东莞市塘厦镇房地产开发公司与黄照南房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2021.02.26
【案件字号】(2020)粤19民终10862号
【审理程序】二审
【审理法官】姚勇刚陈美苑黄宇齐 商住楼
【审理法官】姚勇刚陈美苑黄宇齐
【文书类型】判决书
【当事人】东莞市塘厦镇房地产开发公司;黄照南
【当事人】东莞市塘厦镇房地产开发公司黄照南
【当事人-个人】黄照南
【当事人-公司】东莞市塘厦镇房地产开发公司
【代理律师/律所】邓凤歧广东法制盛邦(东莞)律师事务所;吴晓颖广东法制盛邦(东莞)律师事务所;魏日胜广东康邦律师事务所
【代理律师/律所】邓凤歧广东法制盛邦(东莞)律师事务所吴晓颖广东法制盛邦(东莞)律师事务所魏日胜广东康邦律师事务所
【代理律师】邓凤歧吴晓颖魏日胜
【代理律所】广东法制盛邦(东莞)律师事务所广东康邦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】东莞市塘厦镇房地产开发公司
【被告】黄照南
【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】无效代理合同第三人证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对塘厦房地产公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕塘厦房地产公司的上诉，本院分析如下： 首先，《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 《湖畔山庄别墅临时买卖合约》约定剩余款项在黄照南承建湖柏山庄别墅及商住楼工程款中扣除抵偿，而塘厦房地
产公司陈述湖柏山庄别墅及商住楼是在1998年竣工，2001年结算，则最迟在2001年塘厦房地产公司已知道剩余购房款是否可以抵扣以及有无抵扣，其要求黄照南支付剩余购房款的诉讼时效应自2001年起算，塘厦房地产公司并无证据证明期间存在诉讼时效中断、中止的情形，至塘厦房地产公司起诉时，已超过了法定诉讼时效期限。另外，塘厦房地产公司仅提供了湖柏山庄别墅楼的工程款情况，未能反映商住楼的工程款情况，无法核实工程款与案涉楼款、地皮款是否能够抵偿，塘厦房地产公司对此应承担举证不能的责任。综上，原审法院驳回塘厦房地产公司的诉讼请求于法有据，本院予以维持。 综上所述，上诉人塘厦房地产公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项及第一百七十五条的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14523.23元，由上诉人东莞市塘厦镇房地产开发公司负担(已预交)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 14:26:43
【一审法院查明】经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
【二审上诉人诉称】塘厦房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.由黄照南承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院未审查涉案《湖畔山庄别墅临时买卖合约》效力；涉案“合约”实际上为商品房买卖合同，涉案别墅未取得商品房买卖的合法手续，合同无效。“塘厦湖畔山庄”项目原系香港永祥有限公司1993年4月与塘厦房地产公司合作开发，约定由塘厦房地产公司提供约158000平方米土地，香港永祥公司提供建设资金，其中仅13863平方米取得商住用途的土地使用权证。后由于永祥公司资金问题，该项目“烂尾”，塘厦房地产公司收回与香港永祥公司合作开发土地自行开发，并将其中涉案B型别墅126号出卖给黄照南。但该别墅占用土地并未依法完善土地出让手续，塘厦房地产公司至今未取得涉案土地权属。塘厦房地产公司及“湖畔山庄”别墅业主曾多次沟通，希望完善相关土地手续，但至今仍无法办理。一审法院向东莞市自然资源局调查涉案房屋交易是否符合土地政策，是否能够办理过户等问题，东莞市自然资源局对此未作回复，并不表示涉案房屋符合商品房买卖相关规范。塘厦房地产公司为塘厦镇下属集体企业，本案诉讼的目的是收回应收购房款和土地价款，保证集体资产不流失，因此塘厦房地产公司并未主张涉案合约无效。但在黄照南拒不支付购房款和土地价款情况下，一审法院应当对合同效力予以审查并做出判决；二、一审法院对举证责任分配不当。塘厦房地产公司一审主张黄照南支付购房款、地皮
款，提供有“合约”和出卖房屋相关证件，已尽举证责任。黄照南认为其已用“湖柏山庄别墅以及商住楼工程款”抵扣应支付购房款、地皮款，黄照南应当就其主张提供证据，而不应由塘厦房地产公司提供证据。建筑工程结算是双方行为，发包方和承包方均应有相应的结算材料，黄照南主张其承建“湖柏山庄别墅以及商住楼”工程，黄照南应当持有相应的结算报告，黄照南有责任提供相应结算材料支持其主张，黄照南没有提供已用工程款抵扣购房款和地皮款，应承担举证不能责任。而且，塘厦房地产公司在一审中向法院提交的“关于湖柏山庄工程的说明”已经明确，承建“湖柏山庄别墅以及商住楼”工程的并不是黄照南，而是其担任法定代表人的“东莞市塘厦镇石鼓建筑工程公司”，塘厦房地产公司处没有黄照南承建湖柏山庄工程项目结算材料，一审法院亦未要求塘厦房地产公司提供该公司承建工程结算材料；三、“合约”没有约定“扣除抵偿”时间，塘厦房地产公司可以随时主张权利，一审请求未超过诉讼时效。塘厦房地产公司和黄照南《湖畔山庄别墅临时买卖合约》约定：余下25万元楼款以及地皮款，可在黄照南承建湖柏山庄别墅以及商住楼工程款中扣除抵偿，但“合约”并没有约定工程款抵扣时间，或塘厦房地产公司必须以工程款抵扣。一审法院认定湖柏山庄别墅以及商住楼工程结算时间在2001年左右，但该时间黄照南未提出以10万元工程款抵扣涉案购房款和地皮款请求。一审法院以2001年12月31日作为诉讼时效起点，没有法律和事实依据。而且从财务制
度角度，塘厦房地产公司也不可能直接主张东莞市塘厦石鼓建筑工程公司工程款抵扣涉案购房款和地皮款，在黄照南没有提出抵扣请求、“合约”又没有约定抵扣时间情况下，塘厦房地产公司一审提出黄照南支付涉案购房款和地皮款，没有超过诉讼时效。 综上所述，上诉人塘厦房地产公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项及第一百七十五条的规定，判决如下：
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