DOI : 10.16767/j ki . 10-1213/tu .2021.03.077
建筑工程
浅谈TO D 理念的发展与应用
香港三给片—
以亚洲某国家及香港为例钱铭
中国生态城市研究院
摘要：通过对城市发展以及轨道交通建设的历程进行分 析与研究发现，轨道的建设关系到了城市的建设与发展，而要想 实现城市与轨道交通的健康持续发展一项重要的手段就是实施 TOD 模式。在国际上，亚洲某发达国家与中国香港的TOD 模式 较为突出，且获得了显著成效，因此值得对TOD 理念的发展与应 用进行分析与探讨。所以，下文将分别对中国香港以及亚洲某 发达国家的TOD 项目进行分析，并对TOD 理念的发展谈谈自己 的几点看法，以供参考。关键词:T O D 理念；发展；应用1 TOD 理念的概述
T 0D 西方国家在二战结束后郊区化进人新阶段的产物，是 建立在新城市主义思潮基础上，以区域公交发展为导向贯彻精 明增长理念。早在1992年，彼得•卡尔索尔普为了遏制城市空间的蔓延增 长，率先提出T0
D 概念。其在自己的著作中提出以T0D 替代郊 区蔓延的发展模式，并为基于TOD 策略的各种城市土地利用制 订了一套详尽而具体的准则。当前国际上对TOD 概念定义较为广泛，归纳来说主要是基 于“以人为本”的理念，科学混合用地功能以及使用人，实现土 地的集中、高效以及紧凑的开发与利用，围绕轨道交通站点的交 通结构来建设适合步行与自行车出行，以公交为导向的立体交 通网络，实现交通可达性的提高，以及城市结构的改善，促使城 市得以良性发展。简单来说就是以公交干线和轨道交通站点为 中心，向外半径400m ~800m 范围内建设一个集居住、商业、办公、 教育、文化为一体的城市中心或广场，让人们不排斥汽车交通工 具的同时，可以便捷的选择步行、自行车以及公交车等出行 方式。2 T 0D 的类型通常T0D 分为城市型与邻里型两类。其中城市型T0D 主要 是指在公共交通网络主干线上以半径600m 或是步行lO m in 的距 离建设规模较大的交通枢纽以及就业、商业中心。邻里型TOD 主要是通过连接公交主干线与支线，并将该段距离中公交车运 行时间控制在lO m in 以内，而非建设在公交主干线上。城市型 T O D 和邻里型T O D 是最基础的两种分类，在此之上，根据实际需 要可进一步细分。3 TOD 的设计原则在TOD 设计中通常分为八大原则。(1) 提倡步行，构建完整步行廊道。步行是最自然、经济、健 康和干净的短途出行模式，是大部分城市出行中的必要组成部 分。为了让步行真正“流行”，需要有三个基本目标：安全，活力 和舒适。(2) 优先考虑非机动交通网络。自行车的出行方式健康、低成本、零排放，而且方便高效灵活，所消耗的空间与资源较少。 但自行车出行仍是道路上的弱势一方，需要通过构建安全与完 整的路网，提供充足的停放空间来保证。
(3) 创建适宜的街道路网。建造适宜步行的街道网络，将居 民区各建筑连接起来，道路的密网提供了多条路线，让步行和自 行车出行灵活变化，也增加了城市的通勤效率。
(4) 在大容量公共交通附近进行开发。大容量公共交通起 着关键作用，可以帮助城市实现高效公平的通达，并且很好地支 持密集和紧凑的发展模式，可以聚集人气，从而聚集商业与产 业，由此激活城市。
(5) 混合使用。多元化的使用会增加街道乃至城市的活力。 而不同收人阶层的居住混合，使稍低收人的居民通勤时间变短，
交通成本降低，从而大大提升了城市居民的平均通勤效率。
(6) 增加密度。密集型的城市发展必须垂直而不是水平地 扩张，而以交通为导向模式的结果之一就是充满人气的街道和 活力多元的站区。
(7) 紧凑发展。城市密集发展的基本组织原则是紧密型发 展。在一个紧凑的地区，各种功能的地块方便地靠近在一起，最 大限度地减少到达某个目的地所需的时间和精力，并最大限度 发挥互动的潜力。紧凑还指鼓励有效利用先前开发的空地进行 发展，鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或再开 发，并需要在公共交通系统的空间上进行整合。
(8) 城市转型。当城市按上述七项原则塑造时，步行、自行 车和公共交通的使用使稀缺和高价值的城市
空间资源得以从道 路、停车场中回收，并重新分配到更具社会和经济效益的用途 中去。
4 TOD 的发展与应用
4.1以中国香港为例
中国香港山地较多，导致可建设用地较少，高层建筑比比皆 是，加上人口密度大，生活工作节奏快，因此必须要走高效集约 的城市发展道路,TOD 模式成为了推动其发展的一项重要策略。 上世纪70年代开始，香港政府加大对轨道交通的建设力度，不仅 让中心城区的通勤效率得以大幅提升，还在新界沙田等地形成 了一批新的卫星城，有效缓解了中心城区的发展压力。
以香港九龙港铁站为例，其围绕轨道交通站点，以半径400- 800m 或是步行5min ~ lOmin 距离建设了一个集文化、办公、住宅、 商业为一体的城市综合体TOD 。九龙站内聚集了一条高铁、四 条港铁、还有11个巴士站，在半径200m 内建设有商场、写字楼、 酒店，200m ~500m 则分布高密度住宅，多处的连廊设置使得步行 网络舒适度大大提升。不仅如此，站点周边还设有大量景观开 敞空间，营造出一个大开大合的城市空间形态，有效弥补了由于 高密度开发而导致的开敞空间缺失的问题。
