《房地产法》案例
一、房地产开发法律制度
引例:A、B、C三公司房地产联建合同纠纷案（P77）
n号房时间原告：某市A农工商总公司(简称A公司）
被告：某市B房地产开发公司（简称B公司）
第三人：某市C房地产开发公司有限责任公司（简称C公司）
案情简介：A公司和B公司为合作开发该市西城区10号块而签订了联建合同，约定由A公司提供建设用地并办理建设手续,B公司负责投资建造南北两栋主楼（其中南楼归A公司,北楼归B公司）。为此，A公司和B公司共同成立了项目公司C公司，其中投资方B公司占C公司95％的股份，A公司占C公司5％的股份。C公司成立后完成了项目北楼建设并销售，A公司取得了售楼款.项目南楼由于缺乏资金仅完成主体封顶及部分外部装修，由此A、B、C三家公司发生争议。为此，A公司向一审法院起诉，要求B、C两家公司继续履行联建合同，投资完成项目南楼
建设。被告B公司辩称:项目公司C公司成立后，联建项目移交C公司，因此我公司与A公司签订的联建合同应视为同时解除,A公司无权根据联建合同要求我公司出资建设该项目。第三人C公司辩称：我公司系独立法人，A公司作为我公司股东之一,只能通过公司内部利润分红实现其利益，无权要求我公司出资并将属于我公司所有的南楼建设完成后交其所有.
案例4—1 兰州西部丝绸商贸城违法建设销售住房案(P87）
案情简介：1996年年底，只有初中文化程度的小雁滩村村民杨国忠，担任兰州西部丝绸商贸城总经理。他在没有办理建设用地规划许可证、建设工程许可证、建设工程开工证等相关手续的情况下，擅自在丝绸商贸城南侧开工修建设计为6层的住宅楼。在建设过程中虽经政府主管部门制止，丝绸商贸城仍继续施工。该楼工程完工后，在不到3个月的时间里，60套住房全部售完。房子售出后丝绸商贸城私自印制并给住户发放所有权证,并承诺售房后再给住户办理合法的房屋所有权证,参与违法开发和售房的企业有甘肃海惠房地产开发有限公司和甘肃金土地房地产经纪有限公司。相关部门作出处理结果：对参与开发的甘肃海惠房地产开发有限公司，吊销房地产开发资质证书,没收其违法所得，并处以.对参与售房的甘肃金土地房地产经纪有限公司，吊销中介服务资格证书,没收违法所得，并处以。
该案发生后，兰州市组织房地产、城建、财政、工商、监察、物价等职能部门专门成立了整顿和规范房地产秩序领导小组，对本地房地产开发市场进行了一次大规模普查和整顿。通过普查整顿，对于32家房地产开发企业注销资质证书，对21家房地产开发企业作出了不予换发资质证书的决定.
案例4—2  河南A技术经济研究所与上海B实业有限公司合作开发经营合同纠纷案(P90）
案情介绍:1992年6月18日，河南A技术经济研究所（以下简称A所）,与上海B实业有限公司（以下简称B公司），签订合作开发经营房地产合同书，该合同第1项约定:A所以300亩土地（简称M地块）及部分资金与B公司联合开发该M地块项目。A所以每亩53。3万元作价投入，再投入资金3130万元并负责M地块开发经营;B公司分批投入6000万元，不参与具体开发经营，但对项目开发经营进行审核。A所在土地每亩53.3万元地价基础上进行开发经营所得纯利润，由A所和B公司按55％和45%的比例分成.合同第2项约定:双方联合开发约420亩的N地块项目，合作方式为，B公司分批投入资金6000万元，不参与决策管理；A所对B公司投入资金保年息加年红利15%,一年后返还B公司所投入本金.同时，A所以N地块中的150亩对B公司进行抵押。合同签认后，B公司分批共投入1。01亿元到A所指定账户，A所向M地块所在
地县国土局、规划局缴纳了地价款、配套款、报建款等共计6814。7469万元,但A所未取得M、N两地块土地使用权证。1992年12月至1993年11月间，A所共付利息562.4万元给B公司，余款未还。
一审法院认定事实与判决：A所与B公司均没有房地产开发经营权,A所也没有取得M地块的土地使用权，因此,A所与B公司于1992年6月18日签订的合作开发经营房地产合同书第1项关于联合开发M地块项目决定,违反了我国关于房地产开发经营的法律规定;该合同第2项关于N地块项目开发约定,由于A所亦未取得N地块使用权用权，B公司只收取利息和保底红利，不承担合作开发风险，是名为合作开发，实为企业之间借贷,违反了金融管理法规，也属于无效，所以该合同属于无效合同。一审法院判决如下：（1）A所与B公司于1992年6月18日签订的合作开发经营房地产合同书无效；（2）A所自本判决发生法律效力之日起1个月内返还B公司投资款、贷款本金1.01亿元及利息（利息按中国人民银行同类贷款利率计算，从汇款之日起至还款之日止)，A所已支付给B公司利息562。4万元在执行时扣除.一审案件受理费742410元，由A所负担.
