什么是延期交房，延期交房如何认定
开发商不能交付房屋的原因往往很复杂，⽽业主却⽆法知道开发商不能交付房屋的真正原因，遭遇开发商延期交房怎么办?店铺⼩编为您准备了下⾯的⽂章。
⼀、什么是延期交房，延期交房的认定
(⼀)交房是指对房屋的转移占有。
对于房屋的交付，⼈民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第⼗⼀条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使⽤，但当事⼈另有约定的除外。”
所以原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。但是由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付⾏为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履⾏⾏为的⼀部分，完整的履⾏⾏为应当包括出卖⼈交付房屋于买受⼈并使其取得该物所有权的⾏为。
房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履⾏⾏为，应当予以区分。当然，按照上条规定，如果当事⼈在合同中明确约定“房屋交付使⽤”不仅是转移占有房屋，⽽且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事⼈双⽅的权利义务内容。在此约定下，出卖⼈不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受⼈占⽤，⽽且还应当将房屋的所有权移转于买受⼈，否则应承担违约责任。如果当事⼈仅约定了“房屋交付使⽤”的时间，⽽未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖⼈只要在约定的期限内将房屋移转给买受⼈占⽤，就应认定出卖⼈按期履⾏了“房屋交付使⽤”的义务。
(⼆)交房必须达到法定的以及约定的交付使⽤条件。
交房，并不能简单地从字⾯理解出卖⼈在约定的时间将房屋转移于买受⼈占有。交房必须达到交付使⽤条件。交付使⽤条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、⽤途使⽤的完整功能。
在⾮商品房买卖情况下，由于⾮商品房通常不是新建房屋，往往具备了⼀般的交付使⽤条件，所以其交付使⽤条件的具备，主要看当事⼈是否对房屋的交付使⽤条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具备按照房屋的性质、⽤途使⽤的完整的功能常常需要⼀个过程，因此，应主要考察房屋是否具备了完整的使⽤功能。⼀般来说，新建商品房具备完整使⽤功能需要两个要件：房屋已经完⼯。主体结构已封顶、完⼯，房屋的外装修已完成；房屋的基本配套设施，如⽔、电、暖⽓、电梯等已经可以使⽤。出卖⼈就出售房屋已取得政府有关部门的竣⼯验收⼿续，并能在交付时向买受⼈提供《住宅质量保证书》以及《住宅使⽤说明书》。
权证是什么(三)延期交房的认定
延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使⽤期限内，没有将符合交付使⽤条件的房屋交给购房者⼊住的⾏为。延期交房包括两种情况：
1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施⼯迟延或者相关政府⼿续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商⼀定的宽限期，经过⼀段时间等待就可以收房的情况。
2、⾮正常延期交付。⾮正常延期交付主要指由于开发商经济实⼒、相关政府⼿续违法且⽆法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
原则上，出卖⼈不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：
1、因不可抗⼒对按时交付产⽣影响。根据《合同法》第⼀百⼗七条：“因不可抗⼒不能履⾏合同的，根据不可抗⼒的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事⼈延期履⾏后发⽣不可抗⼒的，不能免除责任”的规定，因不可抗⼒的出现对房屋的正常交付产⽣重⼤影响，造成出卖⼈可能延期交房的，出卖⼈可因此部分或全部免除责任。但是，出卖⼈应在合理时间内对买受⼈及时履⾏通知义务，否则构成延期交房。
2、因重⼤规划、设计变更对按时交付产⽣影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项⽬前的道路，要求道路两旁建筑物各⾃退后⼀定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计⽅案进⾏修改)，或者是房屋在施⼯过程中遭遇重⼤技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进⾏变更的，此类情况因不能归⼈不可抗⼒范畴⽽使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。
⼆、如何应对延期交房?
根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权⾃交付时转移，⽽房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履⾏标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为
交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣⼯验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成延期的，应该按照合同约定⽀付违约⾦。
(⼀)延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约⾦赔偿。
(⼆)开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履⾏的，但是给出延期交房的理由，这种情况下
购房⼈没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗⼒或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资⾦出现问题导致停⼯了⼀段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约⾦赔偿。
(三)开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履⾏的，也不给出合理理由或者⼀味推脱逃避的，买房⼈可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿⾃⼰的损失。
总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上⾯的解决⽅式，还需要注意⼀些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房⽇期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发⽣问题的时候有据可查。
⼀旦发⽣交房逾期，买房⼈可以催促房产商尽快履⾏交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。
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