李明勇、李茂田等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖北省随州市中级人民法院
【审理法院】湖北省随州市中级人民法院
【审结日期】2021.11.22
【案件字号】(2021)鄂13民终1385号
【审理程序】二审
【审理法官】刘俊利李超朱玉玲
【审理法官】刘俊利李超朱玉玲
【文书类型】判决书
小产权房能买卖吗【当事人】李明勇;李茂田;随县柳林镇金桥村民委员会;随州市建中建筑工程有限公司;柯双柱
【当事人】李明勇李茂田随县柳林镇金桥村民委员会随州市建中建筑工程有限公司柯双柱
【当事人-个人】李明勇李茂田柯双柱
【当事人-公司】随县柳林镇金桥村民委员会随州市建中建筑工程有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】李明勇
【被告】李茂田;随县柳林镇金桥村民委员会;随州市建中建筑工程有限公司;柯双柱
【本院观点】证据一能够证明案涉房屋建设时经过审批，但案涉《售房协议》无效是因李茂田并非案涉房屋所在的集体经济组织的成员，该证据与本案没有直接关联性。本案的争议焦点为：1.案涉房屋的所有权问题；2.案涉房屋是否应予返还及装修损失由谁承担；3.房屋质量问题如何解决。
【权责关键词】无效撤销代理合同过错恢复原状合同约定第三人证据交换关联性质证诉讼请求撤诉反诉维持原判折价
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋系李明勇、柯双柱合伙承建。
【本院认为】本院认为：本案的争议焦点为：1.案涉房屋的所有权问题；2.案涉房屋是否应予返还及装修损失由谁承担；3.房屋质量问题如何解决。 关于焦点一，案涉房屋的所有权问题。一审中，李茂田提交了2010年7月28日柳林镇金桥村民委员会(甲方)与柯双柱以随州市建中建设有限公司(乙方)的名义签订的金桥村新居民点施工承建合同，该合同约定：“……因金桥村委会(甲方)计划在金桥小集镇东南头新征一片土地进行规划建设，需要将土地平整、房屋建造、配套设施、建筑等一并发包给柯双柱(乙方)……”。合同第二条约定：“签订合同时，乙方按招标标底付给甲方资金58.4万元，主要用于前期土地平整18.4万元，土地 补偿、、地上附着物16万元挡土墙、水沟、道路后期工程24万元，后期工程由乙方自行施工。”第六条约定：“甲方配合做好宣传，在乙方新农村房屋未出售完时，甲方不得在金桥辖区审批新建房。”另结合李明勇与李茂田签订《售房协议》后，案涉房屋销售款均由李明勇与
柯双柱收取并持有，可以认定案涉新农村房屋建设系李明勇、柯双柱合伙自建自售，房屋所有权人应为李明勇、柯双柱。 关于焦点二，案涉房屋是否应予返还及装修损失由谁承担。经一审查明，2010年8月李明勇与李茂田签订《售房协议》，该《售房协议》经随县法院(2019)鄂1321民初1994号生效民事判决确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，李茂田应将案涉房屋返还李明勇、柯双柱，李明勇应将李茂田交纳的购房款145000元返还李茂田。一审只判决李明勇返还购房款，未判决李茂田返还房屋不当，本院予以纠正。关于房屋装修损失，经一审法院委托，湖北中德诚资产评估有限公司出具价格评估报告结论：经测算，评估对象的在用价值评估值为103624.00元，取整为10.36万元。李茂田为此支付评估费12000元。因李茂田和李明勇明知二人并非案涉房屋所在的集体经济组织的村民，无权购买案涉房屋，导致《售房协议》 无效，双方都存在过错，一审酌定李茂田和李明勇对装修损失及评估费损失各自承担50%的责任，并无不当。故李明勇应赔偿李茂田房屋装修损失款51800元(103600元×50%)及评估费6000元(12000元×50%)。因该房屋系李明勇与柯双柱合伙承建，柯双柱应对李明勇返还李茂田的购房款1450
00元、装修损失款51800元及评估费6000元承担连带责任。一审未判决柯双柱承担责任不当，本院予以纠正。 关于焦点三，房屋质量问题如何解决。关于房屋质量问题，在随县法院(2019)鄂1321民初1994号案件审理期间，经随县法院委托，2019年9月10日广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，结论为：临近埋设排水管与李茂田房屋的损坏存在因果关系。因案涉《售房协议》经确认无效，李茂田应将房屋返还李明勇、柯双柱。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”据此，李明勇、柯双柱可向在房屋临近埋设排水管的侵权人主张权利。 综上所述，李明勇的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销湖北省随县人民法院(2020)鄂1321民初1506号民事判决； 二、李明勇、柯双柱于本判决生效之日起十五日内共同返还李茂田购房款145000元、装修损失款51800元及评估费6000元； 三、李茂田于本判决生效之日起十五日内将案涉房屋(位于随县房屋)返还给李明勇、柯双柱； 四、驳回李茂田的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4680元，减半收取计2340元，由李
