婚后所购按揭房产，离婚时折价补偿款的计算⽅法解
析
婚后所购按揭房产，离婚时分割计算⽅法
房⼦因其⾃⾝价值在婚姻中占据着极其重要的地位，婚姻关系终⽌，⾛到离婚这⼀步，房⼦问题提上⽇程。房⼦有贷款的情况下，怎么分？怎么补给对⽅折价补偿款呢？这其中的计算⽅法可不简单。
司法实践中，各个法院，甚⾄同⼀法院不同法官之间的判决也不统⼀，下⾯来介绍⼀下常见的四种计算⽅法。（均按照夫妻双⽅婚后共同财产，各占50%的原则性分割来计算；剩余房贷和利息均由得房⼀⽅负责继续偿还；房屋现值先由双⽅协商确认，协商不成也可评估）
第⼀种⽅法：折价补偿款=（房屋总增值＋婚内归还款项）×50%。其中，房屋总增值可以评估，也可以由（房屋现值－购房时价款）计算得出，婚内归还款项=⾸付款＋婚后夫妻共同还贷本⾦和利息。
第⼆种⽅法：折价补偿款=（房屋现值－尚⽋银⾏按揭贷款）×50%。
第三种⽅法：折价补偿款=（婚内归还款项/购房⽀出的全部成本）×房屋现值×50%。
婚内归还款项=⾸付款＋婚后夫妻共同还贷本⾦和利息
购房⽀出的全部成本=购房时价款＋利息
第四种⽅法：折价补偿款=（婚内归还款项+婚姻期间对应增值）×50%。其中，婚姻期间对应增值=房屋总增值×（婚内归还款项/购房⽀出的全部成本）。
房屋总增值可以评估，也可以由（房屋现值－购房时价款）计算得出。
婚内归还款项=⾸付款＋婚后夫妻共同还贷本⾦和利息
购房⽀出的全部成本=购房时价款＋利息
第三、四种计算⽅式源于司法解释三第⼗条对共同还贷和相应增值部分的计算，算法略复杂，因为它把房屋总增值部分进⼀步细化了，简⾔之就是分割地更加精细了，所以也更加公平，应⼤⼒推⼴。
拿笔者代理的⼀起案例举例。法官按照第⼆种⽅法计算（⽬前很多判决都是按照此公式，简单粗暴），得出应补给未得房的⼀⽅19万元，但是通过适⽤第三、四种⽅法，得出只⽤⽀付15万元，这之间的差价达到4万多元，双⽅调解半个⽉都还在为1万元争来吵去，其实，最应该下功夫的还是计算公式，如何说服⼀审、⼆审法官适⽤对当事⼈有利的计算⽅法，这是个技术活。
第⼆种计算⽅法将房屋所有的增值部分都拿来给未得房⼀⽅分了，这是不公平的。
银行房屋抵押贷款因为整个房屋的增值部分，分为两个部分，第⼀：夫妻婚姻关系存续期间共同投⼊的资⾦所产⽣的增值部分（即婚姻期间对应增值），第⼆：尚未还贷形成的增值部分（也就是离婚后房屋判决给⼀⽅个⼈后，他单独还贷投⼊的资⾦所产⽣的增值部分）。
⽽这个公式把这两部分增值混为⼀谈，统统按⽐例分给未得房⼀⽅，是侵害了得房⽅的个⼈出资部分所产⽣的增值利益。只有第⼀个增值部分，可以拿来予以分割。第⼆个部分不能算作夫妻双⽅的共同财产来分割。
理由有三：
1、离婚后，⼀⽅需继续还贷，⽅能保住增值利益，另⼀⽅将不再参与还贷。若此种情况下，双⽅均分总的增值利益，侵害了继续还贷⽅的个⼈出资部分所产⽣的增值利益，显然有悖公平原则。
2、尚未还贷形成的增值部分是不确定的。任何⼈都不能否认，房屋有降价的可能。如果在漫漫还贷期间，房价⼀落千丈，那还贷⼈能否反过来要求对⽅返还部分款项（已经分割给他的增值部分）呢？显然不能。既然那时不能要求返还，所以此时也不能要求分割。
3、尚未还贷部分形成的增值是有可能得不到的。因为贷款还清之前，贷款银⾏是房屋的抵押权⼈，如还贷⼈⽆⼒还贷，银⾏将⾏使抵押权。⼀旦如此，房屋增值部分将不复存在。现在就来分割将来有可能得不到的部分，是不合理的。
总之，尚未还贷形成的增值部分，不属于夫妻共同财产，不能明确，也有可能压根不存在，不应分割。
假设房产价值较⾼，这差距就不仅仅是4万多，可能达到40多万。
不过，婚姻家事法，处理起来，总体思路是按照情理相结合的审判⽅法，要讲理、也要讲感情。⽴法精神在于如何去更好地平衡“保护个⼈财产”与“保护夫妻间弱者利益以及维护家庭稳定”这两者之间的关系。只要抓住这个精神，结合个案的情节，⼩部分争议点法官⾏使⾃由裁量权，就下判了。⽽我们在此像个数学家、经济学家⼀样纠结这么多公式的异同，也许实质作⽤并不⼤，即便详细解释，当事⼈也⽆法理解如此复杂的计算公式之间的异同，也就感受不到是否公平公正，以及法律服务是否周到。糊弄式地尽快促成调解，⼤⼤提升了⽭盾纠纷化解的效率，有效降低司法成本，减少司法资源的浪费。
但是作为法律职业共同体，我们是否应该⾃⼰监督⾃⼰，努⼒提⾼⾃⼰业务⽔平，把案⼦做的更精细、到位，尽量兼顾公平与效率，从⽽更⾃信地给当事⼈⼀个问⼼⽆愧的交代？