住宅小区停车与物业收费管理问题，因涉及众多众的切身利益，已成为涉及社会公共管理的热点。根据四川省发展和改革委员会《关于开展住宅小区停车和物业收费情况调研的函》的通知精神，乐山市发展改革委对市中区、峨眉、犍为、夹江、沙湾、井研、峨边、五通、金口河等9个区县的住宅小区停车和物业收费情况，开展了深入调研。
一、住宅小区停车和物业收费情况
车位管理模式，由物业服务企业实行物业服务管理的小区基本上实行有偿服务收费管理。车位管理服务的模式:临时停放车位和固定停放车位两种模式。各小区绝大部分停车位出售给了业主，未出售的停车位优先租赁给小区业主使用。
车位产权，地面公共露天停车位属于全体共有，地面车库和地下车位采取租售方式确定车位使用权。地面车库和车位租金由产权所有人与租赁人双方协商确定。
停车收费方式，地面车库由物业服务企业根据其专有部分建筑面积和物管费标准收取物管费。地下车位按照每个车位收取车位服务费；地面公共露天车位按照每个车位收取车位场地占
用费。
停车费 人防车位未进行租赁停车等其他使用。
停车收费标准的确定，收费标准由《前期物业服务合同》和业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》约定。
停车收费标准，固定车位、地面公共露天车位12元～50元/个·月；地下车位服务费：30元～60元/个·月；临时停放车位：停放时间20分钟～60分钟以内不收费，12小时以内收费2元～4元，最高每天10元，开发商产权停车位租金150元～300元/月（含服务费）。如市中区停车场所产权属开发建设单位的，其机动车车位租金及服务费标准由业主委员会(或业主)与开发建设单位协商确定或由开发商与前期物业合同约定:停车场所产权属业主共有的，其机动车停车是否收取停车服务费及收费标准由业主委员会与物业服务企业协商确定。在房屋销售时对停车收费的约定要求，绝大多数由物业与开发商关于前期物业合同约定为准，包括租金和服务费。
目前，乐山市物业管理服务企业（服务人）的成立有三种形式，一是由房地产开发公司
派生出来的物业服务公司，属“谁开发、谁管理”的形式，这类公司受制于房地产开发公司，依托开发公司的经济支撑低价运行。二是由独立的、专业的物业服务企业进行管理，属于完全市场化形式。三是小区自治管理，即全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业。如夹江县现有物业小区40个，物业服务企业23家，管理面积约380.04万平方米，住房套数约26475户；井研县有来自成都、乐山及本地的19家物业公司提供物业管理服务；乐山中心城区共有物业服务公司129个，共有物业服务小区375个，面积2974万平方米。
目前乐山市物业收费形式大体分为三种：
一是前期物业收费。市中区中心城区前期物业是根据乐山市市中区发展和改革局乐山市市中区住房和建设局《关于乐山市市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准的通知》等相关规定，同时按普通住宅物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准按照《乐山市住房和城乡规划建设局印发《关于乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准》（乐住建发34号）文件划分，根据服务质量从高级到低级分为一级、二级、三级、四级。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可
在上下浮不超过30%的幅度内确定。建设单位与其通过招投标选聘的物业服务企业，应根据物业主管部门评定的物业服务等级标准，在对应的政府指导价范围内通过合同约定具体物业服务收费标准执行。乐山市市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准基准价如下(按每月每平方米建筑面积计)：未配备电梯一级1.20元、二级0.90元、三级0.65元、四级0.45元，配备电梯一级1.6元、二级1.30元、三级1.00元，四星级--元。业主委员会成立后，小区物业服务收费标准由业主委员会与物业按物业管理条例协商一致后，进行合同约定。峨眉山市未制定前期物业指导价，对各楼盘前期物业服务标准实行一楼一定价的政府定价，根据《乐山市住房和城乡规划建设局关于印发<乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准>的通知》的服务内容，参考周边区县收费标准，提供一级服务标准的物业管理公司收费标准为：高层电梯住宅最高限价为每平方米1.5元/平米·月，多层电梯住宅最高限价为每平方米1.8元/平米·月，服务内容超出一级标准的服务收费，由双方协商；物业公司中标文件低于最高限价的，按照《前期物业服务收费中标备案书》中的标的执行。
