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来源：《时代金融》2013年第17期
【摘要】海南具有得天独厚的自然条件，是世界上最适合人类居住的地区之一，也是久负盛名的旅游胜地。一直以来，海南房地产因其具有投资增长较快、岛外购房为主导等特征且曾在上个世纪九十年代初崩盘，而受到社会各界的广泛关注。目前，关于海南房地产市场将再次崩盘的说法甚嚣尘上，但我们认为，海南房地产市场是以自然资源高度依赖为特点的特殊的房地产市场，在国家政策、宏观市场环境和海南房地产行业独特的运行模式下，海南房地产市场崩盘的可能性很小。但海南的房地产市场存在资源分配不合理、政策执行力度低、保障性住房市场不完善等问题。为此，应着力调节海南房地产的供求关系，改善和提高居民居住水平，防止海南房地产市场的大起大落。
【关键词】海南 房地产 自然资源依赖
依靠独特的地理位置、得天独厚的气候条件和丰富立体的自然条件，海南房地产行业发展
本身具有很大的优势，在中国经济迅速发展和改革开放的宏观背景下，自然而然地成为海南岛的支柱产业之一，也是中国旅游度假地产的风向标。
一、海南省概况
（一）自然环境
海南省，位于中国最南端，是仅次于台湾的中国第二大岛，行政区域包括海南岛、三沙岛的岛礁及其海域。海南东濒南海与台湾省相望，南与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，西临北部湾与越南相对，北以琼州海峡与广东省相接。海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，全年长夏无冬，温润、平和且适宜居住。这为海南房地产业的兴起和发展奠定了良好的自然条件。
海南岛土地总面积353.54万公顷（见表1），占全国热带土地面积的约42.5%。目前，海南岛已开发利用的土地约315.2万公顷，未被开发利用的土地约26万公顷，海南土地后备资源较丰富，开发潜力较大。
（二）人文环境
海南岛内具有特殊的人文环境。与大陆相比，海南岛内人口密度较小。东部第三产业发展迅速，中、西部第一产业为主。海南省设有2个地级市、6县级市、4个县、6个民族自治县，一个经济开发区、基层183个镇、21个乡、18个街道。
根据《海南省2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全省总人口为867万人。其中汉族人口为723万人人，占总人口的83.33%；各少数民族人口为145万人，占总人口的16.67%，其中黎族人口128万人，占总人口的14.73%。
海南省的居民包括汉、黎、苗、回、彝、侗、瑶等30多个民族。世居的有黎、苗、回、汉等族，古朴独特的民族风情使海南省的社会风貌显得多姿多彩，构成了丰富的旅游资源。
（三）经济水平和主要产业
旅游业和房地产业是海南省的支柱产业。以房地产业为主要部分的第三产业连续5年，保持占岛内生产总值40%以上，且均达到2位数的贡献率，见表2。
2012年，海南全年实现地区生产总值2855.26亿元。其中，第一产业增加值711.47亿元；第二产业增加值803.67亿元；第三产业增加值1340.12亿元。全年人均地区生产总值323
74元，按当年年平均汇率折算为5147美元，突破了5000美元，跨入了世界中上等收入地区的行列。
（四）主要城市
海南岛以北纬18°为天然分割线，自东北向西南形成琼南旅游经济圈和琼北综合经济区，东西各延伸为西部重点开发区和琼东沿海经济带。海南南北，虽同在一岛，但南北异同，房地产市场也表现出迥异的特征。
海口市是海南省的省会城市，占地2305平方公里，是全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽，各种文化的交汇处，市属辖区4个，主要资源分布集中于北部沿海、滨江。海口市第三产业约占生产总值的68.47%。海口市曾荣获“中国人居环境奖”，2012年入选中国特魅力城市200强名单。
三亚市坐落海南岛最南端，占地1915万平方公里，属地级市，有大小港湾19个，是以旅游业为主要经济框架，汉族、少数民族并立的度假城市。第三产业约占生产总值的63.42%。
三沙市于2012年6月设立，管辖西沙岛、中沙岛、南沙岛的岛礁及其海域，三沙市人民政府驻西沙永兴岛。
二、海南岛房地产发展现状与特征
（一）得天独厚的自然与区位优势
海南省的房地产市场因其独特的自然条件和人文社会景观，而呈现出与其他地方的房地产市场很不相同的特征：稀缺性高、替代性低及可复制性差。这使得海南房地产市场对于宏观调控的影响积淀了一定的免疫力。在2007～2008年、2010年以来中央对房地产行业严厉调控的大背景下，海南房地产开发投资依旧保持了40%以上的高增长率，占全社会固定投资总额比重也迫近40%，房地产价格也居高不下，增长迅速。
（二）发展不均衡的房地产市场
