营改增不动产如何开票
一、销售不动产发票开具基本规定
销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代 开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。
二、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目发票开具规定
(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
(二)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
发票开具：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代 开。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得申请代 开增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代 开增值税专用发票。
2营改增后房地产增值税一般发票如何开具
1、关于房地产开发企业预收款开票问题
房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税一般发票，在开具增值税一般发票时暂选择"零税率'开票，在发票备注栏单独备注"预收款'。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
2、关于"已缴纳营业税未开具营业税发票'问题
"纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后必须要补开发票的，可以开具增值税一般发票'。开具一般发票时暂选择"零税率'，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注"已缴纳营业税'字样。对适用上述状况开具的增值税一般发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
3、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题
不动产已部分缴纳营业税，此种状况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，
录入含税销售额，然后录入扣除额。此处"扣除额'=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印"差额征税'字样。填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现。
4、关于房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付、按揭和尾款)和全款。 诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
5、房地产开发企业同意扣除的土地价款范围问题
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
6、房地产企业销售房屋时发票开具注意事项
购买方信息：名称、地址 ，必须填写齐全。(专用发票还必须填购买方纳税识别号、开户行及账号)
商品信息："货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏"空'、"单位'栏填写 "平方米'，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的具体地址。
销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址 、开户行及账号。
备注栏：属差额征税的备注栏自动打印"差额征税'字样，填写不动产的具体地址。收款人、复核、开票人必须填写齐全。
3营改增账务处理上都发生了哪些变化
2016年7月4日，财政部为进一步规范增值税〔会计〕处理，促进《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的落实落实，起草并发布了关于征求《关于增值税会计处理的规定(征求看法稿)》看法的函，我们就其中主要的变化点进行总结如下：
1、增设4个二级科目
应交税费二级科目增置了"预缴增值税'、 "待抵扣进项税额'、"待认证进项税额'、"待转销项税额'。
2、增设2个三级科目
应交税费-应交增值税三级科目增置了"销项税额抵减'、"简易计税'明细科目。
小规模企业营改增后账务处理怎么做?
收入
借：银行存款/应收账款(发票金额)
贷：主营业务收入(发票金额)/(1+3%)
应交税费--应交增值税【(发票金额)/(1+3%)】*3%
房产税怎么收
计提企业所得税
借：所得税费用
贷：应交税费--应交企业所得税
结转所得税费用
借：本年 利润
贷：所得税费用
缴纳
借：应交税费--应交企业所得税
贷：银行存款
4营改增后公司出售商品房必须要缴纳哪些税
依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号 )第一条的规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题。
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