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Master of Engineering
购 房 温 馨 提 小产权房政策示
为了您在购房过程中，买放心房、住放心屋，淄博市房地产综合开发管理办公室提醒您在购房时注意以下几点：
1、购房前如何了解当前房地产市场的准确信息？购房时应首先注意什么？
答：购房前首先要登陆“淄博住宅与房地产信息网”（v），了解当前房地产市场的准确信息。该网站包含以下内容：（1）房地产电子地图清晰、直观地显示出我市现有
楼盘项目所在的位置、户型、面积、房屋价格、交通、环境、周边配套等，让您一目了然，给正在房、看房、选房、购房的您带来极大的方便。（2）房地产开发企业信用评价信息平台设有企业信用信息公布和企业信用状况展示两个栏目。企业信用信息公布栏能够直接查询到企业的优良信息、不良信息及公布日期等内容。在企业信用状况展示栏目中，可以查询到全市开发企业的资质等级、信用评价等级、开发企业的详细资料等内容。（3）房地产开发企业栏目包括各房地产开发企业的公司简介、项目介绍、经营理念、物业管理等，让您通过网站就可以了解到企业的情况。（4）房屋交易平台栏目为您提供信息交流的窗口，搭建网上的售房、租房、求购求租房平台，让您全方位了解到房地产信息。（5）监督投诉栏目使房地产开发企业更好地接受社会监督，以约束和规范房地产企业的行为，更好地为百姓服务，并对开发主管部门工作人员的办事效率、服务态度等方面进行监督。（6）图片新闻、近日动态、政策法规、办事指南等栏目，为您提供全面及时的房地产新闻资讯、业界信息，房地产市场动态、行势分析，房地产发展趋势及走向；提供全新的房地产业的政策、法律法规；提供详尽的有关房地产的办事流程、办理手续；提供专业的房地产信息咨询服务等。
提醒购房者，购房时应首先确定该房地产开发企业是否具有城市房地产开发资质，可登陆“淄博住宅与房地产信息网”查询，也可拨打办公电话（3184068），工作人员帮您查询。
2、购房者在购房时应查验哪“五证”？
答：房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示“五证”。消费者购房时应查看开发商提供“五证”是否齐全，“五证”是指《房地产开发经营权证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。如果“五证”不齐全，建议您不要购买，以免给您带来不必要的麻烦。
3、购买集体土地上的商品房（小产权房）的行为是否有效？
答：购买在城市规划区内集体所有的土地上开发建设的商品房，其买卖行为无效，房地产权属管理部门不予办理权属登记，购房者的权益得不到法律保护。
4、开发商有虚假广告宣传的问题应如何处理？
答：房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。购房者应到售房处或房屋现场查看，并注意保管好广告宣传内容，一旦发现购房时广告宣传内容与房屋交付时不一致，可到工商管理部门进行投诉处理。
5、房地产开发企业和商品房承销机构如何收取预订款性质的费用？
答：已取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的，从其约定。
未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。
6、商品房买卖合同应当明确哪些主要内容？
答：主要包括以下内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积；（4）商品房的计价结算方式；（5）商品房总价款、付款方式、付款期限；（6）交付使用条件及日期；（7）装饰、设备标准；（8）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任；（9）经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属；（10）面积差异的处理方式；（11）前期物业服务合同的承诺及物业共
用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式；（12）房地产权属登记的办理方式和期限；（13）争议解决的方式；（14）违约责任；（15）双方约定的其他事项。商品房买卖合同应当附具土地宗地图、修建性详细规划图和商品房分户面积图。
7、买受人对于开发企业延期交房、拒绝赔偿的问题如何解决？
答：房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。
8、购房后发现房屋实际面积与合同面积不一致，存在面积误差问题应如何处理？
答：（1）未征得购房者同意擅自变更建筑设计、不按施工图纸施工或向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成建筑面积增加的，购房者可以解除合同或不承担由此增加建筑面积部分的房价款；造成建筑面积减少的，购房者可以解除合同或由开发商退还减少建筑面积部分的房价款。解除合同的，开发商除应退还购房者已支付的房价款外，还应根据合同约定承
担赔偿责任，合同未明确赔偿责任的，应根据中国人民银行同期公布的存款利率支付利息。 （2）除上款规定情况外，其他原因造成房屋实测建筑面积和房屋预测建筑面积有误差的，应按合同约定处理；合同未作约定或虽有约定但不明确，当事人双方又不能就解决误差问题协商一致的，按下列规定处理：共有分摊部分建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；凡减少的，开发商应退还减少部分的房价款；套内建筑面积据实结算，但套内建筑面积误差比绝对值超过3％的，按建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
按照市政府“三定”方案和职责分工，该管理职能在房产管理部门，有关这方面的问题可到市、区（县）房管局反映解决。
9、交房后长时间办不了房地产证，买受人如何处理？
答：房地产开发企业应当协助买受人办理房产证，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。对开发企业原因不能如期办理房地产证的，双方应当协商处理，协商不成可依据合同进行赔偿或通过法院、仲裁机构解决。
一般来说，只要“五证”齐全，房产证就能够如期办理。因此建议您购房时应选择“五证”齐全的商品房。
10、交付使用的商品房存在质量问题，如何处理？
答：房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验，房地产开发企业应当予以配合。经核验确属主体
结构质量不合格的，买受人有权退房；由此造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
为有效解决商品房存在质量问题，市建委成立了工程质量投诉中心，设在淄博市建设工程质量监督站，电话3116557。
11、购买的商品房与其当时预售商品房的规划、设计不符，应当如何处理？
答：商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式，户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。
12、房地产开发企业交付商品房时，应向购房者提供哪些材料？
答：主要提供下列材料：（1）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；（2）商品房质量保证书和使用说明书。（3）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；（4）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；（5）物业管理企业查验承接物业共用
部位、共用设施设备等证明材料；（6）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；（7）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。
13、购房者的主要权利和义务?
答:（一）权利
1、有权要求开发商按合同约定的时间交付已验收合格的房屋；
2、交付使用的房屋如果少于合同规定面积的，有权要求以面积差额的购房价格退还款项；
3、交付使用的房屋装修部分达不到合同约定的装修标准的，有权要求开发商补偿装修差价；
4、有权要求开发商按合同的约定办理房产证；
5、开发商违约后，要求开发商承担违约责任。
（二）义务
1、按照合同约定的付款方式和期限缴交购房款；
2、交付使用的房屋如果大于合同规定的面积，要以面积差额购房价格补交款项；
3、缴纳办理《房屋所有权证》应由自己承担的法定税费；
4、违约后承担违约责任。