理财视跨
以工业用地提供抵押担保
的变现风险及对策
魏华英
摘要：抵押是指抵押人不转移对其财产的占有，而以该财产为自己或他人的债务提供担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的一种债权担保方式。在审计实践中，常常发现以工业用地抵押的部分贷款业务，存在明显的抵押物变现风险隐患，有些已经形成了事实风险。本文试从银行风险管理角度，分析以工业用地•提供抵押担保的变现风险，进而提出防范和化解风睑的措施。
关键词：工业用地；抵押担保；风险及对策
抵押是指抵押人不转移对其财产的占有，而以该财产为自己或他人的债务提供担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的一种债权担保方式。《中华人民共和国担保法》明确规定，抵押物应当符合的条件之一：“必须是依法可以流通转让的财产。”这一点我们可以从两方面来理解：一是从法律意义上说.抵押物是可流通转让的；二是抵押物能流通转让成交。商
业银行接受抵押并不是为了取得抵押物的所有权（使用权）.而是为了防范信贷风险.当借款人未按约定清偿债务或履行担保义务时，可通过处理抵押物，以其变现价款优先受偿，实现信贷风险的代偿。设定这一目的，有时并不一定能够实现，仅仅是作为风险防范的一种预防措施而已，抵押物变现风险是显而易见的.在审计实践中，常常发现以T业用地抵押的部分贷款业务.存在明显的抵押物变现风险隐患，有些已经形成了事实风险。本文试从银行风险管理角度，分析以工业用地提供抵押担保的变现风险，进而提出防范和化解风险的措施。
一、地方经济发展必然带动商业银行抵押贷款业务的快速发展
经济欠发达地区要实现县域经济又好又快发展，坚定不移地走新型工业化道路是必然选择而新型工业化的切入点和载体就是招商引资和工业项目，实践充分证明.招商引资能够促进地方经济快速发展。科学、合理地开展招商引资，主要做法有：-是通过开展不同形式的招商引资活动来吸引投资者，如：举办各种地方特的水果节、旅游节等活动；召开各种各样的经济会议，如山区经贸洽谈会、招商引资投资大会等。二是以优惠条件用土地换资金，批准设立扶贫经济开发区和生态工业园，大力推进“三化一园”发展战略，改善投资环境和区位条件，主动承接经济发达地区的产业转移.把土地开发和部分基础设施建设作为招商的内容，通过引进有实力的开发商和企业先行“筑巢”，再引进企业和项目，实现滚动式发展。而商业银行为了自身业务发展的需要，也迫切需要向这些企业投放贷款，以获得利息收入和办理综合业务。一方面，从目前而言，这些企业正处于建设期或成长期，资金需求较大.企业会主动地向商业银行表
明融资的意向.以求取得银行的大力支持另一方面.由于企业具有较好的发展前景，至少在未来几年中发展前景看好，商业银行在支持和帮扶过程中，既受益匪浅又培育了自己的优良客户。即使这些企业以后无需向银行借款.也可以在负债业务、中间业务和结算业务等方面进行合作，达到银企双贏的目的。作为缓释贷款风险的需要，这些贷款往往以工业用地作为抵押，这为地方经济发展起到了积极的促进作用，有力地支持了实体经济发展，符合当前国家政策。
二、以工业用地抵押变现风险的主要表现形式
一般来说，工业用地抵押贷款存在较大风险，主要是工业用地变现能力存在较多不确定因素。
（一）政策因素影响抵押土地的变现
出于招商引资的目的，以更好地吸引外资进来.某派驻地市委、市政府出台相关文件规定:“投资者一次性交付地价款暂时有困难的.在付清农民补偿费和上缴中央、省的有关规费、办证费，办完有关征地手续后.可先发用地证件.再分期付款，但全部地价款未付清前.土地使用权不得转让和抵押。”土地价款是一笔不小的支出，对于投资企业而言，建设期间要建造厂房、购买生产设备、原（燃）料等各方面的物资.投资资金相对紧缺，当地政府的土地政策将十分有利于投资者资金融通。政府为引资给予企业较多优惠，免除相关税费.一旦银行处置工业用地.政府需要银行以市场价补缴地价款，会影响土地的处置变现能力。
（二）银行内部操作不规范彩响抵押土地的变现
商业银行在办理信贷业务时，由于调查工作不深入，未能确认借款人是否足额缴清土地岀让金，没有要求借款人提供付
中国农业会计2020—11
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清土地出让金的相关凭证，而单从借款人提供的《房地产权证》，就误以为借款人已全额缴齐了土地出让金。或者出于拓展业务的需要，为了达到发放贷款、扩大贷款规模的目的.即使知道借款人未完全足额缴土地出让金.也会降低条件发放贷款。又或者为达到吸引企业，给予企业较多的贷款额度的目的，不惜纵容或授意中介机构高估土地价值，而处置时又为了尽快出手而低估土地价值。上述情况都将导致银行在处置土地时产生损失。
