抵押贷款不适用本审批大纲。
6、以商住两用房为抵押物的贷款，审查标准参照写字楼的审查标准。
⏹ 经营性住房抵押贷款须综合考虑借款人的经营风险。
⏹ 商用房（写字楼、商铺）审批大纲适用范围：
1、一手商用房（写字楼、商铺）按揭贷款和二手商用房（写字楼、商铺）按揭贷款住房商业贷款。
2、符合以下条件的商用房（写字楼、商铺）抵押贷款：
（1）受薪人士的抵押贷款。
（2）自雇人士的3年及以上期供类(期供间隔不超过一个月)抵押贷款。
3、额度内一手商用房（写字楼、商铺）按揭的审批可不必参照“抵押率调整项（抵押物）” 以额度终审意见的最高成数作为基本抵押率, 不受最小贷款额限制，同时必须严格执行额度终审意见中对借款人及抵押物的限制性条款。
4、自雇人士的非期供类和3年以下期供类商用房（写字楼、商铺）抵押贷款不适用本审批大纲。
5、以商住两用房为抵押物的贷款，审查标准参照写字楼的审查标准。
⏹ 经营性商用房抵押贷款须综合考虑借款人的经营风险。
⏹ 住房和商用房审批大纲不适用于还款方式为到期一次还本付息、等本等息或期供间隔超过一个月的个人信贷业务。此类个人房贷业务须按照分行相关授权文件中的“例外审批机制”，以政策例外的形式逐笔报总行审批。分行个人展业贷款（比如：“创业宝”）由总行核定信贷政策或实施方案的,可以按相关文件继续采用“季供”或按季付息还款方式。
个案处理
⏹ “个案处理”的定义：               
审批大纲中凡标明“个案处理”项的，可按照个案处理机制进行终审，具体说明如下：            1、有权终审人：个贷部门负责人、个贷主管行长。       
2、LTV调整幅度：不可优于“个案处理”后所附条件。               
3、报备：所有通过个案处理机制审批的贷款均须实行严格的台账管理,并于次月5日前按月报备总行住房与消费信贷部贷后管理室。
不接受
⏹ “不接受”的定义：
审批大纲中凡标明“不接受”项的，分行无权限终审。确有需要的，可按例外机制报总行审批。
例外机制
借款申请人
⏹ 借款申请人：分为受薪人士和自雇人士。
1、 受薪人士（S）：在所任职公司没有股份，属于合同制聘用的职员；或其他被用人单位雇佣的、以工资（薪金）作为主要收入来源的人士。
2、 自雇人士（Z）：自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者；以个体经营收入作为主要还款来源的其他各类人员，含自由职业者；及其它特殊情况。
⏹ 借款申请人：按照资产情况区分出高资产净值人士。
⏹ 还款能力证明文件类型：根据借款人所提供的还款能力证明文件的类型分为完整的收入证明（A1）、完整的收入证明（A2）、欠完整收入证明（B）以及无收入证明或收入证明无法采信(C)三类。
⏹ 收入证明文件定义：
     收入
文件
借款
申请人
完整的收入证明
（A1）
（满足以下任一条件）
欠完整的收入证明
(B)
（满足以下任一条件）
无收入证明或收入证明无法采信
(C)
（满足以下任一条件）
受薪人士
（S）
1、 申请人提供最近连续3个月以上（含）的工资发放记录，包括代发工资存折复印件、银行结算清单、网银下载的交易明细、税单、工资单等可信记录；
2、 申请人提供由政府机关、行政事业单位（如海关、税务）、公用事业单位（如学校、公立医院等）、邮电、电力、交通、金融等单位出具的加盖公章或人事部门印章的收入证明；
3、 申请人提供由大型外企、国有企业、上市公司及大中型企业开具的加盖公章或人事部门印章的收入证明；
4、 申请人提供房屋租赁合同和相应的房租纳税单据或连续三个月的账户交易流水或房管部门备案证明；
5、 申请人提供打印出来并经确认可信的本人本市公积金缴存记录，按照所载工资收入金额认定，或者月缴存金额的10倍作为收入证明。
6、 申请人提供征信系统显示的社保记录中，参保单位与收入证明单位一致，且为SA-2、SA-3项所述之外的单位的，放大2.5倍后可以满足DTI计算要求的参保工资可核定为收入。
7、 凡符合“受薪人士其他可佐证收入认定补充规定”条件的，按照相关规定认定。
＃  如提供的收入证明材料未能清晰显示其所属工作单位，以上2和3类人士还须同时提供工作证明材料（如工作证、单位出具的证明等）。
1、 申请人提供最近不足3个月的工资存折复印件、银行结算清单、网银下载的交易明细、税单、工资单等可信记录；
