北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见
文章属性
∙【制定机关】北京市规划和国土资源管理委员会
∙【公布日期】2017.10.31
∙【字 号】市规划国土发〔2017〕376号
∙【施行日期】2017.10.31
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】失效
∙【主题分类】住房保障
正文
北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见
市规划国土发〔2017〕376号
各区人民政府、各有关单位：
  为推进我市土地供给侧结构性改革，进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作，落实我市2017-2021年集体土地供应任务，拓宽租赁住房建设渠道，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都，经市政府批准，就进一步加强我市利用集体土地建设租赁住房工作提出如下意见。
  一、指导思想和基本原则
  （一）指导思想。
  全面贯彻落实习近平总书记两次视察北京重要讲话精神，进一步落实“四个中心”的首都城市战略定位，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，推进我市土地供给侧结构性改革，集约节约利用集体土地资源，加大租赁住房用地供应，加强本市住房保障和房地产调控工作，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都。
  （二）基本原则。
  1.符合规划，用途管制。集体租赁住房用地应符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰。土地用途管制，不得违规占用农用地。
  2.市场对接，规范有序。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，租户选择、租金水平、户型设计对接市场需求，并按照有关租赁管理政策进行管理和规范。
  3.注重监管，只租不售。集体租赁住房建设，应依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租使用，不得出售或以租代售。
  4.自主运作，维护农民权益。尊重农民集体意愿，切实履行民主程序，统筹考虑农民集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护农民权益，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。
  二、政策措施
  （一）严格项目准入条件。
  集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益。未经批准，
小产权房政策
不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途。不得对外出售或以租代售。坚决杜绝变相开发建设小产权房。
  （二）合理选取建设地点。
  用于建设租赁住房的集体土地，应符合以下条件：
  1.符合土地利用总体规划和城乡规划。
  2.具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件。
  3.结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城。
  （三）统筹考虑村庄整治、城乡一体化工作进程。
  集体租赁住房项目可结合腾退疏解、减量要求，开展城乡建设用地增减挂钩工作。区政府应在增减挂钩批准后，三年内完成拆旧地块的复垦和挂钩指标的归还。
  （四）明确项目运营模式。
  1.关于项目主体。
  集体租赁住房建设以镇级统筹为基本原则，以镇级集体经济组织为主体，统一办理相关立项、规划及用地等手续。有条件的村级集体经济组织，也可作为项目申报主体。
  集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作开发的，可以集体经济组织为项目申报主体，也可以成立的新企业为申报主体。
  农村集体经营性建设用地入市试点区域，也可在项目地块公开入市交易后，由土地竞得者进行开发建设。
  2.关于建设资金。
  集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金，可通过以下方式筹集解决：
  （1）集体经济组织自有资金，市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金，用于项目开发建设。
  （2）农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本
的支持。加强与国家开发银行等政策性银行合作，充分利用长期、低息政策性信贷资金。金融监管部门引导有关银行针对符合相关政策的项目，按照风险可控、产业可持续原则开展相关金融产品创新。
  （3）由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。
  3.关于规划布局及用地标准。
  集体租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理。在统筹考虑首都城乡发展和产业整体布局的前提下，确定集体租赁住房的建设类型、用地规模和空间布局，优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局，并配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。
  4.关于住房套型结构和标准。
  集体租赁住房的套型结构和面积标准，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设，实施全装修成品交房。
  5.关于租赁模式。
  项目建成后，在符合相关规定前提下，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。农村集体经济组织应制定出租方案，经民主决策后公开进行。租赁年期、租金价格及支付方式等事项由相应的出租方与承租人协商确定，并可依法约定租金调整方式。鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年；承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。
  鼓励趸租集体租赁住房作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依规申请政府租金补贴，经住房保障管理部门确认纳入全市保障性住房筹集计划的，可依据规定享受公共租赁住房税费减免优惠政策。
  区政府应加强租赁引导，与产业布局、就业人相结合，促进职住平衡。鼓励将集体租赁住房委托给专业化运营企业进行管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。
  （五）规范项目审批程序。
  进一步优化项目审批程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。
  1.项目申请。项目申报单位应拟定项目建设实施方案，方案内容包括：项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及规划情况、项目申报主体、资金来源、运营模式以及项目推进计划等。实施方案由区政府审核后，由区政府函报市规划国土委。
  2.试点批准。由市规划国土委牵头组织发展改革、建设、农村等相关部门，对项目实施方案进行审核。符合试点要求的，由市规划国土委报市政府批准后实施。