（三）工业用地的局限性影响变现能力
工业行业类别繁多，不同行业对工业用地及其地上建筑物有不同要求，部分工业企业对环保、地质、水文等要求很高，对于一些污染性较强、生产有毒有害物质的企业，其工业用地的变现能力较弱，甚至影响周边土地的价值。因此，用途限制越大的土地，其变现能力越弱，银行必须审慎把握抵押工业用地的
价值。
（四）企业经营状况衫响土地的变现
中小企业抗风险能力较弱，一旦企业经营困难.往往存在拖欠工人工资、拖欠税款等现象。企业在经营过程中，银行往往对此后知后觉，等到银行发现问题，已难以全身而退。或政府为保全企业明令银行不得抽贷。等到银行处置土地时，乂要顾及土地变现款需优先支付工资、税金，导致银行瞻前顾后，一旦处置将面临较大损失。
三、多措并举防范和化解抵押土地的变现风险
综上，我们可以清楚地认识到抵押土地变现存在风险。在当地土地资源尚充足的前提下，抵押土地难以按评估值拍卖变现，即使有需求土地者.他们也是首先向政府申购低地价的土地，而不会出高价竞买抵押土地。因此.要防范以工业用地土地使用权作抵押的变现风险.必须进一步加强银行风险管控，严格执行贷后管理制度，把握好借款人的第一还款来源.切实防范和化解风险。
（-）对于借款人多为经济发达地区产业转移的企业，调查岗应切实对借款人进行深入调查
调查借款企业及其母公司的产、供、销变化情况以及现金流量变化情况.企业产品结构、产品质量、市场变化情况及市场应变能力.企业总体盈利水平.企业贷款归行情况.以及存货、应收账款及债权债务变动情
况，企业的财务报表反映是否真实，是否存在虚假报告的情况，查阅其资产负债表、损益表、现金流量表等账表；对客户的资产、负债、所有者权益、收入、成本、利润等情况进行分析，并进行“账账、账表、账实”等核对；企业公司内部或集团内子公司资金往来是否合理；企业经营体制、财务制度、银企关系变化情况，法人代表的变更等情况，防范企业经营风险。
（二）审慎参考外部评估机构出具的评估报告
现行银行信贷制度要求抵押物必须经外部评估机构评
估，再由银行内部自行评估o内部评估方式是由客户部门双人评估确定，由于评估人员并不具备专业评估资格，评估方法及水平肯定无法与外部评估机构专业人员相比，检查发现绝大部分由银行内部自行评估的结果数据仅仅比外部评估的结果数据低一点，基本上还是以外部评估结果作为评估基准价格；另外，外部评估机构出于经济利益需要，会迎合客户需求而出现高估现象，这是商业银行目前经营管理手段难以控制的缺陷之一。剔除市场变化因素不讲，很难判断其评估方法是否科学，评估结果是否真实。为了防范风险.银行应尽可能地控制贷款抵押率。
（三）银行的贷款形式要以短期流动资金贷款为主，中期流动资金贷款要制定分期还款计划
银行监管部门要通过信贷在线监测，一旦发现借款人未
按约还款付息，应及时发出在线监测通知书，要求一线经营行
深入分析借款人的财务状况.计算和检查贷款产生的效益与
贷前盈利性分析是否相符，科学评估其还贷能力，实地检查其
生产经营情况.总结和剖析产生不良贷款的原因°
（四）加强贷后管理
在开展经常性贷后检查方面，银行的管户客户经理不能
仅仅停留在对企业财务报表的分析上，应切实掌握借款人生房贷优惠
产经营管理情况.发现借款人出现风险信号时，要逐级报告监
管部门和行领导，及时采取措施予以防范和化解。严格执行贷
后管理制度，做好贷后管理工作，重点突出以下三方面内容：
一是实地检查的情况，包括企业的开工、库存、用水、用电、纳
税、工资发放等情况，以真实地掌握企业的生产经营情况和财
务状况。二是企业账户资金流向，主要通过对客户在银行结算
账户的资金往来进行分析.掌握客户的资金使用和回笼情况.
必要时还要检查借款人在他行的账户和资金情况。三是企业
的总体融资状况，通过人民银行贷款系统了解和掌握客户在
他行的贷款余额、风险形态、信用记录等，以更准确地把握客
户的资信状况。同时，按照贷款五级分类至少每半年进行一次
的要求，将贷款五级分类、复测客户信用等级、复测授信额度
的“三项工作”，由原来的每半年至少进行一次.调整为每季度
至少进行一次，并在每一个贷后检查报告的基础上，形成对客
户信用等级评定、统一授信、五级分类三个成果，切实有效预
警和化解风险。
主要参考文献
[1]第八届全国人民代表大会.中华人民共和国担保法[Z], 1995-6-30.
作者单位：中国农业银行股份有限公司审计局广州分局
（责任编辑：小轩）_____________中国农业会计2020—11匮1