受制于岛内的自然地理环境，海南省的房地产市场发展极不平衡。部分地区房地产开发项目过度集中，开发过度，对自然资源形成了较大的压力；而另一部分地区却因成本过高而无从开发，房地产业对社会经济发展的带动效应。目前海南岛内房地产开发布局的现状，呈
现出一种以海口和三亚为圆点，以“三纵四横”的高速公路，海口、三亚、八所、洋浦四大港口，海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场两大空港为中心的房地产集中分布格局，而其他地方则难成气候。
（三）居高不下的房地产价格特征
即使是在国五条出台之后，海南房地产的价格仍然毫无松动。根据搜房网数据监控中心数据显示，2013年5月6日海南省商品房签约206套，签约面积21278.53/m2，签约住宅均价9857.37/m2。其中三亚商品房签约47套，签约面积3948.12m2，签约住宅均价为20748.28元/m2。这个价格和当地的收入水平差距非常巨大，海南省位列中国房价最高的城市之一。
（四）房地产产品严重雷同的特征
与国内其他房地产市场相比，海南房地产整体体现出一种严重的雷同化特点：其一，以度假型产品为主，以自然资源特别是海景为卖点。其二，以高端的500平方米以上的大面积别墅和低端的小户型公寓为主流。其三，保障房所占比例低，因为各种原因，海南省的经济适用房只占住宅总面积的3%左右，商品住宅高空置率和保障性住房房源紧俏现象并存，保障房黑市交易和成规模的小产权房大量出现。
三、海南省房地产市场发展中的主要问题
同国内其他城市的房地产市场一样，海南省房地产市场的发展也面临着一些比较严峻的问题，这些问题既有宏观方面的，也有微观方面的；既有和其他城市一样的共性的问题，也有体现海南省个性的问题。
（一）资源集中，整体失衡
海口和三亚两市的房地产市场占据了海南省的半壁江山，也吸引了绝大部分的岛外资金。房地产资源的过度集中导致了海口和三亚房地产资源的相对紧缺，房地产供给紧张不断推高两市的房价，并最终导致海南省的房地产整体性的失衡。
（二）密度过大，品质下降
作为一个海岛，海南省的土地资源是比较紧张的，而且房地产又过度集中于有限的几个大城市，其结果必然是建筑物密度高，景观与建筑物叠压，社区集中稠密，交通阶段性拥堵，水、空气和土地污染严重，环境的净化能力弱，生产和生活垃圾堆积等问题，整个地区的宜居性逐渐降低。
（三）政策乏力，投机性强
与国内其他房地产热点城市一样，在政策控制不力而房价迅速增长的情况下，海南省吸引了大量带有投机性质的岛外资金，特别是部分央企、国企在海南大量囤积优质土地，倒卖土地，炒作地王，导致了房地产市场强烈的投机性，为海南省房地产市场的健康发展留下了大量隐患。
（四）两极分化，保障不足
受资金和成本所限，海南省的房地产市场发展偏重于商品房，特别是整体项目开发多以高端别墅和公寓为主，而对保障性住房的建设则有所忽略，无法满足普通居民的刚性需求。
四、对策与建议
（一）海南省房地产市场未来发展目标与方向
鉴于海南房地产市场与众不同的特性，未来海南房地产市场发展的目标和方向应主要在于：在保持房地产行业在海南省支柱性产业的优势地位的前提下，调整海南省房地产市场的
供求关系，加大房地产相关政策的透明度和规范性，改变产品雷同发展不均衡的格局，防范地产集中区域进一步的过度开发，化解价格快速上涨并导致崩盘的风险，抑制房地产价格泡沫。
小产权房政策 （二）促进海南省房地产市场健康发展的主要建议
1.合理配置资源，保障协调发展。与自然环境相似的美国加利福尼亚相比，海南省房地产市场的发展仍然具有相当大的潜力。在国家政策的推动下，尤其是免税岛政策的利好作用下，近几年海南省的社会经济都取得了长足的进步，海南省的资源优势也得到一定程度的发挥。
然而，由于市场管理不善，相关政府部门的缺位和越位，海岛经济的迅速发展中也出现了一些问题，比如旅游市场的不规范，宰客事件频发造成的全国性负面影响，为海南省的社会经济发展，尤其是旅游经济和房地产经济都造成了难以估量的损失。
兴利除弊，利用政府和市场之手，合理配置资源是海南省旅游经济和房地产市场健康发展的必然选择。在房地产市场的发展规划中，应通过空港、高速、铁路、港口的布局调整和
规划建设，充分发挥资源优势，带动海口、三亚以外地区房地产市场的发展，特别重视海南省沿海、沿路、沿河等景观地产和热带农业地产的发展。以环岛东线高速沿线的万宁市、文昌市和琼海市为例：万宁市的兴隆温泉资源，文昌市长达206.7公里的海岸线资源，琼海市的热带雨林资源，即使不是独一无二的，也是不可多得的，毋庸置疑，合理配置海南岛内的这些优势资源，保证其房地产市场健康发展的潜力是非常大的。
2.调整市场结构，保障民生需求。海南省的社会经济发展在为游客提供更好的环境、为全国人民提供更好的投资机会的同时，其落脚点应是使当地的居民充分分享到海南省社会经济发展的成果，使当地居民得到最大的实惠。其中，保证当地居民居者有其屋，安居乐业是海南省社会经济发展的题中应有之义，也是海南省社会经济发展的最终目标。
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