2、 申请人提供仅以房屋租赁合同作为租金收入的证明文件；
3、 申请人提供征信系统显示的社保记录中，参保单位与收入证明单位一致，且为SA-2、SA-3项所述之外的单位的，放大5倍后可以满足DTI计算要求的参保工资可核定为收入。
4、 对于申请人的非存折流水形式的现金收入，如果可提供明确佐证材料的，可按照下述“受薪人士的收入补充认定”执行。
5、 购买“第二套房”自住（改善居住条件、提升居住品质或子女就近入读名校），商品住宅按揭成数不超过六成、贷款利率至少按基准上浮10%时，如果借款人具有连续24个月及以上的银行期供类贷款无拖欠还款记录、信用卡征信记录正常，近24个月就业状况正常，可以按合理判断的收入金额认定为B类。
6、 其他未在SA类和SC类中所列的。
1、 申请人仅提供由小型企业、不知名企业所出具的收入证明；
2、 申请人提供的收入证明明显偏离整个行业的平均收入水平，或可信度较差；
3、 申请人提供的收入证明文件来源于港、澳、台或国外的公司且无法核实其真实性；
4、 申请人无法提供收入证明文件。
5、 申请人未提供社保记录，或社保记录中的参保工资不满足SA-5、SB-3项要求的。
自雇人士
（Z）
1、 申请人提供个人名下或公司名下（能证明属于借款人可以独立支配的公司）最近连续6个月的银行交易记录，包括对帐单、银行提供的结算清单、网银下载的交易明细等可信记录，以及借款人企业的营业执照等可以证明借款人与公司关系的文件；
2、 申请人提供最近期连续6个月的税单；
3、 申请人提供其他可以明确显示过去6个月经营收入的文件，如已执行或正在执行的合同、订单、收款记录等；
4、 申请人提供房屋租赁合同和相应的房租纳税单据或连续三个月的账户交易流水或房管部门备案证明。
1、 申请人提供仅以房屋租赁合同作为租金收入的证明文件；
2、 申请人提供最近期连续2-5个月（含）个月的ZA中所列的收入文件；
3、 申请人提供所经营的企业与知名大型企业所签订的尚未执行的合同。
4、 对于购买“第二套房”自住，商品住宅按揭成数不超过六成，贷款利率至少按基准上浮10%时，如果借款人的银行期供类贷款有连续24个月及以上无拖欠还款记录、信用卡征信记录正常，自雇人士近3年经营自办企业且经营正常，可按合理判断的收入金额认定。
1、 申请人仅提供自己经营公司出具的收入证明文件；
2、 申请人提供最近期连续不足2个月的ZA中所列的收入文件。
⏹ 联合借款人收入证明文件类型不一致的问题：
1、 联合借款人为配偶关系或者直系亲属关系的，在核定申请人的联合收入类型时：
如果申请人中，收入完整度更高的人的家庭月房产支出与收入比（DTI）≤65％，则可采用完整度更高者进行认定。
如果申请人中，收入完整度更高的人的家庭月房产支出与收入比（DTI）＞65％，则采用完整度更低者进行认定。
2、 联合借款人非配偶或者直系亲属关系的，在核定申请人的联合收入类型时，须以实际还款人的收入证明文件类型进行认定。
⏹ 单一申请人（家庭）有多种类型的收入证明文件时：
1、 如果按完整度较高类型收入证明的收入金额计算的DTI≤70％，则该笔业务的收入类型按照该完整度较高类型进行认定；
2、 不满足上述第1条要求的，但按（A+B）类收入证明的合计收入计算的DTI≤70％，则该笔业务的收入类型认定为B类；
3、 不满足上述第1、2条的其他情况均认定为C类；
4、 任何情况下，多项收入合计计算的DTI应不超过50%和55%的标准。
受薪人士其他可佐证收入证明文件分类：
受薪认识存在其他可佐证收入的，按本文规定办法认定相关收入金额的，可按其相关收入证明文件类型区分A、B或C。
⏹ 完整的资产证明（A2）：
当借款申请人无法提供可信收入证明文件或者收入证明文件欠完整的情况下，如果可以提供完整的资产证明（资产定义以及净资产的计算如下文所述）表明其属于高资产净值人士，则审批师可以认定借款申请人的还款能力证明文件属于A2类，A2类适用的抵押率的调整情况与完整收入证明文件（A1）相同。
⏹ 高资产净值人士是指（以下条件须同时满足）：
（1） 家庭（含联合借款人）名下净资产值不低于300 万元，且资产负债率不高于 25％；或者净资不低于500万，且资产负债率不高于30%；
（2） 单一借款人申请贷款金额在50万元至250万元之间（含50万元和250万元）；
（3） “净资产”与“资产负债率”的定义见下述定义；
