农村买卖房屋买卖的合同来说起。
农村买卖房屋买卖的合同⼀般有两种，
⼀农民，把⾃⼰的住宅出售给了城⾥来的⼈，还签了合同。这合同有效吗?
另⼀农民，觉得⾃家的房⼦不想住了，想卖给同村村民，签了合同。这合同有效吗?
答案在这⾥!请注意：不得向城⾥⼈出售农民住宅
在《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地通知》第⼆条第⼆款明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占⽤农民集体⼟地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放⼟地使⽤证和房产证。”
农村住宅⽤地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“⼩产权房”。
但是如果双⽅是都是同⼀集体经济组织的成员，经过了宅基地审批⼿续的，签了的农村房屋买卖合同可以认定有效。
小产权房能买卖吗农村买卖房屋买卖政策，为啥这么规定?
1.宅基地禁⽌买卖
⼀旦有房屋买卖，那么就必然会涉及到宅基地的买卖，⽽宅基地买卖在我国是明⽂禁⽌的。我国⼟地管理法规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
不但如此，如果原宅基地的使⽤者，没有经过依法批准，通过他⼈出资翻建房屋，给出资者使⽤，并从中牟利或获取房屋产权，也是属于“以其他形式⾮法转让⼟地”的违法⾏为。
2.宅基地使⽤权很“特别”
宅基地使⽤权与特定的⾝份关系相联系，是集体经济组织成员享有的权利，不允许转让。现在，农村私房买卖中，很多⼈名义上是买房，实际上是买地，在房地⼀体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，所以被禁⽌。
3.没地了怎么办
如果认定买卖合同是有效的，就不能保护咱们卖房⼈的利益。众多案件中，出卖⼈总是相对处于弱者的地位，如果要不回来房屋，最后可能连住的地⽅⾛没有，关系到⽣存权益。
未办理过户登记，房屋买卖合同⽆效
《中华⼈民共和国⼟地管理法》第⼗⼆条规定：“依法改变⼟地权属和⽤途的，应当办理⼟地登记⼿续。”另外，《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》第六条也规定：“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致⼟地使⽤权转移的，必须向⼟地所在地的县级以上⼈民政府⼟地⾏政管理部门提出⼟地变更登记申请，由原⼟地登记机关依法进⾏⼟地所有权、使⽤权变更登记。”
如果房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同⽆效。依照法律规定，集体所有的⼟地属于农村集体所有。所以，如果依法改变⼟地的所有权或者使⽤权的，必须要办理⼟地权属变更登记⼿续，变更证书。农村居民建住宅，使⽤原有的宅基地、村内空闲地和其他⼟地的，由乡级⼈民政府批准。
农村买卖房屋最新政策：⼀户只有⼀处宅基地
《中华⼈民共和国⼟地管理法》第六⼗⼆条规定，“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，其宅基地的⾯积不得超过省、⾃治区、直辖市规定的标准。”
宅基地是农民的重要财产权利，规定严禁宅基地进⼊市场进⾏交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业⼈⼝⾝份上的限制，只有具有农村户⼝的⼈，才能在本集体所有⼟地范围内申请宅基地。
并且，在该法的第六⼗三条规定：“农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设。”想想，如果咱农民的房屋允许⾃由买卖，那么也就是说允许农民将其房屋下的宅基地使⽤权，也⼀并出卖了。
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