A所不服原判提出上诉。二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
案例4-3  A置业发展有限公司诉B房地产开发有限公司房地产开发项目转让纠纷案（P92)
案情简介：B房地产开发有限公司（以下简称B公司）于1994年12月30日取得某市五一广场东牌楼项目70年的土地使用权,并于1995年7月14日取得该项目国有土地使用权证。A置业发展有限公司（以下简称A公司）于是1995年5月取得企业法人营业执照,为中外合资经营企业，经营范围为房地产开发和自建房产销售、租赁。1996年7月30日，B公司与A公司签订关于将五一广场东楼旧城改造项目交A公司独立开发的协议，约定B公司从合同签订之日起，将项目的合部资料交给A公司，项目的一切权益归A公司所有。此项目B公司的所有投入，包括B公司取得土地使用权所交土地出让金30万元、项目B公司的所有投入，包括B公司取得土地使用权所交土地出让金30万元、项目前期工程费用90万元、投入拆迁费用300万元,其计划420万元，由A公司在3日内全部付给B公司。即日起由A公司支付了340万元。A公司开发建设时取得了建设用地规划许可证,但土地使用权过户手续，费用自理.上述协议签订后，A公司向B公司支付了340万元。A公司开发建设时取得了建设用地规划许可证，但土地使用权权属仍在B公司名下。2000年9月26日和11月23日A公司分别致函拆迁办与B公司,称A公司对东牌楼项目经过1995年5月至1998年11月开发后，投入了大量的人力、物力、财力，因故未完成开发,有关该公司在此项目上的投入资金，请B公司尽快客观认定,并制定退款计划。此后由于
A公司请求退还投资款不成，于2002年2月6日向一审法院提起诉讼，请求法院判决解除双方转让合同关系，由B公司返还A公司投资款1664万元及应得收入1683万元，支付占有资金利息800万元，并承担本案的诉讼费用（2002年2月7日,A公司未参加年检被工商行政管理部门吊销营业执照)。
一审法院认定的事实与判决:B公司虽然取得了东牌楼项目的土地使用权证,但其未完成东牌楼项目开发项目开发投资总额的25%以上即将东牌楼项目转让给A公司司，该转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第38条第1款第2项之规定，应当认定为无效。因双方合作及转让行为无效，B公司应当返还A公司对东牌楼项目的开发投资成本。根据某会计师事务所审计鉴定并经确认的投资开发成本11385693。23元。B公司、A公司作为房地产开发企业，应当明知房地产开发经营的相关规定，故双方对造成上述合作及转让行为无效均有过错，但B公司负有主要过错责任。B公司应当赔偿A公司投资成本利息损失的70%。其利息计算自A公司退出东牌楼项目之日起即1998年11月30日至清偿完毕之日止。因双方合作及转让行为无效,且A公司自行终止开发建设，故A公司要求分享应得收入的诉讼请求不能成立。B公司系东牌楼项目的所有权人，亦是A公司退出东牌楼项目的直接受益人，应当负有返还A公司投资开发成本和赔偿部分利息损失的责任。B公司辩称其已将项目转让给A
公司的理由不成立,不予支持。A公司虽被吊销营业执照，但尚未注销，仍具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第16条第1款，《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第38条第1款第1、2项之规定，判决如下：
1．B公司返还A公司投资开发成本11385693.23元，并赔偿A公司投资开发成本自1998年11月30日起至返还完毕之日止,按中华人民共和国同期贷款利率计算的利息损失的70%；
2.驳回A公司的其他诉讼请求。案件受理费217360元、财产保全费207870元、鉴定费50000元，合计475230元，由B公司负担285138元，由A公司负担190092元。
B公司不服一判决，提起上诉.
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
二、商品房预售登记制度
引例  A、B、C三公司房屋预售合同纠纷案（P101)
案情简介：1999年在南方某市，开发建设一大厦项目的A公司与B公司签订了一份预售该大
厦三层房屋的房屋预售合同。随后,A公司将房屋预售合同在该市的房地产交易管理所办理了“预售登记”。后因该工程系早自1996年就长期停建的“半拉子"工程，该市有关部门报请市政府批准，依照有关处置积压房地产的法律法规的规定，代为处置并拍卖给第三人C公司.C公司投入巨资续建竣工，并报经该市规划报建部门批准将该大厦改名后，准备上市销售.但是，该市房产管理部门以该大厦原有的房屋预售合同的“预售登记"尚未撤销为由，拒绝为C公司办理房屋产权登记.B公司得知该楼已续建竣工并将上市销售的消息后，也向当地法院起诉A公司和C公司.B公司认为其与A公司签订的房屋预售合同已办理了“预售合同”，请求法院判决确认B公司对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。
在这起纠纷中，B公司认为：其与A公司签订房屋预售合同后，已支付了全部价款并办理了“预售登记”,具有物权效力。请求法院判决确认其对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。C公司认为:自己购买的是经政府批准依法处置拍卖、产权清晰的“半拉子”工程，产权已经转移，自己又投入巨资续建完工。A公司则认为:预售房屋是政府批准的，预售合同也是在政府的房地产部门“登记备案”的。楼房被处置拍卖是经政府批准的，拍卖款项已偿还了其他债务。而政府的房地产管理部门则认为：房屋预售合同在房地产交易管理所办理“预售登记”就是合法的登记，我们长期都是这样做的.政府批准依法处置和拍卖，是政府的事。
在这个案例中，A公司将早已停工3年的“半拉子"工程当作在建房屋预售，且在政府决定处置时未告知B公司，并在处理拍卖款项时未通知B公司参加分配，在主观上具有欺骗的故意。B公司未调查了解清楚就盲目地签订合同并支付价款,未谨慎注意到政府的处置公告，及时处理与A公司的债权债务,也有过错。上述案例，暴露了我国房地产预售经营行为中的不规范问题以及房地产行政管理部门在监管中的疏漏，由此深入分析，我们还会发现政府及其主管部门在执行有关商品预售法律法规、完善相关的监督管理制度和规范管理方面存在的问题。