2022年小产权房新政策2022年南京小产权政策
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借
户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集
体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非
农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法
用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规
范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房
屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理
土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，
加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。小产权房产权区分国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。
对小产权的解释主要有3种：
1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产
权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土
地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商
品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3.是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家
不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权
并不构成真正法律意义上的产权。前两个解释的小产权是合法的，只要交
足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。
而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意
义上的产权证。性质分类“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设
用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
1、集体建设用地用二商品房开发目前处于限制事管制阶段，国家尚
未出台相应规定，关于“小产权房”的合法化尚地定论，因此购买“小产
权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险。
2、购买“小产权房”时，一定要注意审核出售房屋的合法手续，要
求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向
建委验证核实，否则不能购买。实践中，未办理合法手续的“小产权房”，通常为违法建筑，很有可能会被。
3、即使是购买合法建造的“小产权房”，也存在以下风险：
不能取得产权证，合同双方仅存在债权。房子建成后，尽管出卖人有
处分权，但对于买受人来说，因其未备案，不能办理权属变更手续，所以
双方未发生物权变动。小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人
民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转
让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有
一定影响。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的
合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
小产权房政策
4、普通商品房的开发商，其开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而“小产权房”的开发资金使用，
处于无人监控的状态，容易出现问题。监管缺位风险乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
5、法律效力风险“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。