楼面价是什么意思
    在房地产市场上，楼面价是一个比较敏感的概念。因为土地价格直接关系到房地产开发商或者购房者的收益。楼面价往往以某一地块为基准，与周边房屋的销售价格相比较，从而得到准确的估算。因此，大家在购房时应注意了解清楚它的含义和范围。
    一、楼面价也叫地价，是土地市场的成交价格之一。
    由于土地市场不同，导致楼面价也不同。一般来说，土地市场的楼面价较高的地块一般意味着土地价值较高以及该地块的开发建设周期长，因为此类地块会经历更多的市场变动，且需要投入大量成本。所以开发企业为了获取更多的利润往往会以更高的楼面价格拿地。
    1、土地的价格受国家政策影响，在目前国内的房地产市场中，楼面价的高低一般取决于城市所在区域的土地价格所决定。
    楼面价与地价是两个不同概念。楼面价是指土地单位面积建筑的成本，一般来讲，单价包括了土地费用和人工费、建设用地费用、拆迁费用等，它还包括规划设计、建设施工、配套、建筑材料等相关费用。如上海浦东新区、广州白云国际机场周边、上海、杭州、南京、
杭州等一些地区已经相继公布了“金改”计划或者正在实施的一些大城市地价政策，均会对成交价格有一定影响。这些区域由于有着相对完善及成熟可靠的配套服务以及较高的地理位置，使得房价不断攀升。而土地价格也相应提升。而像一些城市政府为了实现可持续发展需要对城市经济建设进行大规模的投资、建设和发展计划也相应进行调整或者增加一些土地供给等。这些都会影响到土地价格水平发生改变并最终影响到开发商手里可支配收入。
    2、容积率越高，所需的建筑面积就越多，需要较长的建设周期，开发商投入的资金也会相应增加，因此拿地成本就会越高。
    因此，楼面价一般比地价更高。但是，由于现在大多数的开发商都存在资金不足和资金链断裂的问题，因此他们往往不会选择低价拿地，而通过高容积率的方式来获得更多的利润。但由于开发商需要投入更多的资金和时间，所以一般来说住宅用地的楼面价要比商业用地高一些。比如住宅用地一般都是别墅用地。
    3、同时还受到土地供应量、开发商规模以及不同地块开发进度等因素影响。
    一般来说，同一地块的容积率越小，单位面积土地可供开发的容积率越小，单位面积能获
得的效益越大。反之，单位面积产出越低。由于市场供求关系对地价水平影响较大，所以不同的开发商所参与竞得的地块都有可能溢价出让或竞拍成交。这就决定了出让底价会存在一定程度上的溢价，而这部分溢价就能决定地价成本了。因此，开发商会更倾向于拿更多面积或者溢价程度更高的地块来开发更多、建设周期更长、利润更高、风险更大。因此不同开发商拿地价格也会不一样。如果开发商实力较强、开发时间较长、地价上升幅度较大等，就会造成楼面价较高；反之也可能会更低（根据业内经验）。
    4、从土地成本构成来看，开发成本一般占土地开发成本的70%以上，因此需要以楼面价来进行评估和确定；
    地价的评估方式通常有两种：按出让合同约定以及采用房地产价格指数法测算土地价格。即用土地出让金的百分之五十作为土地成本构成，并按此比例来评估土地价值及其所占比例分摊相关税费。根据中国人民银行制定的《国有土地使用权出让收益征收管理办法》规定，国有建设用地使用权出让收益主要包括：出让收入、剩余财产收益、管理费用、税务滞纳金、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税、城镇土地使用税等。根据《关于实行国有建设用地使用权出让制度改革若干问题的通知》第八条规定：国有建设用地使用权出让收入由国
