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June 2021 国际融资Problems Existed in China's Real Estate Tax System and Reform Suggestions
我国房产税存在的问题及改革建议
文/谭梅蕾
我国房产税征收现状
我国现行征收房地产税的计税依据是房地产的计税余额和房地产的租金收入，以房地产计税余额为计税基础的房产适用1.2%的税率，房地产计税余额为房地产购买原值减去一成或三成；以房屋租金为计税依据的房产适用12%的税率。城镇土地使用税是指国家根据土地占地实际面积为计税依据，向占用土地的个人或单位征收税款的一种资源税，耕地占用税是指向占用耕地并且从事非农业建设的单位和个人，按照耕地实际占地面积一次性征税的一种税。
我国现行的房产税于1984年后开始征收。在经济发展迅速的时代背景下，我国现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税征收政策出现了很多弊端，如税源管控难度大、征税人员有限等，在一定程度上无法适应经济的快速发展，需要进行改进。
我国现行房产税制度的问题
房产税征收范围小
我国房产税的征税范围较小，现行的房产税只针对城镇的经营性房屋征收，而对于农村区域的房屋是不征收房产税的，因此农村的很多企业或者单位利用税收免征政策不合理地使用农村土地，导致农村大量土地受到不合理的开发利用，不利于农村的发展。另外，随着经济的发展，很多农村地区的经济发展也越来越好，有些地区的经济甚至赶超城镇，农村具有巨大的经济潜力。我国很大的国土面积都属于农村用地，现在大量的农村土地被用于非农业经营活动，但是国家对农村区域的这些房产不征收房产税，这就造成了房产税征收的地域不平衡性。
我国房产税征收制度还规定，对于军队用土地、行政机关用土地、事业单位用土地以及个人自用的房屋都免征房产税。如今经济发展越来越快，很多事业单位在市场经济的大环境下已经转为企业，不再提供公共社会用品，这些单位的房屋其实不应该继续属于免征房产税的范畴。再者，房屋买卖交易市场越来越火热，特别是在北上广深等经济发达城市，房屋价格在最近几年呈飞速上涨的态势。因为个人用房免征房产税，所以大家将房屋视为投资品，很多家庭都购买了多套房屋，期待今后价格上涨以获得受益。房价的高涨在一定程度上影响了经济的健康发展和人们的日常生活，国家针对房屋价格过高的问题也出台了很多政策，希望抑制房屋价格上涨的态势，让普通人也能够买得起房。
税率缺乏弹性
房产税税率在一定程度上缺乏弹性。房产税现行
改革开放以来，我国市场经济蓬勃发展，房地产市场也越发火热，房价越来越高，房地产市场买卖
交易乱象时有发生，交易市场买卖行为不规范已经成为中国很多城市的问题。但随着国家住房制度改革
的深化，国家在宏观层面采取多种措施抑制房地产市场过快发展，房价上涨趋于缓慢，居民的居住环境和
住房压力也得到了很大的改善。在国家控制房价提高过快的过程中，房产税起到了非常关键的作用。一方面，房产税抑制房价过快增长，另一方面，房产税有利于维持当地的财政税收稳定，增加税收，并且有利
于缩短贫富差距增进社会公平。不过，中国现在的房产税征收工作还存在一些问题，需要进一步改进。
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的税率是12%和1.2%，这个税率在全国各个地区是统
一的，以房产计税余额为征税依据的房产适用1.2%
的税率，以房屋租金为征税依据的房产适用12%的税
率。但是，全国各个地区的经济发展速度不一样，
不同地区人们的收入水平差距也比较大，而经济发达
地区的人们同样以12%和1.2%缴纳税率，相对于经济
不发达地区的人们来说，经济发达地区的人们缴纳的