中国香港TOD 的应用在交通组织方面十分注重地下空间的159
绿环保建材
利用和开发，强调三维立体城市空间的打造，将不同功能分布于 各个层面上。如九龙站地上是办公、商业与住宅，地面环形区域 是景观绿化、观光、娱乐以及休憩区域，地下则为地铁站及各类 公交换乘站点。此外，在香港TOD交通组织方面还能实现垂直 化交通动线，让人们可以通过电梯或扶梯进行换乘，并且可以通 过地下通道、空中连廊等，有效连接各种交通和物业，为人们的 出行与生活提供巨大的便利，在不增加交通的基础上实现了混 合度与密度最大化的目的。
中国香港TOD的应用在土地集约化方面，首先做到因地制 宜打造项目特，以区域中新标志的形式，让周围土地的价值与 形态得到提升。其次做到连接立体化，通过布置垂直交通动线，让不同换乘系统无缝、紧密连接，为交通出行提供极大的便捷，提升地块价值。再者实现高度市场化，在开发TOD时采取一次 性或分期开发的形式，同时联合实力雄厚的开发商一同建设，不 仅让融资问题得到有效解决，还能实现项目风险的分散。此外，香港TOD采用的是“轨道+物业/社区”(R+P)可持续发展模式，和 普通的出售土地获利及房地产开发不同，主要是通过物业管理 来获得较为稳定且持续的现金流，并将实际衍生出来的不同类 型收益用于轨道建设和运营的开支，从而实现良性发展。
4.2以亚洲某发达国家为例
亚洲某发达国家有“生活在轨道上的国家”之称，其在交通 方面轨道分担率高达74%, TOD理念得到了充分应用，TOD项目 也被有效运用到各大轨道交通沿线，受到诸多国家的称赞与效仿。
TOD的开发模式在此国得到了重新定义，被分为以枢纽站 为中心的集聚式开发和与轨道交通同步建设的沿线型开发两种 类型。其中，前者主要是利用密度较低的轨道上空，将各功能整 合于一体，增强枢纽站的交通、商业运营能力，从而实现车站周 边土地的高效利用。后者主要通过建设新线路、开发新城、开发 沿线城市等方法来最大限度提高轨道交通经营效率，进而推动 城市基建的开展，增加沿线房产附加值。两种模式均能将枢纽 车站与周边地区建设成为高品质的功能性空间，并在持续保障 轨道交通收益的同时，通过非轨道交通的经营增大收益范围。
以涉谷站为例，站内共聚集9条地铁线路，是国内第二大交 通枢纽。该项目主要通过TOD与PPP混合滚动开发，利用文化 设施建设以及交通优化的方式来获得政府奖励的容积率，有效 缓解了交通压力，还建设了一个具有代表性的区域商业文化中 心。在涉谷站中，通过城市公共空间的引人，利用垂直交通以及 电梯来替代街道，打造出一个富有国际创意性的综合性中心城 区。通过建设立体空间步行系统，注重地面放射状道路方向的 步行网络，实现垂直以及水平转移人流的目的。同时，步行网络 和周围城市区域的有效连接，将多元化的门户广场、休息空间布 设于步行网络节点上，实现了轨道交通和更多城市空间的融合，增强了车站枢纽和周围地区的集约和互动。
二子玉川站，是位于都市近郊，东铁田园都市线沿线的主要 车站，是遵循“城市到自然”的开发理念，注重设施的舒适与便 捷，围绕地铁交通枢纽来建设都市近郊的多功能城市综合体。在该站内通过无缝接驳两条轨道，实现同层换乘，有效解决了短 时间内交通流量巨大的问题，提高居民的车站使用效率。其利
用连廊与大平台来有效结合不同建筑，打造出一个多元化的生 活、休闲生态空间，将轨道交通大运量的效用全面发挥出来，在获得盈利的同时，有利于项目的健康可持续发展。此外，由于整
个片区的综合开发特别重视处理河岸和城市的关系，在设计时
遵循“自然+城市”的理念，因此对河岸与城市间的关系予以了
高度关注，保留原本的自然景观，使游览者可以通过设计的回廊
步道与大自然有一个亲密接触，打造了一个环境优美的都市近
郊绿活力区域，此举也让多摩川生态保护得到了国际认证。
5总结与思考
通过对亚洲某发达国家以及中国香港TOD项目成功经验的
学习与总结可以发现，TOD体现了“步行者优先、公共空间、综合
发展”的设计理念，其是在“公共交通优先”概念之下发展而来的
模式，要想确保项目的良性发展，首先要做到同步规划轨道交通
与地产，要做好全线设计以及交通规划，科学设置线路与节点，
同时根据周边情况对TOD项目的属性与产业进行规划定位，如
此方可实现整体项目对城市、商业、产业以及居民间关系的有效
协调。
此外，在对TOD项目实施规划过程中，需要将地方居民、政
府以及站点区位的需求考虑在内，规划好和主体商业业态相符
的配套设施，做到个性化定位，以更好的吸引各类体。通过对
成功TOD项目的研究与分析发现，展现出丰富的生活场景、增加
人们的归属感与依赖感是其共同特点，所以在实际规划项目时
需要具有“目的性”，防止雷同，差异化发展，才能让TOD项目在
长时间运营中保持自身优势。同时，国家以及地方还应当在整
体上宏观管控城市以及用地规划，注重综合开发，实现“站、城、
产、人”四者的良性循环，才能够切实推进TOD—体化的发展。
总而言之,TOD项目的规划与实施并非单纯建设一个综合
体或者一座新地标，而是要求工作人员能够将规划与设计切实
围绕轨道站点展开，以人性化、精细化为初衷做出一个全方位、
系统性的城市设计。
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