A研究生毕业后到了一份月薪4000元的工作，现已工作1年，目前月工资5000元，他的女朋友B大学毕业后到了一份月薪2500元的工作，现已工作2年，目前月工资4000元，两人毕业后一直租房生活，现生活已基本稳定，于是决定购买一套房子为结婚做准备。他们选中了一套面积90平方米的现房，每平方米的价格是10,000元，销售商提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款。如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3%的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法筹足房款，于是决定用银行贷款的方式分期偿付房款。
在贷款金额方面，银行规定建筑面积在房贷优惠90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%；建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。两人现有5万元的存款，A的父母可以为他们垫付15万元，于是两人决定首付20万元，向银行贷款70万元。两人决定选择20年浮动利率贷款，但对选择等额本金还是等额本息还款方式仍然犹豫不决。
（1） 你认为A\B两人应该采取哪种还款方式？
（2） 如果A/B打算提前还贷，你认为是否合适？
（3） 如果预计中国人民银行将调高贷款利率，采取哪种还款方式对A/B更有利？
（1）
A．等额本息还款方式与等额本金还款方式的比较
等额本息还款方式的特点：在贷款期内每期以相等的金额平均偿还贷款本息；
现金流量分布：各期现金流出额相等，呈现出年金的特点，适合收入处于稳定状态的借款人。
等额本金还款方式的特点：在贷款期内每期等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；
现金流量分布：随着时间的推移，各期现金流出额等差递减，呈现出等差序列现金流量特点，适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
B．等额本息还款方式与等额本金还款方式下各期还款额的计算
等额本息还款方式下各期还款额=700,000/PVIFA6%/12，240=5015.12（元）
偿还完所有房贷后一共偿还的金额=5015.12*240=1,203,605（元）
偿还完所有房贷后一共偿还的利息=5015.12*240-700,000=503,604.8（元）
等额本金还款方式下每月还款额=700,000/240=2916.67（元）
第一个月偿还的利息=700,000*6%/12=3500（元）
第一个月的还款额=2916.67+3500=6416.67（元）
第二个月偿还的利息=（700,000-2916.67）*6%/12=3485.42（元）
第二个月的还款额=2916.47+3485.42=6401.89（元）
偿还完所有房贷后一共偿还的利息=2916.67*6%/12*（240+239+…+1）=421,750（元）
偿还完所有房贷后一共偿还的金额=700,000+421,750=1,121,750（元）
图1 两种还款方式下每次偿还本息和的比较 图2 两种还款方式下每次偿还利息的比较
图3 两种还款方式下每次偿还本金的比较
表1 等额本息、等额本金还款情况比较表
贷款期 | 还款方式 | 月还款额（元） | 还款总额（元） | 利息总额（元） |
15年 | 等额本息还款法 | 5907.00 | 1,063,259.60 | 363,259.60 |
等额本金还款法 | 7388.89 | 1,016,750.00 | 316,750.00 | |
20年 | 等额本息还款法 | 5015.02 | 1,203,604.18 | 503,604.18 |
等额本金还款法 | 6416.67 | 1,121,750.00 | 421,750.00 | |
25年 | 等额本息还款法 | 4510.11 | 1,353,032.94 | 653,032.94 |
等额本金还款法 | 5833.33 | 1,226,750.00 | 526,750.00 | |
（2）
对于A/B来说，要想提前还款，而且尽可能少地支付利息，就要选择在按揭初期偿还利息较少的还款方式，即最好选择等额本金还款法。例如本案例中截至第5年年末等额本金还款方式偿还利息的总额为184,188元，而等额本息还款方式偿还利息的总额为195,198元，比前者多11,010元。
虽然提前还贷能在一定程度上减少利息支出，但是有两类人并不适宜提前还贷：
①对于选择了等额本息还款方式的消费者来说，如果现在贷款已经偿还了大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。因为对于借款者而言，在贷款期限的1/3-1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供指出基本以本金为主，利息很少。消费者可以把多余的资金投入到基金、股票或其他投资产品中赚取收益。
②近期有投资计划的消费者。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但实际中经营性贷款利率要比房贷利率高得多，因此在提前还贷前，消费者最好考虑清楚近期有无投资计划，如果有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。
（3）
当贷款利率呈下降趋势时，选择等额本息法要比选择等额本金法更合适，原因在于等额本金法在较高利率的情况下已经支付了较多的本金，能够享受到低利率的本金就比等额本息法少，以致两种还款方式支付的本系综合差距就会缩小。反之，当贷款利率呈上升趋势时，选择等额本金法就要比选择等额本息法更合适，因为等额本金法在较低利率的情况下已经支付了较多的本金，而在高利率时期剩余的本金要比等额本息法少，两种还款方式支付的本息总和差距就会拉大。
具体采取那种还款方式，要看该方式是否适合自己的经济状况，是否与自己的收入趋势相匹配，还要受到借款人自身的投资机会、个人偏好、通货膨胀预期等因素影响。因此选择哪种还款方式更合适，不能一概而论，需要借款人综合考虑各种因素后再做出决策。
发布评论