务院财政、金融机构等按照国务院规定统一管理。其他任何单位和个人不得侵占、挪用。出让国有土地使用权所需费用由同级财政列入预算安排专项支付。国务院规定有关部门应根据对国有资产保值增值情况进行监督检查，依法进行监督管理并向社会公开有关情况；市、县人民政府应当加强对国有土地使用权出让收益征收、管理和使用工作检查和监督管理；对违反国家有关规定使用国有土地或者其他国有财产、征收国有土地使用权出让收入或者减免国有建设用地使用权出让收益等行为进行处理。需要说明的是：在中国土地价格网站上对楼面价格有一个具体说明：就是房屋交易后一个月之内要交付使用。2、出让环节费用扣除标准：拍卖成交或挂牌交易公告日之前已经缴纳土地出让金或者成交价款超过成交总额百分之五十以及其他费用（需缴纳税费除外）但不超过两年仍未交清部分（不含出让价款）的差额部分，不予退还；超出部分由受让人负担。--】从我国出让地块来看地价主要包括土地出让金两部分，两者共同构成了土地出让收益收入。而在我国土地上房屋建设成本主要包括土地补偿费、城镇土地使用税等；而土地使用税则是指房地产开发所需缴纳给国家行政机关或税务机关征收或者缴纳以及法律法规规定不允许征收而需征收到义务人和依法征收到地方税务机关征收为国家交纳税收用于抵扣或者缴纳入库税款。根据中华人民共和国土地管理法及相关法律法规以及相关管理
    二、开发商拿地一般是根据地块条件进行建设的，然后按照规定的时间交地。
    但在实际的交易过程中，项目公司可能会拿到一些商业用地或者其他特殊性质的土地。这种情况下，开发商就会根据项目的规模、开发经验等进行具体的开发建设，最后决定拿地金额。比如北京在某一地块已经建设完成了一半，那么该地块的地价也就是楼面价就会高一些。所以，开发商就需要把该地块按规定的时间进行施工和建设。但是在这一过程中可能会出现一些问题导致进度缓慢。比如出现烂尾的情况。这时候就要根据实际情况来决定拿地价格了。就会出现“楼面价”这个概念了。大家都知道不同性质的土地价格有不同的计算方法，一般情况下所计算到的楼面价就是地块面积上所对应的地价，所以我们通常所说的楼面价就是这个意思。
    1、楼面价=土地单价×土地面积。
    土地单价，是指一块土地在法律上是被划分为若干块的，每一块土地都有一个总价的。那么就可以根据单价乘以每一块土地的面积来计算。由于城市土地面积越来越小，这一项单价也越来越低了。但是在实际中价格可能会因为各种原因发生变化情况。
    2、楼面价=成交总价×单价-每平方米地价。
    这个计算公式就比较简单了，也就是大家常说的楼面地价就表示这个地块的土地价格了。但是不同土地价格是不一样的。如果拿到一块地之后，可以根据这个地块未来的开发情况决定拿地价格。比如你打算买一个住宅或者其它类型的物业开发项目，那么就要看这个项目所获得的产权、用途、面积等因素来确定是不是住宅用地了。如果这些条件都符合的话，那么就可以拿到这个地块属于商业或者住宅类用地等等。这也是为什么说，一般情况下房地产开发商拿地一定要遵循这三个原则。首先一定要确定自己拿地面积与计划规模要符合规划和土地管理规定；第二要和其他单位签订正式合约；第三也要进行前期规划、设计方案和施工建设必须要满足相关规划和相关法律法规要求；第四是要有合理价格才能得到；第五就像一个项目，应该能够如期开发完工还有盈利就可以了；要具备可行性等一些条件之外其他方面也都要具备才行；最后就是一定要取得政府审批才能正式动工建设。这些都决定了该地块是否会按照最低价格来成交这都需要按照土地价格来做规划开发才行。
    3、根据国家相关规定，商品房项目土地出让价格中最高限价为7800元/平方米，超过该部分的部分需按照一定比例交纳土地出让金。
    也就是说，根据项目规划中土地所对应的楼面价，即需要交纳7800元/平方米的土地出让
金。如果该项目的建筑面积已经超过最高限价7800元/平方米，那么土地出让金就必须按比例交纳。而如果超过7800元/平方米标准部分没有缴纳的话，则需要按照每平方米5800元来缴纳土地出让金。这部分费用全部由政府承担。需要交纳多少？根据有关规定可以看出，土地出让金也就是商品房项目中最低要求标准为7800元/平方米。
    4、土地使用权出让合同是开发商为了获得土地所签订的。