（4） 借款人向我行申请贷款，但其配偶不作为联合借款人时，如果家庭主要收入来源于其配偶、或主要资产在其配偶名下，则必须追加其配偶为联合借款人，否则不适用本条规定；
（5） 借款人提供完整资产证明、从收入证明文件B类或C类调整为资产证明文件A2 类时，不得适用“家庭净资产”调整加分项，也不得给予“低DTI”加分。
⏹ 家庭净资产的定义：借款人家庭（仅限于借款人本人及其配偶）名下的的银行存款、国债、理财产 品、基金市值证明、股票市值证明和房产（包括拟申请购房按揭的房产）等所有资产（不含企业名下资产、不含非上市公司股权），扣除所有负债后的净值。
银行存款：包括定期存单或活期账户余额。活期存款须考虑日均余额。
国债：我行认定价值以面额的100%为准。
理财产品；对于我行发行的，我行认定价值以合同金额的100%为准；对于他行发行的（仅限于保本型）理财产品，我行认定价值以合同金额的80%为准。
基金市值证明：我行认定价值以距今2周以内基金账户市值证明的70%为准，同时应充分考虑证券市场大幅波动的情况。
股票市值证明；仅限于可上市流通的股票，我行认定价值以距今2周以内股票账户市值证明的50%为准，同时应充分考虑证券市场大幅波动的情况。
基金、股票账户市值证明一般以基金公司、证券公司出具的证明为准，若借款人自行打印，则我行调查人员必须现场核实。
房产：对于我行已设立分行城市区域的房产，我行认定价值以市场价格的90%为准，对于我行未设立分行区域的异地房产，以购房合同、发票或房产证上显示的交易价格或购建价格为准。分行所在地相邻市县的商品住宅可按分行调查确认的市价的不超过90%认定。
⏹ 资产负债率的定义：此处所指资产负债率的时点为假设借款人借款以后，计算公式为：
资产负债率=负债总额/（净资产+负债总额）
负债总额是指借款人名下所有负债金额（包括本次拟申请贷款金额）的总和。
DTI
⏹ 定义：DTI指借款人的月债务支出（D）与月均可支配收入（I）之比；DTI=D/I。
⏹ 我行DTI标准：
借款人偿还月住房贷款（包括已有的所有住房贷款和拟申请的住房贷款）的支出与收入比：DTI≤50%
借款人偿还月所有债务（包括住房、商用房贷款、其他贷款及其他债务支出）的支出与收入比：DTI≤55%   
⏹ 我行DTI的计算：
D的计算
月住房贷款支出＝月还款DTI计算额（我行住房贷款）＋其他住房贷款月还款额+月物业管理费
月所有债务支出＝月还款DTI计算额（我行住房贷款）＋月还款DTI计算额（我行商用房贷款）＋其他房屋贷款月还款额＋月物业管理费+其他债务月均偿付额
月还款DTI计算额（我行住房贷款）：按照我行贷款的金额、利率和DTI期供计算期计算。DTI期供计算期是指该项业务品种的固定政策期限,具体为:
✧ 住房按揭贷款的DTI期供计算期为30年(360月)；
✧ 住房纯抵贷款的DTI期供计算期为10年(120月、不区分押旧买新)；
✧ 住房非交易平按贷款的DTI期供计算期最长为原贷款剩余期限；
✧ 独栋别墅交易性按揭贷款的DTI期供计算期为20年，其他独栋别墅贷款最长不超过10年；
✧ 须考虑我行既定政策中借款人年龄和抵押物楼龄对贷款期限的限制，按孰短原则取期供计算期；
✧ 以上DTI期供计算期暂不区分受薪人士、自雇人士。
月还款DTI计算额（我行商用房贷款）：按照我行贷款的金额、利率和DTI期供计算期计算。DTI期供计算期是指该项业务品种的固定政策期限,具体为:
✧ 商用房按揭贷款的DTI期供计算期为10年(120月)；
✧ 商用房纯抵贷款的DTI期供计算期为5年(60月、不区分押旧买新)；
✧ 部分特殊业务涉及商用房转按的，统一取DTI期供计算期为5年(60月)；
✧ 须考虑我行既定政策中借款人年龄和抵押物楼龄对贷款期限的限制，按孰短原则取期供计算期；
✧ 以上DTI期供计算期暂不区分受薪人士、自雇人士。
无论借款人采取何种期供还款方式（按月等额、按月递减或季供、双周供），我行一律以按月等额本息还款法计算的月供金额计算DTI。
I的计算
受薪人士的收入：
SA类人士：工薪收入以其提供的收入证明所记载的可信工资（薪金）进行计算，工薪收入与租金等其他可信收入可累加。
SB及SC类人士：工薪收入以其提供的收入证明所记载的工资（薪金）的90％计算，须同时考虑行业合理收入水平，以不超过当地同行业合理收入水平的120%为限，工薪收入与租金收入等其他可信收入可累加。
