2021年中国房地产未来十大走势
从2021年开始，中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的市场与经济环境。从
改革周期的维度判断，未来十年，特别是2021年前应该会着意显示出宽松。从经济增长
周期的维度判断，中国经济在2021年已经“软着陆”成功，且已呈复苏回升态势，未来
十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，成为世界最大的经济体之一。从房地产产业的
维度判断，一个全新的楼市时代已经来临，无论是增长态势、市场格局，还是政策趋势都
将发生重要变化。未来中国楼市基本可以总结与归纳为十大趋势。
一、楼市分化，政策因地制宜
不管是城市，还是调控，或者是房企都会分化，究其根源在于人口流动、收入分化、
产业聚集、服务水准及资源不平衡、经济结构失衡。如果说2021年开始，二、三、四线
城市决定房地产发展形势，那么2021年以至于2021年、2021年，一、二、三、四线城市分化更加严重。由此而引申的政策因地制宜、行业整合加剧，将成为未来一段时间的主要
趋势。
二、长效机制初步建立，调控告别“一刀切”
在过去一年的楼市调控中，决策层提出“两个促使”(即促使房价合理回归，促使房
地产回归平稳健康发展轨道)的调控发展目标。中央对待房地产的态度已经从“强调行政
调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税制度、土地制度、金融制度、住房制度、
经济体制、户籍制度、产
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权制度等方面都将进行相应的市场化改革。在市场分化的现实背景下，中央下放调控权，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。
三、土地制度改革突破，不动产统一登记制度将出台
现行的土地二元体制，在一定程度上制约了城乡发展一体化进程，阻碍了城镇化的健
康发展，因此必须统筹推进土地制度改革。十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用
地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，继而，农村土地承包权和经营权分离被正式提到
农村土地制度改革层面。
在这些流转的土地中，有一部分是承包经营权一同流转；还有一部分是实质发生的承
包权主体同经营权主体分离的流转土地，双方关系仅靠合同约定，易发生纠纷，权益保障
程度低。因此，必须以法治的方式推进农村土地制度改革，在此过程中建立不动产统一登记制度就显得尤为重要。事实上，早在2021年3月28日，国务院办公厅就发布通知，要求2021年6月底前出台不动产登记条例。然而，要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担，仍存在不少壁垒。无论是全国个人住房信息系统联网工作的进展缓慢，还是政出多门难于协调的现状，都为不动产登记制度的建立增加了变数。但可以肯定的是，建立不动产登记信息管理基础平台的方向不会变，建立不动产登记信息公开查询系统的趋势不会变。四、住房信息系统联网扩容
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原计划2021年6月底完成500个城市联网，最终还是未能完成，其技术难题主要存在于：一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前
的纸质数据、产权比较复杂的央产房、小产权房等。但是，不动产统一登记制度的建立有利于明确农民的房地产权，促进城乡间不动产要素的流转。它将为房地产调控、房产税全面铺开提供基础信息，也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。因此，不论是技术壁垒，还是人为阻挠，都要尽力克服，国家必须掌握全国住宅的“家底”才能有的放矢地实施调控。
五、房地产税立法步伐加快
2021年1月，全国财政工作会议指出，财政部已将房地产税立法作为2021年的重点工作之一。此前，主管部门已从清理合并现有的税费开始着手开展具体工作。房地产税费的清理并非易事，除合并重复的税种外，还需对新税种设置税基和税率，完成这些工作并付诸实践恐需时日。在技术层面上，目前全国70个大中城市的个人住房信息系统已初步建立，但尚未全部实现联网。与房产税试点不同，作为一项新法律，房地产税立法需按照正常的立法程序进行。相关人士称，2021年，房产税改革可能进入“立法”通道。
相比破冰试点已近三年却一直徘徊不前，房产税改革一旦进入“立法”程序将会一步一步更有保障地向前推进，在全面深化改革的背景下，这项税制改革不会遥远，但需要一定的过程。六、房地产金融化加速
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小产权房政策
近日，开发商入股银行的消息此起彼伏。开发商入股银行，并非只看中关联银行的融资便利，更重的是银行能为其上下游企业做供应链融资。目前“涉银”的房地产上市企业已有约30家。不出意外，这一趋势无疑会在2021年得到延续。
房地产进入直接融资时代，虽然有很多金融创新，但商业银行却有一样功能是其他金融产品无法取代的，即现金管理。地产商进军银行业有两个意图：一方面银行股估值很低
且利润不错，买入和参股银行股可以从中获利；另一方面地产商急需资金，通过控股和参
股银行可获得更多的融资渠道，降低融资成本。对银行来说，能借此获得大客户的资源，
还可以充实资本金。开发商能够从银行直接拿到的贷款额度越来越少，难度也越来越大，
如果成为银行的大股东，这些问题都能迎刃而解。
七、房企加码海外，重回一、二线城市
2021，堪称中国品牌房企的“出海”元年，万科、绿地、万达、碧桂园等品牌房企逐
渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资。截至2021年底，中国
买家在商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2021年的
海外房地产投资额较2021年增逾30%。
5年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了
“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2021年，历经上一轮宏观调控之后，企
业又开始重新聚焦，典型如过去以三、四线城市为主战场的恒大，2021年以来也开始布局一、二线城市。2021年，这一趋势将继续。
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八、直接融资扩增，成本激增
住建部政策研究中心与高和资本日前发布的《2021年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2021年的30%上升至2021年的40.5%，房地产进入直
接融资时代。仅2021年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地
产企业发布海外融资计划，总额超271亿元人民币。
除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债的成本也日益上升。奥园于2021年到期的3亿美元优先票据利率为11.25%，五
洲国际于2021年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。此外，开发商在将海外募集
的资金汇入内地时，还将支付一些额外成本。九、老年人口达到顶峰，养老地产爆
发
中国是世界上老年人口最多的国家，2021年中国老年人口将突破2亿，2025年将突
破3亿，2034年则将突破4亿，这为中国应对老龄化提出了严峻挑战。随着人口老龄化
进程的不断加快，庞大的老年人口以及由此产生的巨大服务需求昭示着养老服务产业进入
重要历史机遇期。
据不完全统计，全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老
地产项目数量也已超过百个。而同策研究数据显示，预计到2021年，自理老人床位数将
达到174万～185万张左右，需要护理老人床位数达到30万～32万张左右。按照单个项
目最优化床位数为400张计算，未来3年市场上需要至少建设4500个项目。
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十、新型城镇化规划将出，加强保障房建设
据悉，近日《国家新型城镇化规划》已修改完毕，其中明确了新型城镇化建设目标、
战略重点和配套制度安排。新型城镇化建设将坚持以人口城镇化为核心，以城市为主体
形态，以综合承载能力为支撑，全面提升城镇化质量和水平。在农民工市民化方面，将着
力推进解决已转移到城镇就业的农业转移人口落户问题和有能力在城镇就业、居住的常住
人口市民化问题。预计到2021年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。2021年必将成为中国推进新型城镇化的破题之年。
新型城镇化不仅将成为中国“二次房改”的窗口，更可能成为历史赋予新时期中国房
地产最大的红利。预计未来十年，我国住宅新增需求包括保障房约为157亿平方米，其中，新增城镇人
口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求
近60亿平方米。这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。新型城镇化对于企业的影响主要在于区域拓展、区域产品结构调整以及土地储备和融资机
会等方面。
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