房产税的七个常见误区你知道吗？
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收征管实践中也相对
容易被忽视。本文列举了在房产税缴纳过程中的七大问题并予以分析，以期纠正
广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。
 一、有房产证才需要缴纳房产税吗？
 案例1
 A企业委托B建筑公司建造一栋办公楼，2013年4月已交付使用，2014年1
月办理竣工验收备案，2015年1月获得房产证。A企业财务李某2015年开始申
报该办公楼的房产税；
 误区
 《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”因此，李某
认为，只有拿到了房产证，才会发生房产税的纳税义务。
 解析
 《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（(87)财税地字第003号）规定：“纳税人委托施工企业建筑的房屋，从办理验收手续的
房产税怎么收次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，
应按规定征收房产税。”同时粤地税函[2004]719号也规定：“明确房产税纳税
义务发生时间为：凡是以房产原值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入当月起计征房产税。”也就是说，并不是只有获取房产证才需要申报缴纳房产税，如果房产已经交付使用，也应当开始申报缴纳房产税。在实务操作中，部分企业往往容易忽视“或交付使用”这一纳税义务发生时间，导致未按规定缴纳房产税。
 案例2
 A房地产企业开发了一个大型房地产项目，为方便业主生活，该企业建设了一
处会所并对业主开放经营。在该楼盘成立业主委员会以后，该会所就移交给业主委员会了，业主委员会委托房地产开发企业的关联物业子公司B公司经营。B公
司认为该会所并不属于自己所有，因此一直未缴纳房产税。
 误区
 物业公司认为自己并不拥有会所的产权，因此并不是房产税的纳税义务人。
 解析：
 虽然《房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人缴纳，但《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）又有规定：“（六）业主共有经营性房产　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，
依照房产原值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”B物业管理公司是实际经营的代管人，因此该物业管理公司应当缴纳房产税。
 二、地价款需要计入到房产原值吗?
 案例1
 A企业是一家制衣厂，在2011年购买了一块土地，购买价值为4000万元，于同年建立厂房，厂房建造价格为30000万元。企业执行会计准则，将4000万元土地成本计入“无形资产”，将30000万元计入到“固定资产”，并最终按照“固定资产”账面原值缴纳了房产税。
 误区
 企业在缴纳房产税的时候，往往直接按照“固定资产”账面原值缴纳房产税，而忽略了将“无形资产”也即土地的成本也计入到房产的账面原值中。
 解析：
 在不同历史时期以及不同的行业，由于采取的会计核算制度的不同，对于地价是否应当计入房产成本，经历了一段复杂变迁的过程。但《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条明确规定：“三、关于地价计入房产原值征收房产税问题　对按照房产原
值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”而部分财务人员不熟悉房产
税相关税收政策，不了解房产税房产原值的税收和会计差异，简单地按照会计账册中“固定资产”账户显示的金额申报缴纳房产税，未将“无形资产”账户中的土地成本纳入房产原值，最终导致少缴房产税。
 案例2
 A房地产公司于2015年通过“招拍挂”取得一块土地，其中土地出让合同约
定地下车位面积包含在“计容面积”中。A企业在该块土地上建了一栋楼，产品
类型有普通住宅，车位和商铺。其中车位（本文仅讨论有产权车位）用作自用。在进行会计核算的时候，企业并未将地价纳入到车位的账面原值，因此企业在申报缴纳房产税的时候，也未将地价款纳入到车位的房产原值中缴纳房产税。
 误区
 由于在2014年之前，广州地区的地下车位是不需要或者是暂缓缴纳土地出让
金的，所以在2014年以前，车位的房产原值通常不包含地价款。而2014年以后，车位需要缴纳或者补缴土地出让金了，在计算车位的房产原值时，许多财务还是习惯性地忘记将车位的地价款计入到房产原值中。
 解析：
 对于有产权地下车位的账务处理和企业所得税处理，在实操中是存在较多争议
的。但是在计算地下车位房产税房产原值的时候，税收政策是相对明晰的，即应当按照财税[2010]121号文第三条（见上文）的要求，按照合理准确的分摊方法
将取得土地使用权支付的价款计入到房产原值中。
 三、物业收入中管理费所占比例较大有税收风险吗？
 案例
 A企业是一家经营商业物业的房地产企业，于2008年开发了一栋商业楼，并
成立专门的物业公司对该商业楼进行经营管理。物业公司与租户约定，每月合计收取租户物业收入10万元，其中4万元为管理费收入，6万元为租金收入。该
物业公司每月按照6万元从租缴纳房产税。
 误区
 管理费并不属于租金范畴，不需要从租缴纳房产税。部分企业为了规避房产税，人为扩大管理费的占比，以达到“节税”的目的。
 解析：
 企业在提供房产租赁服务的同时，一般也会提供一些经营管理方面的服务，如代收水电费、清洁、修理等服务，因此物业公司向租户收取的费用通常含租金和管理费两个部分。由于收取的管理费并不需要缴纳房产税，因此部分企业为了规避房产税，在协议中人为扩大管理费的比例。上述案例中，管理费占总收费的比例高达40%，明显超过了正常管理费所占的比例。针对上述情况，税务机关可能