一、龙华概况
龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，地理位置优越。龙华街道辖区面积88平方公里，现有人口79.3万，其中户籍人口28805人，外来人口占总人口的96.3%，每10万人中受高等教育的人口为5617人，人口总体素质较高。龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。
2005年，龙华实现区域生产总值278.02亿元，同比增长32.95％；规模以上工业总产值1653.4亿元，增长67.7％；街道财政一般预算收入4.85亿元，增长36.14％；税收31.01亿元，增长45.54％；出口总额201.2亿美元，增长71.7％。
近年来，由于龙华发达的交通道路网络，良好的“硬件”设施，浓郁的文化氛围，万科、长城、振业、金地、泰华等地产商看好龙华优越的地理位置，纷纷进军龙华，投资兴业，龙华房地产形势持续向好，成为深圳市“二线”关外三大房地产板块之近三年龙华商品房销售面积每年约在55万平方米以上，商品房销售收入每年都突破21亿元，2005年达到27.4亿元，已成为深圳中部房地产龙头。目前龙华已开发和正在开发的各类楼盘有50多个，涌现了锦绣江南、风和日丽
、书香门第、山湖林海、富通天骏、世纪春城、馨园、滢水山庄、出印象、纯白、金地梅陇镇、圣·莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠、潜龙华庭、碧水龙庭、春华四季、卓能雅居、城投七里香榭等一批著名楼盘，龙华已把发展房地产业作为支柱产业大力发展。
二、龙华二线拓展区概况
作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。该地块1998年完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。
虽处地关外，但在事实上，在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，意欲将此建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化、型综合居住区和城市后勤基地。片区规划远景控制人口14万，弹性人口规模17万.
二线拓展区整体规划图
三、龙华交通建设
龙华已建成了长达 130 多公里，纵横交错的现代城市道路网络，距皇岗口岸仅 15 钟车程，距宝安机场仅 20 分钟车程，距盐田港 30 分钟车程，梅观高速公路，机荷高速公路，布龙公路，石观公路，平南铁路贯穿全镇，梅龙大道、福龙公路、新区大道、南坪快速路正在建设当中，南坪快速一期西段已建成通车，正在规划兴建的 “地铁四号线”（少年宫到龙华中心站，08年建成）、“轨道六号线”（石岩到二客站）、“轨道十一号线”（城市轻轨的环线），将使龙华与深圳中心区实现全面对接。规划中的北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路的交汇点计划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢纽。
龙华交通规划图
对于二线拓展区来说，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路等悉数贯穿其域。
而地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗－落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。
尤其值得一提的是，今后人们从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以达至，直线距离仅仅4公里。这条动脉大干道，业内专家认为效用更甚滨海大道。
尤其值得一提的是，今后人们从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以达至，直线距离仅仅4公里。这条动脉大干道，业内专家认为效用更甚滨海大道。
二线拓展区交通规划图
有专家认为，政府迁入后的中心区，将成为深圳的政治、经济中心，作为其配套的二线拓展区，也将成为深圳最重要的居住社区之一。而从地理位置来讲，它正处于以中心区为圆心，以10公里交通距离为半径的生活圈内。
在市区可供开发土地日益稀缺的今天，高起点规划、高标准建设，且没有农民房困扰的二线拓展区，仿佛深圳的一块未经雕饰的天然美玉，被业内人士誉为深圳楼市最后的“处女地”，十分看好其发展前景。
龙华商业价值迅速提升
由于“福田中心后花园”的地缘优势，龙华是继南山之后深圳房地产开发的另一热点区域。据不完全统计，过去4年，龙华新增住宅开发量超过300万平方米(约3万套，居住人口超过10万人)，其中超过50%的购买者是特区内工作人士。
房地产大开发引发了龙华大规模“白领新移民”现象，龙华人口结构迅速调整，由此将引发龙华商业业态结构和商业档次的提升。而新规划二线拓展区预测将吸引35万人口在这里居住、生活和工作，届时，巨大的人流量、巨大的消费需求市场，将使二线拓展区域成为一处寸土寸金的商业旺地。
政府的规划、交通的建设、地铁的吸引力、品牌发展商的进驻----一连串的利好推动着龙华商业价值迅速提升。被列入《深圳市城市总体规划》的区级商贸中心其中之一的龙华商业中心，已被纳入宝安区政府经济工作的重点，政府将加快推进包括龙华商业中心在内的37个试点项目的实施。梅林关口地带市政路网全面升级改造、梅龙大道、南坪快速、福龙路、地铁四号线的建设等众多交通利好打通了龙华商业快速发展的瓶颈。而品牌开发商的进驻和开发水平的提升，使龙华整体商业项目的质素得到较大提高，更多的开发商开始在社区商业建设中加大投入力度，并且开始主动引导社区商业向高层次发展。
目前，龙华商圈以其新兴特点赢得了众多知名品牌商家的厚爱，除了现有商业形态外，多种业态使这里成为多功能的繁华商圈。天虹商场、金鹏商场、益家百货、南康百货，还有新梅园酒店、欢声电器商场，这些深圳百货、酒店业的大鳄和家电巨头就纷纷在龙华开业，包括沃尔玛、家乐福、吉之岛等在内的国际巨头已悄悄在龙华选址。
在多股力量的助推下，龙华商业价值得到迅速提升。相关统计数据表明，龙华片区商铺售价从2000年的每平方米均价8000元涨到2004年的14000元，净升幅高达75%，并呈持续上扬态势，租金也从2000年的每平方米均价60元，涨到2004年的80元，涨幅为33%。2005年