受薪人士其他可佐证收入认定的补充规定
1、 针对国内一些企业以非存折流水形式发放工薪奖金等情况，认定收入金额时不局限于工资存折流水，允许在可以提供佐证材料、合理推断借款人可信收入的情况下，按该可信收入金额将符合下述条件的受薪人士认定为A类：
（1）借款人收入流水证明材料符合A类定义，现金收入部分有合理的佐证，以合理推断其总收入和资产积累状况；如果现金收入不能被佐证，则应降低其收入的认定金额、直至相关收入能够被佐证；
（2）该收入最高可按照当地同行业类似职务岗位的通常收入水平进行认定，但金额不得超过借款人所提供银行存折流水记载可信收入金额的1.5倍、且不超过借款人就业单位所出具“收入证明“记载金额；按该方式认定的借款人月均工薪收入最高不超过人民币2万元；
（3）必须逐笔由分行信贷审批人员或电话核查专岗人员进行电话核查（并记录于信贷档案），印证其就业状况真实性和贷款意愿真实性；
（4）类似年终奖的一次性大额工薪收入应按月分摊，不能全额计入当月收入计算其近期月均工薪收入；
（5）不适用于工薪收入主要为销售业务提成的业务员、销售代表等收入不稳定人士的工薪收入认定。
2、 收入流水证明材料符合B类定义的SB类受薪人士的现金类工薪收入可比照上述方式认定，但工薪收入合计不超过借款人银行存折流水记载可信工薪收入金额的1.5倍，且不得超过当地同行业类似职务岗位平均工薪收入水平的1.2倍，并符合上述（1）－（5）项条件。
3、 行政事业单位在职人员的收入认定：当借款申请人为政府机关、事业单位（如公立医院和学校等）的正式员工，如果调查、审批人员认为其提供的完整收入证明文件上显示金额不符合当地实际情况，则可以根据实际情况放大一定倍数进行认定，放大倍数一般不超过2倍、最大不超过3倍，超过2倍以上时必须对超额认定的理由进行充分地书面说明、并由二级及以上个贷审批师审批。
自雇人士的收入
I的计算
ZA类
⏹ 以银行进账单的月均收支差额推算其月均可支配收入：I=月均收入－月均支出
⏹ 或，以银行进账单的月均收入推算其营业额T，再计算其月均可支配收入：I=T×推算的销售利润率。推算的销售利润率根据不同行业的特征，采用适宜的利润率水平，一般取5-10％之间。
⏹ 或，以税单推算营业额T，再计算其月均可支配收入：I=T×推算的销售利润率。推算的销售利润率根据不同行业的特征，采用适宜的利润率水平，一般取5-10％之间。（需根据不同的税种及对应的税率计算）
ZB 类
⏹ 按ZA类计算的I的90％计算，须同时考虑行业合理收入水平。
ZC类
⏹ 按其提供的收入证明所记载的工资（薪金）的80％计算，须同时考虑行业合理收入水平。
● 在自雇人士的收入计算中，如果所提供的收入证明文件用上述方法无法合理推算其收入，分行可以根据其他合理的方法进行计算。
自雇人士收入认定的补充说明
1、 自雇人士贷款的还款来源不仅包括其经营利润，还可以包括其折旧等。对提供其企业经审计年度财务报表、附表及其附注的，可以按经营活动现金净流量认定自雇人士收入、或按照息税折摊前利润（EBITDA）进行认定。
2、 自雇人士收入通常具有不稳定性，且易受销售条件（放账金额及收款账期）的影响。对不能提供其企业审计报表的客户，可以结合纳税申报表、原始营业收入水单等客观材料推算其利润状况和还款能力。对无交易背景的贷款业务，应结合考虑以下因素合理、审慎调整其收入认定金额：
（1） 其经营能力：企业是否持续成长、经营模式和竞争优势等；
（2） 其企业经营风险：销售对象和采购渠道相对分散，不存在行业过度竞争而不断降价、行业内反映生意难做甚至有同类企业缩小规模或停业情况，等；
（3） 其私人财富积累状况；
（4） 个人和企业的负债水平和资信记录。
⏹ 租金收入的问题。对于以租金收益计算可支配收入的：
1、 如果借款人能提供租约以及相应的房租纳税单据或连续三个月的账户交易流水或房管部门备案证明，则以其租金收益的80％计算。
2、 如果借款人仅能提供租约，但无相应的租金收入银行记录，则以我行认定的出租房产价值的4％与租约上显示租金的孰低者计算租金收益。
3、 如果借款人新购房产准备用于出租但尚未出租，则以我行认定的拟出租房产价值的3％计算租金收益。
⏹ 联合借款人收入的问题。
3、 以上“收入”是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，联合申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
