随着人们生活水平的不断提高，私家车的拥有量也逐年攀升，但人们在享受驾车便利的同时，却面临着如何停车安全、怎样交费合理等诸多问题。在实践中，由于停车引发的与物业管理公司的纠纷层出不穷。本文仅就在居住小区停车场收费中存在的一些问题作一分析。
随手翻开报纸，你会发现诸如“小区保安打人”、“业主停车堵路示威”等等消息随处可见，而在法院，物业公司与业主连环相互诉讼也时常出现，通观这些业主与物业管理公司的纠纷，不难看出：这些纠纷的起因或多或少的与小区停车场收费有关。实践中的确如此，许多居住小区的物业公司与业主纠纷虽未如此白热化，但小区停车场的收费问题无疑仍是矛盾的焦点。前一段时间，媒体发布了北京市将出台《居住小区机动车停放管理办法》的报道，引起相关人员的重视。该报道称：新办法将不解决小区停车场收费价格，该项收费仍应遵照市场调节价。笔者认为《管理办法》虽然考虑到难于统一收费价格的实际情况，规定得比较灵活，但要想从根本上解决日渐激化的居住小区停车场纠纷，显然存在着不足。
一、居住小区停车场管理纠纷形成原因分析
目前存在各种各样的停车场纠纷，但其原因，细究起来，不外乎以下几种：首先，居住小区停车场的产权界定不清。不能明晰车库的产权，业主和物业管理公司当然会对停车场的收费产生不同的认识，两者存在着明显的利益冲突，扯皮现象不可避免。业主普遍认为：在购房之后，业主们共同分担土地出让金，小区停车场附属于土地的一部分，其产权就不应该是开发商的，而应该如同房屋一样由业主享有产权。不仅如此，业主同时也是消费者，有参与定价的权利，不能由开发商单方面决定收费价格；而开发商则认为：小区停车场的面积并没有让业主分摊，开发商拥有产权的同时，又投入了大量的物力、财力进行建设、维护，对于自己的财产当然可以理直气壮收费，更何况其定价的标准不是凭空捏造的。开发商与业主的产权之争使物业公司在收取停车费时与业主产生矛盾。其次，相关制度上的原因。2002年实施的《关于调整北京市机动车停车场收费标准的通知》中规定停车场收费价格由物业管理部门和业主委员会协商确定。这种价格确定机制进一步使停车费问题复杂化。小区停车场价格是这类纠纷中的关键，它的定价方式应该多元化，协商定价只是其中的 一种形式。由于现有的法律、法规没有明确物业管理公司和业主委员会协商地下停车场的收费价格所依据的标准和条件，而且在事实上，物业公司和业主的利益经常是互相对立的，所以在实践中双方难以通过协商方式达成一致意见。这种谈判双方或单方不顾及对方合理利益，不从公平角度考虑问
题，长期达不成协议的情况是很多的，比如，一些业主委员会在协商收费时，不是就车库谈收费，而是以开发商遗留的绿化、会所等其他问题是否得以解决作为是否签定停车管理服务协议的前提；或是物业管理公司不顾业主利益，随意抬高收费价格，有时候的价格远远高出合理范围，让业主们难以接受；还有的情况是业主委员会不能正确认识自己的权利范围，擅自越权干涉物业公司的正常经营活动，提出过于苛刻的车库管理设施条件，但又不允许物业公司相应地提高收费价格；或是有的业主委员会纯属恶意磋商，为拖延交费而实施马拉松式的谈判；如此种种，不一而足，造成双方在停车场管理问题上纠纷不断。再次，当物业公司和业主或者业主委员会双方协商不一致而产生矛盾时，通过什么途径来解决矛盾，避免纠纷的进一步激化，现有的法律法规没有作出明确的规定，也没有规定相应的政府部门来正确协调和解决二者之间的冲突。这种机制加大了实践中停车收费纠纷解决的难度。一方面这种协商不一致的情况可能导致物业公司单方处于没有选择余地的不公平状态。因为作为物业公司为了自身的利益着想，不能拒绝为业主提供停车服务，如果无法收取服务费用无疑会带来经营上的损失，而业主却在该小区停车却不受影响，这种局面不利于双方达成一致意见。有些小区协商了好几年还无法签定停车服务管理协议，物业公司迟迟不能收取停车费，而业主却一直可以不交费停车，双方矛盾就此激化。另一方面，这种认识不一致的情况也可能给业主