龙华商铺售价、售金进一步上涨，潜龙华城、锦绣江南、香水郡的街铺均价已在18000元/平米，而随着高端市场项目、地铁四号线的建设，一些高品质商铺及地铁上盖物业会非常吸引人，均价突破20000元/平米不成问题，当然，普通商铺价格不会这么高，它会随着龙华片区的日益成熟而稳步上涨。
土地交易价格大幅上涨
2002年以前，龙华片区土地的出让和转让，一般都是在小圈子内以类似于私下交易的形式进行，其交易价格一般在600元左右，相当低下的价格当然不能客观反映当时土地的真实价值。
2003年10月17日，龙华土地才第一次以公开拍卖的出让方式完成了破天荒的处女拍。最终，劲力集团力敌雄，以3.1亿元的当时天价拿下了宗地编号为A835－0032的居住用地，并以1698元/平方米的地面均价刷新了当时龙华商住用地的每平方米的地面单价记录，劲力集团，也因此一举而成名。
该地块后来开发成了现在的城市明珠花园，开盘时均价5000多元，二期中间位置的房子纷纷跳上了6000元的大关，且销售状况十分火爆，发展商也因此而获利不少。
之后，龙华土地交易价格稳步上升，随着关外开发进程的加快及龙华二线拓展区的升温，到2005年底，龙华土地交易价格达到一个高潮。
2004年11月5日，鸿荣源地产通过挂牌方式取得龙华A805-0006地块即“龙一号”地块，成交价12,398万元，地块容积率仅是为1.2，占地面积为68700.03香港三给片平方米，建筑面积为82440平方米，成交地价为1805元/平方米。
仅隔半个月，2004年11月26日下午，和记黄埔系的雄伟公司以2.02亿元的价格竞得龙华A819-0128地块，地块总用地面积为51323.79平方米，总建筑面积为118180平方米，楼面地价为1862元/平方米。
2005年12月22日，在深圳市土地房产交易中心，宝安龙华片区的一块宗地编号为A826-0022五星级酒店地块拍卖成功，在3个竞买人举牌55 轮后，最终由持86号牌的深圳市加际洲实业有限公司以3.2亿元竞得，高出底价1.9亿元，而且把土地地面均价上升到了龙华片区的高位：3187元/平方米。
短短的二年多一点时间，龙华片区土地地面均价从2003年10月的1698元/平方米到2005年12月的3187元/平方米，上升了1489元，增长幅度接近88％左右。
通路改写深圳地产格局
一条路，一个时代。
当年，滨海大道的开通，使南山和市区时空距离一下变近，大批置业者欣然前往，南山楼市自此也猛龙抬头，跃然稳坐上龙虎榜片区成交量的头把交椅。
二线拓展区就是因交通发展滞后，才待字闺中、赋闲数年的。而今，利好消息接踵而来，外部环境也相对成熟，二线拓展区顿时让人遐想无限。
根据规划，二线拓展区将建设“深圳二客站”（京深铁路和东南沿海铁路的终点），交通配套有“地铁四号线”（少年宫站到龙华中心站，2008年建成）、“轨道六号线”（石岩到二客站）、“轨道十一号线”（城市轻轨的环线），主干道有福龙公路、新区大道（3、4、6标段按政府要求今年7月完工）、留仙大道、梅龙路（年底通车）及外围的南坪快速干道和布龙路等。
其中，地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗－落马洲接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。
尤其值得一提的是，作为连接香蜜湖片区和龙华最快速的主干道，福龙路将在年内动工，预计一年半建成。届时，福龙路将直线拉近龙华与市区的距离将二者融为一体。人们从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路。对于这条动脉大干道，业内专家认为效用将更甚“滨海大道”。
立体路网使二线拓展区拥有了腾飞的翅膀，也使整个龙华交通网络日趋完善。这将彻底改变目前梅林关口的交通状况，同时也将改变龙华与特区的关系，并将最终改写深圳地产现有格局。
深圳未来的龙华火车站发展规划图(2009-09-23 22:02:35)
即将建成的深圳北站是深圳地区铁路中心客运站，也是深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站。该站衔接京广深港客运专线、厦深铁路，并与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽，将是全国重要的区域性铁路客运枢纽；也是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。深圳北站未来将设立站台11
座，轨道20股，主要办理广深港客运专线及厦深铁路等高速列车为主，兼顾部分城际线路。该站建成后，从这里乘坐广深港客运高速列车，去香港西九龙只需16分钟，到广州新客站只需要25分钟，会让所有的乘客切实感受广深港同城化便捷。
不出3年，宝安区民治街道将崛起一座规模宏大的、现代化的综合交通枢纽——深圳北站。记者从昨天结束的“深圳北站交通枢纽工程初步设计”专家评审会暨政府审查会上获悉，该工程总投资约为43亿元，计划在2010年7月建成西广场，全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。
2011年，当深圳北站正式开通后，350公里时速的高速列车将来往于北京、武汉、广州、深圳、香港一线。从深圳北站出发，到香港只要15分钟，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时.
不出3年，宝安区民治街道将崛起一座规模宏大的、现代化的综合交通枢纽——深圳北站。记者从昨天结束的“深圳北站交通枢纽工程初步设计”专家评审会暨政府审查会上获悉，该工程总投资约为43亿元，计划在2010年7月建成西广场，全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。
2011年，当深圳北站正式开通后，350公里时速的高速列车将来往于北京、武汉、广州、深圳、香港一线。从深圳北站出发，到香港只要15分钟，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时.
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