明勇负担；二审案件受理费4304元，由李明勇负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-17 22:19:40
【一审法院查明】一审法院认定事实：2010年7月28日，柯双柱(乙方)以随州市建中建设有限公司名义与金桥村委会(甲方)签订《金桥新居民点施工承建合同》，因金桥村委会(甲方)计划在金桥小集镇东南头新征一片土地进行规划建设，需要将土地平整、房屋建造、配套设施、建筑等一并发包给柯双柱(乙方)，双方就具体施工事项签订该合同，金桥村委会在甲方处签字盖章予以确认，柯双柱在乙方处签字予以确认。 2010年8月李明勇以案涉房屋系其与柯双柱合伙承建为由，与李茂田签订《售房协议》，约定未来将其位于柳林镇××号房屋(建筑面积200㎡，用地面积133㎡)出售给李茂田，房屋总款壹拾伍万元，并收取房屋定金。协议签订后，李茂田实际总计向李明勇支付购房款145000元。2011年1月，李明勇向李茂田交付房屋，李茂田对案涉房屋进行装修后居住至今。2019年7月29日，李茂田以房屋出现裂缝受损严重为由，提起赔偿之诉，一审法院以“李茂田并非金桥村村民，无权购买案涉 房屋，双方签订的《售房协议》违反了法律的强制性规定”为由，作出(2019)鄂1321民初1994号民事判决确认《售房协议》为无效合同，驳回李茂田的赔偿诉求，该判决现已生效。 20
20年8月3日，李茂田向法院申请评估现居房屋装修及附属物等设施在用价值，一审法院委托湖北中德诚资产评估有限公司进行评估，该公司作出中德诚价评[2020]第0112号价格评估报告，价格评估结论为“经测算，评估对象的在用价值评估值为103624.00元，取整为10.36万元，评估值取整金额大写：人民币壹拾万零叁仟陆佰元整”。各方当事人对价格评估结论均无异议，一审法院对该评估报告予以认可。李茂田为此支付评估费12000元。
【一审法院认为】一审法院认为：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。本案中，李茂田与李明勇签订的《售房协议》经由(2019)鄂1321民初1994号民事判决确认无效，李明勇因该合同取得的145000元购房款，应当返还给李茂田。李明勇有权提起反诉，却自动撤回反诉申请，并坚持不要求李茂田退还房屋，可以就反诉请求另案起诉。 合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李茂田与李明勇都明知二人并非案涉房屋所在的集体经济组织的村民，无权购买案涉房屋，导致《售房协议》无效，双方都存在过错，故对李茂田的房屋装修损失103600元及评估费损失12000元，酌定由李茂田与李明勇各自承担50%的责任，即李明勇应赔偿李茂田房屋装修损失51800元(103600元×50%)及评估费损失6000元(12000×50%)。 关于金桥村委会、随州市
建中建筑工程有限公司、柯双柱是否应当对上述款项承担连带责任的问题。金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、柯双柱并非《售房协议》相对的合同主体，实际也并未收取李茂田的购房款，李茂田要求金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、柯双柱对返还购房款及房屋装修损失 承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。李明勇辩称案涉房屋存在下沉问题，系侵权纠纷，属于另一层法律关系，应当另案起诉。关于李明勇与柯双柱之间是否存在合伙关系，属于合伙人内部之间纠纷，应另行诉讼，不予处理。 依照《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十条、《关于适用 的通知》第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、李明勇于判决生效之日起十五日内返还李茂田购房款145000元；二、李明勇于判决生效之日起十五日内赔偿李茂田装修损失款51800元及评估费6000元；三、驳回李茂田的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元减半收取2340元，由李明勇负担。
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