摘要: 现阶段共用建筑消防安全管理问题，通过对了共用建筑普遍存在的火灾隐患和诱发因素进行分析，同时给出加强公共建筑消防安全管理的相关建议，诸如法律责任的明确、法规建设的完善、消防监督管理的模式创新等，以期望进一步消除或减少公共建筑的火灾隐患。
关键词: 火灾；共用建筑；消防安全；管理
两人或多人对同一建筑物具有产权资格，这样共同所有的建筑即称为共同建筑。一般情况下，共同建筑主要有两大类组成:第一，多产权建筑；第二，两个以上（包括两个）以上的单位所租赁的单一产权建筑。从某种程度上讲，共用建筑责任主体多元化很容易出现，而且存在公共消防安全责任不到位，责任主体不明，存在安全隐患的风险，这主要是因而其经营形式以及产权形式多样化所导致的。在这种情况下，其经营主体往往存在各自为政的状况，因而无法开展行之有效的消防管理，由于缺乏经费，无法顺利实施各项消防安全措施，且消防设施的维护管理缺乏保障。通过对这些年的数据分析可知，共用建筑普遍存在火灾隐患，重特大火灾的发生率及伤亡的数量近年来一直保持较高的比例。所以，对共用建筑的消防安全管理进行深入研究，以进一步消除或减少火灾隐患，具有非常重要而迫切的现实意义。
一、共用建筑的消防安全现状
共用建筑消防安全管理模式大体上有以下两种: 一种是多产权建筑，主要包括住宅楼、底层商业网点住宅楼、商住楼、综合楼、商业综合体等几种建筑形式，其共同特点是公共部分的消防设施和消防管理由统一的管理单位负责，其户内部分的消防设施和消防管理由产权方或使用方负责； 另一种是两个或两个以上使用单位分别租赁使用的单一产权建筑，其消防安全管理模式是消防设施完全由统一的管理单位维护管理，消防管理则由使用方各自负责。由于上述两种管理模式都存在管理和使用的不一致性及使用人的多重性，容易在消
防安全管理中遗留大量火灾隐患。
多产权建筑中住宅部分存在严重火灾隐患
多数住宅楼、底层商业网点住宅楼及商住楼消防验收以后，建筑消防设施无人管理，造成火灾隐患大量存在。具体来说，主要存在以下问题: 一是室内消火栓系统无水，消防水带、水配备不齐全； 二是防火门闭门器损坏，火灾时不能自动关闭； 三是住宅未配备灭火器或灭火器配备数量严重不足； 四是火灾自动报警系统损坏或关闭，不能正常使用； 五是消防
水池无水，消防水泵不能启动； 六是防排烟系统停用，物业管理人员甚至根本不知道住宅楼内是否设有防排烟系统以及设置的位置和使用方法。
多产权建筑中办公用房和商业用户擅自改造问题突出
为最大限度的获取经济效益，很多综合楼中的办公用房和商业综合体中的商业店铺擅自采用钢架木板设置夹层，用于储存货物，消防安全问题十分突出: 一是极大地增加了火灾荷载，且钢架木板结构耐火等级低，与建筑火灾危险性不相适应； 二是在夹层大量堆积货物，严重遮挡了消防设施的使用，而在底层并未增设消防设施，致使消防设施不能有效保护所有空间； 三是夹层的设置必然导致电气线路不能满足需要，所以电线乱拉乱接现象严重； 四是有的办公场所擅自改变使用性质，埋压、圈占、甚至拆卸室内消防设施； 五是部分商铺在公共通道上堆放货物，妨碍疏散，影响公共安全。
共用单一产权建筑中的经营性场所消防安全管理
不到位消防设施维护与消防安全管理脱节，消防设施维护保养不到位，火灾隐患久拖不改。据调查，某市84%的临街建筑将底部设计为营业场所，其中又有93%属于租赁经营。在这些
经营性场所中，虽然约定消防设施的维护管理责任由物业服务企业负责，但有的物业服务企业为了降低成本，不能有效履行法律及合同约定的消防安全职责，造成消防设施长期损坏停用，消防控制室人员没有经过专业培训，不能熟练操作维护消防设施，发生火灾时值班人员不会进行基本的应急操作处理。
二、加强共用建筑消防安全管理的建议
1.进一步明确共用建筑中各方的法律责任
目前，我国很多地方已经出台了有关共用建筑消防管理的规章，公安部消防局也准备出台公安标准《多产权建筑消防安全管理》，力图解决共用建筑面临的消防安全突出问题。笔者认为: 一是多产权建筑仅是共用建筑的一个类型，分别租赁使用的单一产权建筑火灾隐患同样突出，应当作为同类问题一并解决；二是地方规章和行业标准没有对应的罚则，使问题得不到彻底改善，应通过法律法规的形式加以完善。当前正值《消防法实施条例》制定之际，笔者建议将共用建筑中使用方、产权方、物业服务企业等几方的消防安全责任进一步加以明确，并制定相应的罚则以确保各方履行各自的法律责任: 产权方应
提供符合要求的固定消防设施和消防安全条件(太笼统，建议修改为符合消防安全条件的建筑) ，且应按照原设计用途出租；使用方对各自使用区域内的消防安全负责； 物业服务企业应负责公共部位和经营性场所的消防安全设施，消防设施的维护保养费用应从物业费中支取。
2.进一步以法律手段加强对物业服务企业的监管
对物业服务企业不履行消防安全职责的处罚不能仅停留在处罚上，应发挥工商、房产管理等行业主管部门的职能作用: 对未能充分履行消防安全管理职责的，工商部门对其营业执照进行年审时不得通过年审； 房产管理部门对其资质年检时不得通过年检。
3.尽快制定出台“共用建筑消防安全管理规则”
很多共用建筑的管理单位和管理人员对共用建筑的消防管理完全凭工作经验，没有统一的标准，消防安全管理水平不高。因此，应该针对近年来共用建筑消防安全管理暴露出的问题，从装修改造管理、用火用电管理、消防设施管理等几个方面尽快制定出台“共用建筑消防安全管理规则”，为共用建筑管理单位规范开展消防安全管理提供依据和标准。
不断创新对共用建筑的消防监督管理模式
针对共用建筑内用户或商户多、违章违法行为多的突出特点，公安机关消防机构应有针对性地进行宣传教育，提高公众的消防安全意识，争取大家主动配合维护消防安全。对共用建筑的监督检查，必须转变过去对一般场所采取的商住楼“检查—处罚—再检查—再处罚”的模式，应采取更加温和的方式，提高消防监督管理效能。比如首先通过物业公司向全体用户或商户发出公告，对拒不履行法律责任和义务的，再按照相应的法律法规进行处罚
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