4、 非配偶、非直系亲属作为联合借款人的，其中一个借款人的收入必须可以满足DTI的要求。
⏹ 其他说明。
1、 在按银行账务记录（如存折、对账单等）计算借款申请人收入（I）时，客户经理须在账务记录文件资料上明确勾对借款人的各项收入（如在每一项进账款项后注明该项为工资、经营收入或租赁收入等），且加以汇总计算出其月收入。
2、 在完整收入证明的借款人情况下，对于较高收入的借款人，虽然DTI超出本大纲的规定，但除去月债务支出后，其所剩余的月收入足以维持其家庭日常开支的，可以酌情考虑其DTI值。
3、 如果以借款人个人债务支出与收入计算的DTI超过80％，即使其家庭DTI符合我行有关规定，原则上也应追加其配偶为联合借款人或保证人。
抵押率
（LTV）
⏹ 定义：
L：贷款金额
V：房屋价值：以我行认定房产价值为准。
LTV的 计算：L/V
⏹ 我行认定房产价值：对于交易类贷款，取实际交易价格、评估总值、市场咨询价格的孰低或更低；对于非交易转按类贷款、纯抵类贷款，取评估净值与市场咨询价格的孰低或更低。具体可参照《深圳发展银行个人信贷房地产评估规范管理办法（试行）》中相关规定执行。其他说明如下：
1、 除一手住房按揭贷款之外，超过人民币300万元的住房贷款或审批师的认定价值与评估价值差异在10％以上的须提供第二份房产预评估报告（无争议除外）。
2、 关于我行接受的评估公司请参照《深圳发展银行个人信贷房地产评估规范管理办法（试行）》中相关规定。
3、 关于评估报告的格式请参照《深圳发展银行个人信贷房地产评估规范管理办法（试行）》中相关规定。
贷款期限与借款申请人年龄
⏹ 住房按揭贷款期限最短不少于6个月，最长不得超过30年；住房抵押贷款最长不得超过10年；住房非交易平按贷款期限最长不超过原贷款剩余期限；独栋别墅交易性按揭贷款的期限最长不得超过20年，其他独栋别墅贷款最长不超过10年。
⏹ 商用房（写字楼、商铺）按揭贷款期限最短不少于6个月，最长不超过10年；商用房（写字楼、商铺）抵押贷款期限最短不少于6个月，最长不超过5年；其中专业市场抵押贷款期限最长不超过3年。
⏹ 贷款期限应结合贷款用途综合考虑，不得超过相应贷款用途所限定的最长贷款期限。
⏹ 借款人年龄在18周岁以上并具备完全民事行为能力。
⏹ 借款申请人年龄与贷款期限之和按以下规则处理，但两者之和不得超过70：
1、 借款人年龄≤50岁：贷款年限与借款人年龄之和≤70
2、 50岁＜借款人年龄≤55岁：贷款年限与借款人年龄之和≤65
3、 借款人年龄＞55岁：贷款年限与借款人年龄之和≤60
4、 对于联合借款人，如果年龄较小者达到25岁，则可按照较小年龄者的年龄确定贷款期限，否则按年龄较大者的年龄确定贷款期限。
住房调整项
抵押物分类
一类区域：
渝中区域包括解放碑商圈、朝天门、两路口、大坪；
江北区域包括：江北商圈、红旗河沟、五里店、北滨路、江北城；
渝北区域包括：冉家坝、新牌坊、北部新区；
沙坪坝区域包括：沙区商圈、杨公桥、沙滨路、天星桥；
九龙坡区域包括：九龙园区、杨家坪商圈、袁家岗；
南岸区域包括：南坪商圈、弹子石、南滨路；四公里至七公里沿线；
大渡口区域包括：大渡口商圈；
高新区域包括：石桥铺片区；
二类区域：
渝中区域包括：解放路、新华路；
江北区域包括：寸滩；
渝北区域包括：两路、龙溪镇；
沙坪坝区域包括：石小路至马家岩；
九龙坡区域包括：二郎、毛线沟、滩子口至九渡口；
南岸区域包括：南山、茶园新区；
大渡口区域包括：九宫庙片区；
巴南区域包括鱼洞至李家沱片区；
三类区域：
渝中区包括十八梯、望龙门；
江北区包括石马河、铁山坪、大石坝；
渝北区包括回兴；九龙坡区包括中梁山；
南岸区包括上新街；
大渡口区包括：双山区；
沙坪坝区域包括大学城片区；
四类区域：除主城区以外的郊区如铜梁、江津、西彭、长寿、永川、涪陵，万州
综合
配套
⏹ 小区：指有专门的物业管理机构管理，24小时保安值勤的小区。
⏹ 轻轨口物业：主要指轻轨口步行500米以内可到达的物业。
⏹ 知名学校：指周边有区、市级重点学校或历史悠久、师资力量强、具有较高社会声望和升学率的传统名校的物业。
知名
楼盘