税金相对较少，在这一方面，现行的征税制度并不公
平。所以，如果国家可以在经济发达地区收取更高比
例的税金，在经济欠发达地区收取更低比例的税金，
这样既有利于社会财富的公平分配，又能够缩小现在
的社会贫富差距。
另外，全国各地适用统一且不变的房产税率无法
帮助当地的财政收入实现稳定增长。国家经济一直在
稳步增长，但是房产税率却是固定不变的，各个地区
的财政收入没有办法通过税金的征收得到提高，财政
收入没法提高，也不利于城市的基础设施建设和人民
整体生活水平的提高。
现行税率和计税依据不合理
我国征收房产税的两种税率差距比较大，计税依据
也有不合理的地方。对于以房屋租金为征税依据的房产
适用12%的税率，但是，对于以房产计税余额为征税依据
的房产却只适用1.2%的税率。个人拥有的房产直接缴纳
房产税所需的金额，远远低于个人将房屋出租出去得到
租金所需缴纳的房产税金额。随着经济发展，市场上出
租房屋所收取的租金逐年提高，房屋所有人所需缴纳的
房产税也在不断上涨，在一定程度上给房屋所有人造成
比较大的缴税压力。而且，在很多城市，房屋租赁市场
已经非常火爆，房屋租金一直居高不下，很多在大城市
打拼的年轻人都需要拿出一笔不小的费用租房。如果一
些房屋所有人因为较高的房产税不愿意继续出租房屋，
从而导致房屋租赁市场供少于求的局面越来越严峻，房
屋租金越来越高，这样的情况也不利于社会的发展和人
们生活水平的进步。
另外，我国房产税的计税依据是房产的计税余额
和房屋租金，房产的计税余额是房产原值减去一成或三
成，这个计算方法不能体现房屋价值的增长。随着经济
的发展，特别是在经济发达地区，房产的价值已经远远
大于其最先购买的原值，房产税的征收若还是以其原
值为依据计税，则无法反映经济的发展和房屋价值的增
长。另外，房产税还以房屋租金为计税依据，租赁房屋
是一个很主观的事情，房屋的租金变化也是比较大的，
如果房屋所有人愿意以比较低的金额租给他人，甚至以
远远低于市场价的租金租给自己的亲朋好友，那么，税
务机关征收的房产税也会变低。因此，在当今现行的征
税制度下，计税依据是不太合理的，有待改进。
住房保有成本过低
人们对于自己的住房的保有成本是比较低的，在
现行税制下，税务机关主要对房屋的建造和消费环节征
税，而在房屋持有环节征税的力度不大。在房屋建造销
售环节，企业要缴纳营业税、城建税等，而个人在房屋
持有环节就只缴纳房产税和土地使用税，而且税务机关
对持有环节的税种都有一系列的税收优惠和减免政策。
有了持有环节的税收优惠政策，很多企业和个人都愿意
将自己的资金投入房地产，一旦持有房屋之后，等待后
续的增值即可，不需要在持有的过程中承担较多的费
用。因此，很多企业以及个人疯狂买入房屋，导致房产
市场日益火爆，市场发展越来越不健康，甚至使社会上
的大部分普通人无法负担房屋的高额价格
相关制度规范不够完善
我国现行的房产税缴纳制度还不够完善，对于房产
税的征收只制定了相关制度、规则，并没有从法律层面对
其进行约束。在生活中，很多人对于房产税缴纳的意识比
较模糊甚至并不关注房产税的缴纳，在缴纳房产税的时候
房产税怎么收出现少缴、不缴的情况。另外，我国征收房产税的权利最
终归属于中央，地方机构要听从中央的统一安排和部署，
地方对于房产税征收权力很小，这就导致了大部分地区的
政策出现了“一刀切”的局面。但是，“一刀切”的征税
政策在很多地区并不是完全有效的，甚至还会造成税务部
门征收税金不便。因此，国家应该适当下放征收房产税的
权利，将权利分给地区各个权力部门，让每个地区都制定
适合自己的政策，这样才有利于促进房产税对宏观经济和
当地房产交易市场的调控作用。
配套制度不成熟
我国房产信息登记系统并不是统一的，每个地区
都有自己的系统。房产基础信息没有统一的数据库，所
