2013年我国房地产价格预测分析及政策建议
摘要：本文在定性分析我国房地产市场供给和需求因素的基础上，应用宏观经济系统模型，预测2013年我国房地产价格走势。实证结果显示：2013年我国房地产价格总体将保持上涨趋势（涨幅约为13.5%），一线城市上涨幅度明显高于三线和四线城市。文章最后提出了相关政策建议。
关键词：房地产；市场价格；预测；宏观经济模型
房地产价格是一个敏感的社会热点问题。自2003年我国住房制度改革以来，房地产业得到高速发展，已经成为国民经济发展的重要行业，同时房地产价格也是节节攀登、一路上涨。然而，在房地产行业迅速发展的同时，也暴露出一些突出问题：房地产价格增长太快，严重超出居民支付能力，房价收入比远高于国际合理水平，另外，房地产企业开发也过度依赖信贷资金，以至于银行房地产贷款风险日益加剧。2012 年，在严厉的限贷、限购等调控政策下，上半年全国房地产价格趋于平稳，下半年全国平均房价又开始上涨，房屋价格和成交量于2012 年尾双双攀升，部分城市的土地价格也出现飚涨。2013 年，我国房地产价格将如何变化？如何进行调控？
一、我国房地产市场的供给情况
从供给的角度，开发商的住房市场垄断、地方政府的土地供给垄断以及银行的大量放贷等是推动房地产价格不断高涨的主要因素。
1.房地产开发商对住房供给市场的垄断
小产权房政策自房改政策实施以来，单位福利房、居民自建房以及小产权房被严格限制或禁止，而国家的社会保障住房供给能力很弱，以至于市场的住房供给几乎全部依赖于房地产开发商，开发商提供的商品房在我国住房供给中占据90%以上，房地产开发商在我国住房供给方面明显处于垄断地位。一般来说，一个国家的住房供给应该至少有三个渠道：政府保障房、市场商品房和居民自建房。政府保障房面向的对象是低收入城镇居民的最低住房需求，市场商品房面向的对象是高收入体的高档住房需求，居民自建房面向的对象主要是农村居民的普通住房需求。在西方发达国家，比如美国、新加坡、德国等国家，居民的住房大多是由国家提供或资助，其保障性质的住房占整个住房供应体系的四分之三左右，而商品房在整个住房供应体系中所占的比例仅约为四分之一。这说明，与西方发达国家相比，我国的住房供给结构存在明显缺陷或差距。居民住房是国民生存的基本权利之一，国家应该对之提供保障，完全或大部
分将其推向市场，是一种欠妥的做法。
2.地方政府对土地的垄断
房地产业属于土地资源密集型产业，我国独特的土地供给制度和中央地方分税制加剧了我国房地产价格的过快上涨。首先，由于政府在我国的一级土地供应市场处于完全垄断地位，政府为追求收益的最大化，会减少和限制土地供应，从而获得高额的垄断性收益。其次，分税制下，土地出让金是归地方政府所有，出于财政收入的考虑，地方政府倾向或默许支持土地价格的不断上涨。据统计，近年来土地出让金收入逐渐成为我国地方政府的主要收入来源，其比例逐年快速增长，在部分地区土地出让金收入占比甚至已经超过70%。
更为严重的是，房地产垄断利润越大，土地出让金和房地产开发商的利润也就越多，在这样的逻辑下，同处垄断地位的地方政府和房地产商就可能结成垄断利益联盟。一方面，地方政府通过垄断土地供给，限制或有意减少土地供给，造成土地供给短缺，从而不断抬高土地的拍卖价格，而高额甚至天价的土地价格最终转移给社会购房者；另一方面，在地方政府支持和默许下，房地产商通过垄断住房供给市场，“捂房惜售”，人为造成市场供给短缺和紧张的表象，促使房价进一步地上涨，从而获得垄断利润。
3.银行的大量放贷
在房地产价格不断上升的过程中，银行往往倾向扩大对房地产业的信贷供给。只要房价不断上涨，放贷信贷风险就会很低，银行可以获得高额的利息收入；而且，随着房价的上升，银行的资本规模也会迅速扩大，这对于银行无疑很有吸引力。从统计数据上看，2008-2012年，在新增贷款中，个人消费性住房贷款和房地产贷款占比均超过三分之一。事实证明，银行的大量放贷是推动房地产价格攀升的重要因素之一。
二、我国房地产市场的需求情况
从需求上看，房地产市场的需求主要分为消费性需求和投资性需求。
（一）消费性需求
受我国传统文化的影响，“成家立业”、“无房不成家”的观念根深蒂固，是否持有不动产成为判断一个家庭社会地位高低的标准，甚至成为婚姻的必需品。据统计，中国城镇居民房屋私有率高达80%，远远超过了美国、瑞士、英国等西方发达国家。同时，伴随着我国社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，城镇居民和一些农村居民家庭确实积累了不少财富，城乡
储蓄余额年年快速增长，因此，居民开始注重改善生活质量和生活环境，在衣食住行方面，住房改善尤其重要，因此，居民对高质量和优环境商品房的需求快速增长。据预测，未来10 年内平均每年大约需要建设新住宅8. 75亿平方米，而目前城市每年新建5亿- 6亿平方米的住宅面积，因此，远远不能满足需要。供给和需要之间矛盾的持续存在，会拉动未来房地产价格不断提高。
（二）投资性需求
从国内来看，由于房地产投资不需要太多的专业技术和管理水平，投资风险相对较小，而收益增长迅速。据统计，2005-2011年期间，我国35个主要城市的房地产价格年均上涨21%，远远高于期货、国债、股票、银行存款等投资回报。从国际上看，人民币汇率不断升值，人民币资产（尤其是不动产）极其受到国际和国内投资资金的青睐，大量的投机资金纷纷涌向房地产市场。事实证明，当前房地产市场的投机需求是导致中国房价居高不下的需求层面上的重要原因之一。据统计，在中国的许多城市中，商品房空置率不低于30%，京、沪、深等一线城市空置率已达40%，远远超过国际5%～10%的合理水平。这充分说明我国房地产市场上存在着严重的投机现象。
三、2013年房地产价格预测
2013年，由于政府将继续实施限购、限贷等调控政策，不会放松对房地产市场的调控，因此，房地产市场仍将面临一定程度的政策压力；但是，一方面由于目前房地产企业差钱的困难正在好转，库存量也持续减少，而新开工面积却在负增长；另一方面，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加；另外，2012 年末召开的中央经济工作会议，强调要适当扩大社会融资规模，保持贷款的适度增加，这基本确定了今年央行货币政策的总基调。2013年1月，我国新增贷款1.07万亿，同比增加45%；m2月达到99.2万亿，同比增长15.9%，高于2012年的14.4%，也进一步佐证了今年相对宽松的货币环境。基于以上信息，加之影响房地产价格的政府土地垄断制度和开发商住房供应垄断地位这些主要影响因素短期内没有根本性变化。在以上定性因素分析基础上，本文根据中国宏观经济系统模型进行预测，结果显示：2013年我国房地产价格总体将保持上涨趋势（涨幅约为13.5%），一线城市上涨幅度明显高于三线和四线城市。
四、政策建议
房地产价格关系着人民众的切身利益，房地产市场的过度繁荣、房地产价格的超速增长不
利于我国经济的长远发展，也不利于社会的和谐稳定。政府应当从供给和需求两个方面，从源头上把握控制房地产价格上涨的影响因素，抑制房地产价格的过快增长。