⏹ 由信誉良好的开发商开发的、总套数在一定数量以上1000套，或总建筑面积在一定平米以上10万的大型著名楼盘，且楼盘在分行当地市场具有良好口碑和较高知名度、三级市场活跃。楼盘由分行自行认定，同时按年度报备总行（清单分行另行附表，且根据市场状况调整）。未经事先报备的楼盘，叙做首笔后2周内应向总行报备。
⏹ （本项需要各分行本地化，并报备总行后生效）
非常规住房
⏹ “经济适用房”是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，但在买卖转让时需按规定缴纳相关税费，且一般在购买五年后方可上市交易。我行仅受理购买时间超过五年的经济适用房，贷款成数须有控制。
⏹ “划拨土地性质的房产” 指职工按住房制度改革政策所购得的住房，使用权类型为划拨。
以下建筑形式的抵押物我行不受理：
⏹  “自建房”。指各单位或个人自筹资金或合资兴建的房屋，一般自用为主，不得在市场上流通。
⏹  “安居房”。指为实施国家“安居工程”而建造的住房。由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。
独栋别墅
⏹ 独栋别墅区别于住房中的其他类型，如普通住房、公寓、联排别墅、叠拼别墅等物业形式，将独栋别墅纳入住房贷款审批大纲，并调整一定的抵押率。
⏹ 对于高于同区域、同类型均价1倍以上的高价住房以及联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、花园洋房等高档住房应从严审批。
写字楼调整项
地段
主流商务区：
渝中区：解放碑商圈；
江北区：江北商圈；
渝北区：北部高新区、新牌坊；
沙坪坝区：沙区商圈；
高新区：石桥铺商圈；
非主流商务区：不在上述主流商务区的写字楼。
写字楼等级
⏹ 甲级：经重庆市有关权威部门认定为甲级的写字楼，基本要求是：有中央空调、消防喷淋、电梯、地下停车场、物业公司管理、咖啡厅等商务设施配套。
⏹ 非甲级：不属于甲级的写字楼的范畴
综合配套
⏹ 停车位紧缺：调查人员可根据实地调查该写字楼的总建筑面积与停车位的比例。一般来说，至少每200M2的建筑面积配1个停车位比较合理。
商铺调整项
物业
形式
⏹ 首层独立临街商铺：是指位于成熟商业区市政道路两旁建筑物的首层，物业用途为商业性质的商铺（含一二层连体且自带内部楼梯的商铺）。
成熟商业区是指在具有一定知名度和品牌的，成规模经营三年以上的大面积商业区域内商铺。
⏹ 成熟的专业市场商铺：是指经营品种比较统一、经营规模成行成市、经营时间三年以上、具有一定知名度的大型专业批发市场。专业市场商铺原则上只接受首层，若为一二层联体房产，价值取向于首层价值，且只办理抵押贷款业务，不办理按揭贷款业务。
⏹ 大型住宅社区配套商铺：是指大型住宅社区配套的商铺，但仅限于外部临街商铺，主干道以下马路商铺、内街商铺、住宅小区内商铺原则上不接受。该商铺必须竣工验收2年（含）以上，基本无空置。
大型住宅社区是指由信誉良好的开发商开发的、总套数在1000套或总建筑面积在10万平米以上的大型著名楼盘的配套商铺，社区楼盘在重庆市场具有良好口碑和较高知名度、三级市场活跃，最终审定权归分行三级以上（含）审批师。
业态
⏹ 是指商铺的实际经营范围或拟经营范围与周边商业定位的协调性和相关性。例如：所抵押的商铺为经营服装的，如果它处于一个经营鞋帽、服装较为集中的商圈则表明该商铺的业态合理、相关；如果经营服装的商铺位于一个专业的电子市场，则表明该商铺的业态不合理、不相关。
商铺运营能力
⏹ 对于大型综合商场或专业市场，需要考察运营商有无成功运营经验，有无统一的物业管理。
商铺之间是否有独立分割
⏹ 有分割是指所抵押的商铺有明显的物理间隔，商铺将来可以独立的进行处置。
⏹ 不可分割是指所抵押的商铺在销售和统一经营期间未按销售时的面积进行明确的物理分割，从而导致抵押物无法单独进行处置，一般发生在以包租返利方式销售商铺的情况下。（目前分行暂不介入）
其它抵押物调整项
楼龄
⏹ 楼龄的计算：是指房屋已使用年限。产权证上有注明房屋明确竣工时间的以此竣工时间计算楼龄，产权证上未注明房屋竣工时间的以评估公司出具的评估报告显示的楼龄或房管局调档房屋信息、或国土证相关信息、或以房屋交付使用的实际年份为标准计算。
⏹ 分行不接受楼龄超过15年的房产作为抵押物，同时二手住房按揭贷款、住房抵押贷款、非交易平转按揭贷款中楼龄与贷款期限之和不超过35年；商用房的楼龄与贷款期限之和不超过25年。
周边商业氛围