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以，税务机关管理税源的时候面临很多麻烦。比如，有些信息在系统里被漏掉；有些房产所有人会欺瞒税务机关，隐瞒自己拥有房产的事实，从而少缴甚至不缴房产税；等等。这些情况导致我国的房产税征收出现了很多问题，因此，我国需要完善相关的法律法规以及制度规范，做到房屋产权信息全国联网，科学管理，科学征收，才能改善现在房产税征收不规范的现状。
改进现行房产税制度的措施
扩大征税范围
我国房产税的征收覆盖范围不是很广，个人将投资聚集在了房地产行业，这样的现象导致当地房价持续升高，房价虚高的现实也会导致房地产泡沫的发生。针对这个情况，我国可以出台相关规定，对个人非首套住房征收房产税，并且加快相关规则和制度的实施，以抑制房价的快速增长。另外，我国可以在未来对农村地区的房产征收房产税，特别是对农村地区用于非农业经营活动的房屋进行征税，同时推出税收优惠政策，以此来平衡房地产税征收的区域差异。
设置更合理的税率
我国的房产税税率是固定的12%和1.2%，这样的税收制度缺乏弹性。国家可以在中央层面设置税金征收范围的区间，设定最低税率和最高税率，然后，各个地区的税务机关根据各地区的实际情况确定征收税率，可以采用超额累积税率。这样的措施能让各地税务机关根据当地的房地产市场情况、经济发展状况确定最科学、最有效的税收政策，有利于社会财富的有效分配和人民生活水平的提高。
改进税收计税依据
应该向西方国家学习，推动房产税的征税依据从房产原值向房产评估价值转变。评估房产价值的时候，要考虑房产的市场价格、房产余额、同市场相似房屋价格等多重因素，相关部门最好在全国范围内建立起完整且有效的房屋评估体系，税务机关通过完整的房屋评估体系，可以更加合理地、准确地评估房屋价值，更好地征收房产税。
完善相关配套体系
应该完善房屋登记系统，实现全国房产信息的联网，尽量避免有些房产所有者隐瞒房产、少报甚至不
报房产的情况发生，实现各个地区的房产信息透明化
和统一化，方便税务机关对税源进行有效管控。完善
房产评估体系，建立良好、高效的房产评估系统，在
未来，如果我国的房产税缴纳依据向房产评估价值转
变的时候，统一且高效的房产评估体系能够给税务机
关带来便利，利于他们更加高效地计税、征收税款。
加快房产税征收立法进程
应该加快完善房产税征收的立法进程，只有在法
律层面对房产税缴纳进行规定，才更具有约束力，大
大减少少缴、不缴房产税的情况。政府要加大对房产
税征收部门的监管，相关部门对于房产税的征收有时
并不遵循规定，甚至有的官员还在一些环节里徇私舞弊、中饱私囊。因此，政府需要加大对房地产征收程
序以及相关负责人的监管，争取从源头上规范税款的
征收，减少贪污、舞弊行为的发生。
加强民众纳税意识
在生活中，很多人对于税金的缴纳意识不强，经
常少缴、漏缴房产税。政府应该增强对民众的教育，
通过单位专题活动、电视网络宣传、网上课程学习等
方式提高人们自主、积极缴纳房产税的意识。税务机
关也要不断完善、强大自身的队伍，提高税收征收人
员的素质，聘请专业的机构定期对员工进行培训，提
高征税人员的专业素养。此外，税务机关要想办法多
从高校、下属机关或者社会上选拔、吸纳更多优秀的
人才，壮大自身的队伍，解决税务机关人手短缺的情况，提高税金征收的效率。
在经济高速发展的大环境下，我国现行的房产税
征收的相关制度出现了很多问题，包括繁杂的税种、不
完善的税收制度、不明确的征税环节、松懈的部门监管
和税源管理等方方面面。这些问题都阻碍了我国房产税
的高效率征收，出现一些不必要的问题。因此，我国需
要对相关税收制度进行完善和改进，这样才能进一步适
应经济发展，达到公平分配社会财富、提高人民生活水平、促进经济健康稳步增长的目的。
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