    土地使用权出让合同由国家法律法规规定。土地使用权出让合同中关于土地使用权价格的约定是法律保护的最基本权利、义务，具有法律约束力。国家将土地使用权无偿授予当事人使用该土地的行为。从法律上讲，出让合同即地租合同和附着物使用权出让合同。根据我国《国有经营性建设用地使用权出让合同法》第四十条规定：“出让合同约定采用招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权的，应当按照价高者得的原则确定中标人和最低限价；未按照约定确定起始价格、拍卖或者挂牌竞价的，竞买人应当在成交之日起30日内向国家土地主管部门缴纳地价款；根据出让合同约定按照规定支付相关费用后宗地即行出让”、“出让人应当于签订合同之日起30日内将土地使用权出让金缴至国家财政专户，并与房地产开发企业签订商品房预售合同”等约定为出让合同约定事项。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：
出让国有土地使用权应当按照下列条件之一招拍挂:（一）幅地块面积或者该块土地使用权以划拨方式取得;（二）土地使用者在法定最高年限内不补办出让手续的，出让期满后按该宗地原用途实施征用；或者无偿退出国有土地使用权（国家依法对土地进行整治、开发、建设所需资金由土地使用权出让收益支付）。最高时可采取招标、拍卖或者挂牌方式出让土地使用权。在出让合同约定时间内未能签订合同并且在国土资源主管部门依法公告后无人竞买及未达到法定最高限制条件而终止出让合同谈判时可以签订补充协议并缴纳土地出让金；对逾期未办理补办出让手续或者申请续期但未获批准等其他违约行为的处置等措施作为出让价款支付条件进行约定而不作约定或者不明确的除外。当事人应当按照约定支付土地出让金等价款；违约责任按照《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第一款、第二项规定执行：“幅地价在起始时间由县级以上人民政府土地行政主管部门公告期满三十日后十五日内确定”。因此，楼面价就是指在规定时间内未接到出让公告或未到达约定年限终止出让合同
    5、土地出让价款主要包括土地价款和土地出让金。
    其中，土地价款主要是指由土地使用者在支付地价款以后所应支付的费用。土地出让金包括出让金和土地收益两部分。出让金的具体数额根据出让方案规定，各地在进行土地出让合
同签订前，都要根据一定比例支付给国土资源主管部门。土地价款应按规定足额缴纳。当出让金不足时，可按不低于同期银行贷款利率向银行缴纳；当出让金不足以支付土地价款时，可以以货币方式缴纳；当交纳不足时，可以从出让金中扣减或者补足。对于出让金超过最低地价20%(含20%)或不超过基准地价30%(含）时，不得补缴地价款；超过部分应补缴出让金100%;补缴完成后再申请出让不受此限；按规定交纳土地出让价款后方可动工建设前应当缴纳不少于50%土地出让金或不超过50%出让金；申请继续出让土地应当符合国家有关规定。
    6、土地出让金由市、县人民政府土地行政主管部门代收归国有。
权证是什么    其中，出让金一般为地价的20%,是国家对同一宗土地上国有土地使用权的价格。当房地产开发企业按照规定时间完成开发建设后完成该地块所需的土地出让金与建筑工程总造价之比；容积率调整系数；竣工验收备案之日起90天内缴清全部土地出让金之和；超过规定期限没有缴纳全部应缴纳的出让金部分由市、县人民政府土地行政主管部门退还给申请人；超过部分的地价率不得补缴全部出让金及滞纳金；不能补缴的差价由国家给予补缴或退还；超过约定年限部分需要补交后进行出让等等条件时则超过政府指导价部分不再缴纳或者由政府收回；不能补交出让金时该由开发商承担相应违约金责任。而房地产开发企业不得低于土地成
本加其他费用。另外一种楼面价叫“建设用地成本”即建筑工程所需工程款总额减去已完工建筑面积与地上建筑面积比例（包括基础、主体结构）所需费用之总和。按照规定缴纳各项费用后方可申请竣工验收。开发商应当按照土地使用权出让合同约定负责办理土地使用权证相关手续。一般情况下土地成本、工程造价、开发成本、管理费用、利润、税费等项目费用。而根据我国现行政策法规中规定不可以通过房地产开发经营来获取利润，不能用于开发土地使用权也没有土地使用权转让、抵押等交易方式来取得土地使用权；且我国没有关于这方面专门法律和法规规定开发商取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关手续后方可开工建设开发项目。