⏹ 以商铺、写字楼的空置率为标准，空置率数据可以从评估报告中获得或由我行调查人员实地考察后计算出。
⏹ 计算时必须综合考虑抵押物本身以及周边商圈（商务区）、同类型物业的空置率，认定一个较合理的空置率水平。
⏹ 如果该商铺、写字楼是尚未交付使用的一手商用房，则可根据其周边的商业氛围来估算。
⏹ 如果该商铺、写字楼交付使用未满6个月，则对基本无空置、较多空置、很多空置的标准适当放宽，但幅度不应超过5％。
⏹ 对于交付使用满6个月后仍处于完全空置状态（不包括处于装修中）的商铺贷款业务，原则上我行不介入。
租金回报率
⏹ 租金回报率：是指借款人将商铺、写字楼出租所获得的或预计可获得的年租金净收入与我行认定商用房价值的比。
⏹ 对于有租约并有相应租金收入证明文件（银行记录）证明的，以租约中的租金减去应交纳的税额计算租金净收入。
⏹ 对于尚未出租、无租约或没有相应租金收入证明文件的，可以依据评估报告中同区同类型物业的租金价格与经我行调查后的内部认定租金价格中的较低者。
身份户籍
⏹ 身份户籍的分类和定义：
1、 在本地常住的国内人士：借款申请人或其配偶符合以下任一条件者：1、本地户口（包括本地户籍迁入受理回执）；2、非本地户口但在本地居住满连续2年的，须有暂住证或其他可以证明的文件资料；
2、 非在本地常住的国内人士：不满足上述条件的国内人士；
3、 在本地常住的港澳台人士：在本地居住、工作满连续两年的，有暂住证或其他可以证明的文件资料；
4、 非在本地常住的港澳台人士：不满足上述条件的港澳台人士；
5、 分行暂不受理外籍人士的贷款申请。
⏹ 可以用作证明的文件资料指能明确判断借款人的居住地点和年限的资料：如暂住证、房产证、水电煤气收费单、物业费缴费单、银行帐单记录、有线电视缴费单等。
从事本行业时间
⏹ 最低要求：1、对于受薪人士：累计工作2年以上且在当前行业工作1年以上。
              2、对于自雇人士：在当前行业工作3年以上且自己经营同一企业2年以上。
征信记录
⏹ 采用的征信系统：以人民银行征信中心公布的个人信用报告的信息为主。
⏹ 分类
定  义
良好记录（有最近连续24个月及以上银行信贷记录）
有最近24个月银行信贷记录，无逾期记录，或违约记录≤3×1期
良好记录（仅有最近连续24个月以下银行信贷记录）
银行信贷记录短于24个月，无逾期记录，或违约记录≤3×1期
无记录
无任何银行信贷记录
次良好记录
3×1期＜违约记录≤6×1期
较差记录
6×1期＜违约记录≤9×1，或1×2期
极差记录
违约记录＞9×1期，或≥1×3期，或≥2×2期，或当前仍有逾期未还
【注释】
1、“M×N期”指：在过去24个月内，M为N出现的次数，N为连续未供款的月数。
2、可视同无逾期记录的情形：①可证明的逾期天数在7天以内；②欠供金额小于本期应还期供5%以内的；③还款明细记录与征信报告不符时，提供存折原件或加盖银行鲜章的还款记录。
3、由于按揭楼盘“烂尾”导致的极差记录可通过“例外机制”进行例外审批。
⏹ 考察借款人的信用记录时，重点考察其除信用卡之外的贷款最近24个月的逾期记录。如果借款人无贷款记录，则应参考其信用卡的逾期记录，如属于信用卡信用记录黑名单或其他严重违约情况，应不接受其授信申请。
⏹ 借款申请人存在多笔贷款情况时信用记录的分类：当借款申请人有2笔（含）以上的贷款信用记录为“较差记录”时，借款申请人信用记录分类按照其名下所有贷款逾期记录的累加次数确定，但同一个月发生的欠供可不累加计算。否则，应按照其所有贷款中最差的单笔贷款信用记录认定。
⏹ 如果查询不到借款人的信用报告或者借款人的信用报告显示无贷款，则应按照上述标准考察其配偶的信用报告，并以此作为借款人的征信记录；
如果借款人与其配偶都有不同类别的征信记录，应参照以下矩阵确定信用级别：
配偶
借款人
良好记录
无记录
次良好记录
较差记录
极差记录
良好记录
良好记录
良好记录
良好记录
较差记录
极差记录
无记录
良好记录
无记录
次良好记录
较差记录
极差记录
次良好记录
良好记录
次良好记录
次良好记录
较差记录
极差记录
较差记录
较差记录
较差记录
较差记录
较差记录
极差记录
极差记录
极差记录
极差记录
极差记录
极差记录
极差记录
⏹ 若信用报告显示借款申请人有尚未结清的贷款，但又无近24个月的还款记录时，应要求借款申请人提供存折原件或加盖银行鲜章的还款记录。
