成为房地产销售经理的必备素质能力(一)

如何成为优秀的房地产房地产销售经理？专业的营销队伍中需要有一批专业的房地产销售经理。如何选拔及培养一批素质好、能力强、有朝气、有活力的房地产销售经理是当今房地产专业代理公司赢得市场的法宝。

一、房地产销售经理的标准

1、忠诚可靠、乐于奉献，一切以公司利益为出发点，忠于职守，不以权谋私。2、敢于管理、善于管理、尽心尽力、尽职尽责。3、管的公平、公正、一视同仁、心胸宽广、宽容善待他人、任人为贤。要有一杆公平秤。4、积极热情、充满活力。用自己的热情去感染你的下属，关心他们的工作和生活。5、良好的业务能力。培训业务人员、帮助业务员开单并解答客户的疑难问题。6、具有独特的人格魅力。

二、销售经理如何进行日常的销售管理


1、楼盘的形象管理：楼盘形象的好坏直接影响到客户的购买情绪，楼盘形象的管理可从以下两个方面进行管理。A、静态：楼盘现场的环境及各项物品应保持整齐、清洁、有序，给人以舒适的感觉。B、动态：楼盘房地产销售人员的举止言行应保持热情、礼貌，尊敬客户，给客户以宾至如归的感觉。
销售具备的素质
2、楼盘的人员管理：通过对销售人员的了解，培养及挖掘他们的潜在能力，树立并增强队伍的团队精神。A、了解下属的不同个性，注意发挥他们的优势，将下属的工作状态调整到最佳。B、坚持原则，敢于管理，树立良好的人际关系，增强团队作战精神，化解矛盾，处理害之马C、贯彻公司的考勤、考查制度，决不放任自流，督促下属遵守公司的各项规章制度。D、根据人员存在的问题，有针对性地进行人员素质培训，整顿销售队伍，树立正气。

3、楼盘的销售管理：销售管理的好坏，直接关系到销售的结果，销售经理应根据公司及楼盘的情况及特点，制定切实可行的管理制度，保证销售工作的顺利进行。A、现场接待：☆
新客户的接待（电话客户、来访客户）。☆老客户的接待（熟人、朋友的接待介定）。☆客户的归属原则。☆严格管理，坚持原则，调动团队的积极性。☆处理客户归属问题的纠纷。B、客户的管理及跟踪：☆解答客户的疑难问题。☆收集客户的资料做好客户的分析及跟踪工作。☆建立客户挡案。C、销售过程：☆销控方面：⊙销控人员的确定。⊙销控时间及目的。⊙可销控单位数量及金额。⊙销控单位的放出处理。⊙换单位的处理。⊙挞定的处理。⊙出现销控错误的处理。☆成交方面：⊙优惠折扣的申请及指定负责人。⊙成交客户签约程序及对合约的审核与管理。⊙现场成交客户定金款项的收取及单据的管理。⊙督促房地产销售人员跟踪成交客户交付首期款及签定房地产买卖合同。D、培训方面：☆售前培训：组织市场调研、本项目分析、周边可比项目分析、房地产销售技巧培训、模拟房地产销售过程、成绩考评。☆售中培训：对在房地产销售过程中出现的问题进行培训，明确每一阶段房地产销售的目的，及时解决房地产销售过程中出现的问题。☆针对性培训：针对销售过程中出现的特殊问题，有针对性的进行培训。E、总结：做为一个优秀的销售经理要善于总结自己的工作。☆制定房地产销售计划，明确下一阶段的销售任务。☆汇总房地产销售情况，对前一阶段的房地产销售工作从销售情况、人员情况、客户情况、与发展商合作情况、周边市场情况、成本控制情况方面认真进行总结与分析。


4、楼盘信息管理：销售现场信息的反馈对策划组制定和调整楼盘的销售策略有着举足轻重的作用，而收集信息向公司提供第一手资料是销售经理责无旁贷的任务。信息来源可从以下几方面获取。A、客户：了解客户对楼盘的各种反映，如对户型、面积、配套、价格、付款方式等有佑意见或建议，也可采用表格问答的方式进行编辑。B、售楼员：了解售楼员的看法及建议，并通过售楼员对周边楼盘调研的信息进行楼盘分析并做好信息反馈。

5、协调管理：销售部门不可能脱离其它相关部门而独立存在，而协调好各方面的关系也是销售经理很重要的工作。A、与发展商的沟通。B、与策划人员的沟通。C、与公司领导部门的沟通。D、与财务部门的沟通。E、与下属员工的沟通。F、与客户的沟通。

楼盘置业者经常能在房产尾盘的房地产销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元“销控”为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？
它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持房地产销售回笼节奏吗？

笔者试探者做如下分析：1、什么是楼盘房地产销售控制在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为房地产销售控制。当然业内还有一种的简单定义，就是先把各房地产销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类房地产销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的房地产销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。