二是小区成立业主委员会后，基本采取物业公司与业主委员会根据小区实际情况进行协商，并签订物业服务合同，在小区内进行公示。
三是老小区多采取小区自治管理，只收卫生费和门卫管理费用，业主出钱少，负担轻。
实际执行过程中，若更换新的物业，其收费标准的调整往往由于得不到业委员的支持调整困难，基本上沿用前期物业收费标准。同一物业管理区域内物业服务收费存在差异，主要因同一物业管理区域内物业收费服务标准不一，如果物业开发间隔时间短，收费标准多一致，如果开发时间间隔较长，则后开发的物业由于物价上涨等原因其收费相对高些。保障性住房物业收费标准近几年基本保持稳定。
一是发展改革、市场监管等部门要求物业企业根据物业管理条例和市住建等部门出台的物业服务等级标准以及相关政策提供质价相符的服务，完善公示制度，市场监管部门对利用优势地位收取合同未标明的费用或串通涨价、价格欺诈、价格歧视等不正当行为一经发现及时查处。发展改革部门对消费者提出的相关问题仅做好政策解释。
二是不定期对小区物业及停车收费进行检查，加强相关法律法规的宣传学习，引导小区物业公司依法依规履行服务义务。
三是对小区业主反映的停车和物业收费中的信访和举报案件，由市场监管部门负责调查处理。
四是督促物业协会加强物业公司的学习和管理，不断完善各项服务制度。
二、存在的问题
成年限的增长，其主体、设施设备的使用逐步老化，维护成本逐年增长、人力成本的不断上升促使物业服务企业在某种程度上“收不抵支”，只得不断降低管理成本。物业管理行业要想保本或微利经营，只能提高物业费收取标准，但却得不到业主支持，大多数物业企业只得采用与业委会“代表广大业主意见的最低价”来约定价格，或参照以前的“指导价”，出现业主认为物管收费高，物管方认为收费低的矛盾。
突出。一是物业管理企业（服务人）服务质量不到位。二是低收入体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区的基础条件不一，收费差异较大，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿交费。六是开发建设单位遗留问题，如开发建设单位在规划设计、施工建设中的缺陷以及对保修责任的不能认真及时履行，导致物业服务纠纷较多，致使部分业主拒交或拖欠物业服务费用，严重影响了物业服务工作的正常运行而又得不到及时妥善解决。七是物业管理企业服务行为不规范，存在服务质量差、乱收费、不诚信自律、维修维护不及时，甚至“掠夺式经营”等问题。如有的物业企业管理服务理念落后，管理考核
制度不健全、不按照物业管理的相关规定操作，服务质量和服务体系达不到要求。再如有的物业管理从业人员缺乏相关专业技能知识和服务意识。八是居民对物业管理的认知欠缺，多数居民对物业管理不了解，不清楚物业管理服务的准确内容，对物业管理不理解，不支持不配合，甚至阻挠物业管理活动的正常开展。
三、建议意见
增加对拒不交纳物业费行为的惩戒规定，维护物业服务企业的合法权益。物业服务企业主管部门（住建）加强对物业服务行业的服务管理及质量进行动态监管，确保物业服务企业提供价质相符的物业服务。物业管理服务企业应积极规范内部管理，做好价格公示，为业主提供优质服务，建立适当的盈利模式，提升核心竞争力，实现物业管理行业的升级与跨越式和永续发展。严禁串通涨价、价格欺诈等不正当行为，对于物业服务企业的价格违法行为，由市场监管部门及时进行查处。
进一步细化管理和服务的内容及要求，规范物业公司的服务行为。建立物业公司退出制度，制定详细的考核标准，对达不到基本服务要求的，定期整改仍不达标的，应及时取消服务合同；物业公司每年应定期公开收支情况，让业主全面了解物业公司经营状况，增进双方
互信；建立物业管理费定期调整机制。
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