⏹ 配偶或者直系亲属作为联合借款人的，可按照上述矩阵确定信用级别；非配偶、非直系亲属作为联合借款人的，以实际主要还款人的信用记录级别为准。
⏹ 将良好记录按照 “有最近连续24个月及以上银行信贷记录”和“仅有最近连续24个月以下银行信贷记录”进行区分，并给予不同的抵押率调整幅度。
低DTI
⏹ DTI≤30％（仅限于月收入大于8000元/月,仅适用于完整收入证明类型）
⏹ 借款人由于提供完整资产证明从收入证明文件B类或C类调整为资产证明文件A2类时，此项不作调整。
家庭净资产
⏹ 根据净资产和资产负债率的计算结果，按照“资产负债率50％以下，且家庭资产不少于100万”、“资产负债率25％以下，且家庭资产不少于300万”和“资产负债率30％以下，且家庭资产不少于500万”对于资产证明的情况进行分类，并给予不同的抵押率调整幅度。按照本项调整时，三项只可选其一，不可累加计算。
⏹ 当借款申请人的收入证明文件为B类或者C类，并且家庭净资产满足“资产负债率25％以下，且家庭资产不少于300万”或者“资产负债率30％以下，且家庭资产不少于500万”时，审批师可以根据借款人的实际情况酌情考虑，是否适用“高资产净值人士还款能力的认定项“认定为资产证明A2类，或者采用本项”家庭净资产“进行调整。
⏹ 当借款人由于提供完整资产证明从收入证明文件B类或C类调整为资产证明文件A2类时，此项不作调整。即净资产符合要求予以提高LTV时，不重复计算。
教育程度/职称
⏹ 须提供有效的硕士研究生、博士研究生学历毕业证书和硕士、博士学位证书。（仅限于同时取得普通高等教育学校（含培养研究生的科研单位）全日制脱产学习而获得的毕业证书和学位证书。）
⏹ 须提供国家高级技术职称证书。
婚姻状况
⏹ 已婚人士提供民政局出具的结婚证；任职单位或其他机构出具的已婚状况证明资料无效。
⏹ 应要求借款人如实申明个人婚姻状况，并认真调查、如实汇报其婚姻状况，凡未提供合法有效的已婚证明的，均按单身认定。
住房抵押贷款（自住房）
⏹ 本项仅适用于住房抵押贷款。
⏹ 若借款人即抵押人，自住房指：房屋实际居住人为借款人本人或其直系亲属（父母、子女），常住而非偶尔居住；并与住址证明文件、固定电话查访结果等合理一致。
⏹ 若借款人非抵押人，自住房指：房屋实际居住人为抵押人本人，常住而非偶尔居住；并与住址证明文件、固定电话查访结果等合理一致。
借款人与抵押人关系
⏹ 借款人与抵押人为直系亲属关系（父母、子女）或夫妻关系的，视同借款人与抵押人为同一人，可不按本项调整。
⏹ 紧密亲属关系仅限于：兄、弟、、妹、配偶的父母、子女的配偶。
商用房经营状况调整项
租约
情况
⏹ 租约条件优越：是指抵押物的租赁合同（或租赁意向书）已经签订，且承租人为政府机关、行政事业单位、公用事业单位、银行、邮电、电力、交通、知名大型外企、优质国有企业或上市公司；租期在3年（含）以上的租约。
⏹ 尚未出租：是指抵押物尚未出租，也未达成租赁意向。
租金收取方式
⏹ 我行可以监管租金收入：是指出租人、承租人及我行签订租金监管协议，约定我行可以监管出租人的租金帐户，保证租金收入优先用于偿还我行按揭款。
自办企业开业年限
⏹ 可根据借款人经营企业的营业执照、机构代码证、税务登记证、贷款卡、借款人的工作收入证明以及征信报告、社保记录等资料上进行综合判定，如无确切文件资料可证明“满3年”的视为“未满3年”。
公司
经营
优势
⏹ 渠道优势——该企业处于某个大型企业的上下游（1+N中的N），并与该大型企业签订了至少3个月以上供销合同（或订单）。
⏹ 垄断优势——企业通过特有渠道获得某种资源独占或拥有某种产品的特许经营权。
⏹ 技术优势——企业生产产品须具备一定的专业技术，该技术限制了其他更多的竞争者进入该行业。
分行限制
⏹ 最大抵押率：按照“建筑面积＜90平方米的首套自住住房按揭”、“建筑面积≥90平方米的首套住房按揭或所购房产非用于自住的住房按揭”、“第二套（含）以上住房按揭”、“住房抵押贷款”、“独栋别墅贷款（含按揭和抵押）”进行分类，我行给予不同贷款种类、不同还款能力证明文件种类的客户的最大抵押率，经调整项调整后的抵押率不得超过该最大值。
⏹ 最大贷款额：我行给予单一客户的最大贷款金额。
⏹ 最小贷款额：按照按揭和抵押业务不同品种，我行给予单一客户的最小贷款金额，但一手住房/商用房按揭额度项下的贷款可不受最低贷款额的限制。