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来源：《中国房地产·综合版》2017年第12期
在当前我国房屋租赁市场存在各种问题的情况下，培育发展商品住房规模化租赁经营市场具有重大的现实意义。本文以北京市为例，梳理研究住房租赁市场及住房租赁经营行业的现状及存在问题。
一、北京市住房租赁市场现状及存在问题
1.北京市住房租赁市场现状
（1）住房租赁市场供需两旺
根据北京市住房租赁合同登记备案数据以及住房和城乡建设委员会和房地产经纪机构的相关数据统计，2016年北京市住房租赁成交大约200万套次，租赁状态的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%左右。
住房承租人以常住外来人口为主。据北京市统计年鉴数据显示，北京市常住人口为2170.5万人，其中租住人口738万，占比为34%。北京市常住外来人口约22.6万人，占常住人口的37.9%，其中大多数通过租赁住房解决居住问题。
（2）住房租赁市场结构不均衡
小产权房政策 北京市住房租赁市场中机构化、专业化、规模化租赁市场占比不到20%，绝大多数还是小业主通过房地产经纪机构分散出租；在租赁住房性质上，商品住房占比不到50%，大部分租赁住房为已购公房（房改房）、拆迁安置房，还有相当大一部分是集体土地上的农民房和小产权房；从房型来说，一居室供不应求，两居室供需基本平衡，三居室供过于求，90平方米以下的租赁房源占比四分之三，但是近年来新增的商品房以大户型居多。
（3）住房租赁市场发展空间大
北京与上海、香港，以及东京、纽约和旧金山等类似的城市相比，租住人口在城市总人口中占比和租赁住房在存量住房的占比都不高。东京、洛杉矶、旧金山、纽约等城市，租赁住房占比超过60%，租住人口占比超过50%，我国香港也达到45.5%，而北京只有150万人，
约占房屋总存量的20%左右，租住人口刚占到城市总人口的三分之一，还有较大的发展空间。
2.北京市住房租赁市场存在问题
（1）租住体验差，租赁纠纷多
承租人租住体验不佳，主要体现在8个方面，一是房屋及设施设备老旧，功能落后，占42.5%；二是租期不稳定，占37.8%；三是出租人随意违约，占31.0%；四是社会环境和物业管理差，缺乏修缮服务，占28.7%；五是合租人员混乱，矛盾多发，占28.3%；六是二房东多收费，不退押金和租金，27.3%；七是租赁期间维修责任不明，22.1%；八是其他原因，约占14.6%。
北京市住房租赁的投诉一直很高，据北京住建委统计，涉房投诉中，住房租赁纠纷投诉占比超过50%。据一项网络调查，租赁纠纷中，合同陷阱和合同欺诈占26.34%，房屋维修问题占62.2%，被窃及社会治安问题占28.05%，遭遇不良二房东占25.37%，遇到黑中介占23.66%。
（2）承租人合法权益难以保障
目前住房租赁市场处于卖方市场阶段，承租人与出租人相比在经济实力上、合同利益上、市场地位上不对等，使其处于明显的弱势地位，因而在签约过程中的谈判能力和讨价还价能力较低。出租人则极有可能滥用其优势地位以损害承租人的利益为代价实现自身利益的最大化；除出租人损害承租人合法权益外，部分不规范的房地产经纪机构和人员也经常通过侵害承租人的权益获取利益，如发布虚假信息，欺骗出租人或承租人；乱扣租户押金、截留挪用租金、随意涨价、提前终止租约；擅自改变房屋内部结构，随意隔断，分割出租或租，甚至出现房地产经纪机构将租金卷款跑路等现象。市场中的不利地位加上政府有效管理和服务的缺失以及纠纷的司法救济时间和财力成本较高等种种原因，承租人的稳定居住权通常无法有效保障。调查显示，曾发生过租赁纠纷的被访者超过了40%，而采取法律途径解决的比例少得可怜，大多数人选择了忍气吞声。
（3）住房租赁登记备案率低
长期以来，政府部门把房屋租赁登记备案制度作为租赁管理的重要手段。但租赁登记备案制度没有得到全面落实，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。据有关资料显示，北京市
出租房屋备案率不到10%（2010年数据）。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。究其原因，一方面司法解释规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。故房屋租赁合同是诺成合同，登记备案不是房屋租赁合同生效的条件，房屋租赁合同签订后没有办理备案的，不影响合同的效力。经备案的房屋租赁合同，在法律层面上，也未承认其优先性和对抗性。另一方面，办理房屋租赁登记备案，当事人除要缴纳房屋租赁管理费外，税务部门往往根据租赁合同备案信息，去征收当事人高额的税费。房屋租赁登记备案成为对出租人和承租人而言无任何益处，只剩下缴费和纳税义务。由于登记备案率低，缺乏完整、真实的住房租赁市场状况数据，有效管理和服务也就无从谈起。
（4）出租住房日常安全监管缺位
目前，虽有多个部门介入住房租赁管理，但监管方式多为事后的执法检查，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化（如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀），产权人不知晓或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用（如乱拉电线、超负荷使用电器），导致出租住房存
