关于居民小区“住改商”扰民问题的对策建议
随着商事制度改革的深入推进，将居民小区内的居住性用房改变为经营性用房，以此作为市场主体经营场所进行工商登记的情况，日益普遍。但“住改商”市场主体经营扰民问题也呈上升趋势，亟需引起重视。
一、处理“住改商”扰民问题存在的困难
一是超范围经营现象难处理。为尽可能减少对其他业主的影响，《暂行办法》设立了禁止“住改商”的经营类別，不少市场主体为顺利办理执照，核准经营范国为零售业等非禁止的经营类别，而实际经营却包含KTV、餐饮、美容美发等需主管部门审批的限制行业。如办理酒类零售营业执照后在封闭小区内从事酒吧、餐吧服务，办理零售业营业执照后在商住楼从事卡拉OK服务等。
二是出具证明过程不严谨纠纷难处理。《暂行办法》规定：“住改商”经营场所证明由住宅所在小区的业主委员会出具，无业主委员会的由管理（服务）该住宅的物业管理（服务）机构出具，既无业主委员会，也无物业管理（服务）机构的，由住宅所在地的居民委员会（或村民委员会）出具。目前，办理“住改商”的经营场所证明基本由物业管理（服务）机构出具。由于利益驱动、无感同身受等原因，有些物业管理（服务）机构末严格按照要求出具“住改商”场地证明，如末征询其他利害相关业主意见、未公开公示等，经营户办理《营业执照》后，一旦与业主产生纠纷，登记机关面临处理难题。
三是法律法规不完善后续处理难度大。《暂行办法》第十八条商事主体将住宅作为住所（经营场所）登记的，除提交《同意将住宅改变为经营性用房的证明》外，还应签署《住改商登记承诺书》，书面承诺经营过程中不损害利害关系人利益。如有违反，须30天内无条件迁出，并依法办理相关变更登记手续。第十八条未明确规定30天内不迁出该如何处理。登记机关只能依据《暂行办法》第二十条如有利害关系人对住宅作为住所（经营场所）登记有异议的，依法向人民法院提起民事诉讼，登记机关依照人民法院的判决或裁定依法处理。对于绝大多数业主来说，向法院起诉，时间人工等维权成本过高，从而将矛头直指相关职能部门，认为其不作为乱作为。
二、处理“住改商”扰民问题的建议
一是加强法律宣传。各级政府、部门应加强对《物枚法》、《暂行办法》的宣传。通过定期召开社区会议业主大会及在小区、居委会宣传栏中对“住改商的具体内容、相关法律法规、条例等进行宣传解读，使居民充分了解施行“住改商”对经济社会发展的必要性，在不影响居民正常生活的情况下，应大力扶持经营者办理“住改商”登记。定期召开“住改商”商户会议，规范经营行为，使其明白经营过程损害利益相关者的利益，起诉法院时会依法取缔其经营行为，投入的装修、改造等费用就付之东流，倒逼其合法经营、合规经营，不影响其他业主。
二是加强信用约束。对于经营过程中损害利害关系人利益的商事主体，且30天内不迁出，情节严重的，
记人企业、个人的信用档案，将企业列入经营异常名录或严重违法企业名单，相关信息子以公示，增加违法经营成本，营造一处违法，处处受限的信用监管氛围。
商住楼三是完善政策法规。建议完善《暂行办法》相关规定，减少改革期问的“阵痛”。办理“住改商”登记时应当经有利害关系的业主同意，如明确需本栋三分之二业主签字同意或在木栋显眼处公示7个工作日等规定。完善《暂行办法》第十八条，若商事主休不履行承诺，拒不搬离的，由相关行政部门采取强制措施（查封、扣押等），使其搬离或依法办理变更登记，降低业主维权成本、保护业主的合法杈益。