车辆带来安全隐患。虽然业主关注收费的价格，但车辆的安全才是业主真正所关心的，收费价格和服务标准两者时相联系的，什么样的价格会有什么样的服务标准和服务范围。如果物业公司认为它所收取的管理费用不能弥补其服务标准所耗费的费用，那么它就会降低服务质量和标准，给业主的车辆带来安全隐患。
二、对解决居住小区停车场管理纠纷的建议
为解决居住小区停车场管理纠纷，相关行业和部门可以从以下几个方面着手：
第一，政府有关部门根据实际情况制定相应的收费标准，实行小区停车场收费的政府指导价与市场调节价相结合的方式。市场失灵的理论证实，市场协调某些参与主体关系的时候仍需政府的扶持，单纯采取市场调节价的方式不仅不利于纠纷的解决，反而会加剧市场的垄断速度，不利于规范整个停车服务市场。不仅如此，政府也存在着失灵的地方，完全依赖政府对社会经济生活进行全方位的管理是不切实际的，这方面我们有着沉重的教训。鉴于此，笔者认为政府有关部门应像规定物业费价格一样规定停车管理服务应该达到的某种标准、有权收取的费用标准，或提供相应的市场参考价或规定最低收费价格，供谈判双方参照定价，以便保护物业公司和业主双方的权益。笔者看到，北京市将出台《居住小区机动车停放管理办法》
对于停车管理服务有一定的要求，比如24小时专人负责看管，有专人对进出车辆进行登记等，既然政府有关部门能规定这些标准，那么，也应该相应地核算出要达到这些服务标准的参考价格，以供业主委员会与物业公司协商定价。
第二，对于小区车库的产权归属，政府相关部门的规定和法律应有所明确，至少不应含糊其词，以利于实务操作。但北京市将出台的《居住小区机动车停放管理办法》认为地下停车场的产权如果归开发商所有，两者将形成租赁关系。笔者认为，这种认定不妥。如果地下停车场的产权属于开发商，而由物业公司进行管理，则开发商与物业公司形成的是租赁关系，而业主和物业公司从法律上讲不属于租赁关系，只是有偿服务的关系。实践中，停车费应包括物业公司从开发商处租赁车库的租赁费，还包括物业公司实施服务的费用以及物业公司因提供停车服务造成的设施、设备折旧费等费用，但不能对以上费用在停车费中所占比例进行简单的划分，更不能因此就认定地下停车场的停车费就是简单的租赁费，这种认定将在实践中造成一定程度的认识混乱，并且和目前法院的实际判例不相符。笔者认为：地下停车场所有权归属问题主要看业主是否分摊了地下停车场的面积，分摊了则说明地下停车场归业主共有，没有分摊则属于开发商所有。对于开发商拥有自主产权的地下停车场，开发商有权在合理范围内自主定价、自主经营，而无需与业主委员会协商一致，但也应有一定的限价。
第三，规定业主委员会和物业公司就停车价格协商不成的处理办法。比如可以规定在停车场办理资质完毕之日起一定时期内，双方协商不成，任何一方可以向具体政府部门申请协调定价，或超过一定期限后，双方仍无法协商一致定价的，可以先行实施一个基本价格，物业公司有权暂时按该基本价格收取停车费，而业主也应按有义务按该价格先行交纳停车费，而后待双方协商一致后再适用新价格。
停车费综上所述，小区停车场收费问题事关房地产开发商、物业公司和业主们的利益，也是目前急于解决的问题。由于没有可资利用的明确法律规定，因此该问题的解决需要在政府相关部门指导下予以规范。只有这样才能提高居住小区机动车服务的管理水平，减少物业公司与业主纠纷的发生。(2004.05)
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