在大量安全陷患。这类问题在租住房中则更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。
二、北京市住房租赁行业现状及存在问题
1.北京市住房租赁行业的现状
（1）住房租赁经营行业快速发展
北京是着手规范房屋租赁代理（房屋银行）行业最早的城市，随着住房租赁市场不断发展，涌现了一批住房租赁企业，通过集中管理众多房源，以更加专业化的管理和服务，为市场提供可供租赁的房源。目前，主营集中式住房租赁业务的代表中，乐乎公寓拥有30家门店（其中18家开业），覆盖朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴、通州6个行政区；魔方公寓拥有16家门店，其中14家开业；链家旗下的自如公寓开设门店6家；湾流有8家门店，其中2家开业（见表1）。
（2）住房租赁企业类型和经营模式多样
按照所租赁经营住房的形态，住房租赁企业可以分为集中式住房租赁经营机构、分散式住房租赁经营机构和综合性住房租赁经营机构，魔方公寓、乐乎公寓、新派公寓等是集中式租赁经营机构的代表，以经营分散性住宅为主的租赁经营品牌有美丽屋、世杰家园等，我爱我家相寓、链家自如、优客逸家等是集中式和分散式兼营的综合性租赁运营机构的代表。按租赁经营住房数量的多少划分，可以分为大型、中型和小型住房租赁经营机构，大型机构资金实力雄厚，有品牌，经营住房数量通常在万间以上，我爱我家相寓、链家自如等属于典型的大型机构；小型机构运营租赁住房的数量一般在百间之内；几百间到数千间算作中型的机构，中型机构数量最为庞大。
按照住房租赁经营机构的来源背景可分为以下5类：
一是房地产开发企业背景的机构，房地产开发企业介入的住房租赁经营，通常称为公寓经营管理，最为典型的企业是万科泊寓、龙湖冠寓等。
二是房地产经纪背景的机构，房地产经纪机构从事住房租赁经营业务的具有先天优势，因此来源于房地产经纪机构的住房租赁经营机构或者说房地产经纪机构兼营住房租赁经营业务的机构数量最多，各地都非常普遍，例如北京大量房地产经纪机构从事的房屋租赁代理业
务本质上就是房屋租赁经营，最为典型的是链家自如和伟业我爱我家的相寓。
三是酒店背景的机构，酒店背景的住房租赁经营机构以经营集中式住房为主。2014年，由华住酒店集团（国内第一家多品牌的连锁酒店管理集团）战略投资的城家公寓在上海创立，以分布于140个城市的800万客户为基础，通过自主开发的公寓租赁网络平台和专业的公寓服务管理团队，一站式解决租房生活所有难题；华住集团旗下的汉庭公寓第一家店在2015年春节前基本完工。铂涛集团投资的窝趣公寓在2015年初动工装修第一家直营店，并在同年5月开始公开招募加盟商。
四是物业服务企业背景的机构，物业服务企业从事住房租赁经营业务最具代表性的公司是彩生活。深圳市彩生活服务集团有限公司（由花样年集团（中国）有限公司控股）成立于2002年6月18日，总部设于深圳，他们除了提供传统的物业管理服务之外，还提供房屋管家服务，服务项目包括房屋的买卖租赁、房屋设计装修和托管服务（房屋银行）。其主要做法是搜集服务小区的中小户型房源，通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租金价格，为业主配置家具家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代收服务。
五是互联网或金融背景的机构，其他来自金融、互联网甚至二房东背景的公寓创业项目
启动，有的获得了投资。这类机构包括优客逸家、小米YOU+、寓见公寓、搜房网房天下HOME+公寓以及小螺趣租、可遇，还有水滴公寓、微家公寓、函数公寓等。
（3）住房租赁经营行业发展前景广阔
传统住房租赁痛点多，租住服务急需转型升级，住房租赁行业兴起和发展是历史的选择。传统租赁市场乱象丛生，缺乏好的租赁住房、好的租住服务、好的租住体验，整个住房租赁市场缺少有品质、有安全保障、价格又被大众接受的住房租赁产品。特别是，新一代年轻体毕业工作进入租房状态，也带来了新的居住需求。越来越多的90后成为租房市场的主力客，他们对于住房的偏好和要求，以及消费观念，都明显不同于70后和80后，更加追求良好的生活品质，并愿意为此买单。
存量房时代的到来为住房租赁发展提供了基础。北京市的存量房交易占比已经超过70%，房屋存量超过750万套，北京已经率先进入以二手房市场为主的存量房时代。在市场的这种变化下，房地产市场由创造增量、新建开发为主导，转变为盘活存量，以存量房的流通和运营为主。对于住房租赁企业来说，经营存量住房顺应市场大趋势。
移动互联网助推住房租赁行业加速发展。移动互联网浪潮的出现，促使住房租赁市场的规模快速增长，整个行业的发展速度远远超过美国、日本等市场成熟的国家。一是互联网带来的消费行为的改变，网上房的租客越来越多。借助网上房源的发布，住房租赁经营者可以相对精准和便捷地获取客户，同时降低营销成本，提高效率。二是通过互联网，让网上看房、签约、付款都成为可能，流程上方便快捷。
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