摘要：文章分析了中国房地产的非市场特征及影响房地产价格的主要因素，提出了相应的调控策略。
关键词：房地产 非市场化特征 房地产价格 影响因素 调控策略
中图分类号：f293.3
文献标识码：a
文章编号：1004-4914（2012）11-288-02
中国房地产市场起源于上世纪末的城市居民住房制度改革。这项改革使中国的住房真正开始具有了商品的属性。中国的房地产市场也得以在本世纪初开始启动。期间，伴随着中国经济高速发展和城镇化步伐加快，房地产的发展与地方政府的收益、国民经济的发展、百姓的日常生活日益密切。房价的涨跌牵动着方方面面的利益，在经历了2009房价的大幅上涨以后，房地产问题被提升到了政治和道德的层面。因此，在出台多种货币和税收调控政策无果的情况下，中央政府断然采取了限购这样非市场手段。
纵观中国房地产市场的发展历程，房地产市场虽有2004年、2008小产权房政策年和2011年短暂的低迷，但更令购房者记忆犹新的是2003年、2007年以及2009年的房价的持续快速上涨，在每一次的快速上涨后期，中央政府都会出台一系列的货币、财政政策，但这些经济手段对中国房市的影响有限，中国的房市表现出了对经济调控政策的强大抗击打能力，陷入了越调越涨，越涨越调的怪圈，以至被一些媒体认为“调控”是“空调”。
一、中国房地产市场的非市场特征
在中国的房地产市场，由于土地的一级市场完全由地方政府掌控，而呈现独家垄断状态。土地的价格并不是完全由市场的供需双方均衡决定的，在土地市场上，土地的需求方是处于充分竞争状态，而土地的供应方却是地方政府独家垄断，地方政府完全根据自身利益最大化原则来决定出让多少土地，出让哪些地块，以及什么时点来出让土地。而开发商除了通过土地的“招、拍、挂”向政府要地，几乎别无他途。开发商直接购买农村集体土地建房属小产权房，被国土资源部门列为清理和整顿的对象。
地方政府为了追求土地收益最大化，对土地市场进行公司化操作，绝不会愿意低价出让土地。尤其是城市中心的拆迁地块，由于高昂的拆迁成本，使地方政府不可能以低于拆迁成本
来出让，对于同地段的土地，后期成交的价格如无法达到前期出让的价格，地方政府的选择往往是捂着不卖。在房地产市场高涨时，政府控制土地出让的数量和节奏，是为了使自己获得土地超额收益，当房地产遭遇调控，市场陷入低迷时，则是捂着土地不卖，一是为了防止当期开发的房产价格大幅下滑，造成与房地产相关的税收减少；二是等待在市场转暖时，再来获取土地出让的高收益。
在房产的调控期，由于政府捂地的原因，使开发商意识到未来的房地产用地将明显不足，将会造成商品房供给的短缺，房价下跌的空间十分有限，因此，在市场火爆时，开发商选择捂盘惜售，在市场不景气时，硬挺就成了他们的不二选择，这就是2000年以来中央政府历次严厉调控下房价依然坚挺的原因。而地方政府敢于捂地惜售的底气来自于两个方面，一是中央政府的18亿亩耕田红线和对土地一级市场的独家垄断；二是历次调控中，中央政府调控目标的不一致性和随意性（经济繁荣时出台政策压制，经济下滑时就出台政策激励扶持）。
笔者认为：土地一级市场的地方政府独家垄断，政府调控目标的不一致性和随意性，构成了中国房地产市场区别于国际上其它成熟市场经济国家的非市场特征。
二、影响房地产价格的主要因素及对应的调控策略
（一）影响房地产价格的主要因素
房地产价格受诸多因素影响，笔者认为主要有以下三个因素。
1.货币供应量和货币价格。通常来说，房地产的价格和货币供应量正相关，与货币价格呈负相关：2000年后中国的货币供应量大幅增长尤其是在2008年全球金融危机以后，中国央行天量的货币投放和低利率推动了2009年以来这一轮房价的疯狂上涨。当然，利率的浮动对开发商和购房者的投资和购买行为也会有一定的影响，但利率的高低常常与货币的供应量相关，它们呈现负相关的关系，当货币供应量增大时，往往伴随着低利率，而当信贷紧缩时，市场利率会有明显上升。
2.购房需求。随着居民收入的逐渐提高和城市化进程的加快，居民的购房需求也日益增加。由于商品房供应受生产周期的限制，短期内购房需求的增加必会导致房源的供应不足而造成房价的快速上升。而近年来，由于居民投资渠道短缺，商品房价格一直处于上升通道，更进一步强化了购房者对涨价的预期，投机需求不断涌现对房价更是起到了推波助澜的作用。
3.土地供应。商品住宅的主要成本构成是土地成本，土地是商品房的最主要原料。因此，在
其他资源约束比较少的情况下，一个城市在某一时段的土地的供应量决定了一定时期商品房的供应量。从而影响一个城市一个时期的价格。
（二）对应的调控策略
1.严格控制货币供应的量。一个国家的货币供应量必须与其所拥有的要素资源相适应，与其潜在的经济发展速度相适应，超出经济发展实际需求的货币供应量，势必带来通胀的风险，尤其是带来资源和资产价格的快速上涨。世界各国的实践证明，通过超发货币来达到gdp的快速增长是不可持续的，其带来的副作用对一个经济体的伤害是极大的。今年以来，面对欧债危机持续发酵和美国经济的低迷，无需再次推出类似四万亿的剌激政策已在官方和学界达成共识，但也要防止在“稳增长”背景下地方政府的负债冲动和银行的放贷冲动。
2.正确引导购房行为，坚决抑制投机需求。近几年，随着大量投机性购房的出现，房子越来越成了一种投资品，而许多居民的真实需求却因过高的房价而被制约。政府应采用多种经济手段进行调控，正确引导购房者的购房行为。限购作为临时的行政手段，确实在一定的时期起到了抑制房价的作用，但这只能是权宜之计，从长远来看，还必须用经济手段来有效扼制投机性购房。一是要尽快建立全国联网的居民住房信息系统。该系统的建立和完善是房地产
调控的一个重量基础平台；二是可以通过增加房产交易环节税收，对持有时间在五年内的房产进行二手交易要加重征收交易环节税收；三是提高房产持有成本，对持有二套及二套以上住房者开征房产税；四是提高购买二套房的首付比例，对家庭购买二套房的首付比例应在60%以上，应禁止购买三套及三套以上房产的银行按揭。
3.改革现有土地制度和土地政策。在成熟的市场经济国家，由于土地的私有化，房地产市场具有完全市场特征。政府可以通过货币政策、税收政策来调节土地和房产的供给和需求，使房地产价格与一个国家的经济发展阶段和居民的收入水平达到一个合理的均衡：例如政府通过提高利率使购房者成本增加，有效需求减少，从而房价下降而导致土地价格的下降。反之，利率下降，购房者的成本减少，购房者的有效需求增加，房价上升，从而导致土地价格上涨。而在我国，笔者已在以上的论述中，分析了土地市场的政府垄断对房地产市场的影响，由于地方政府对土地市场的垄断，使国家货币政策在房地产调控中的作用大打折扣。在货币政策宽松时，地方政府对土地市场的垄断助推土地和房产价格急升，在货币政策紧缩时，地方政府对土地市场的垄断阻止了房产价格的合理回归。要解开中国房地产调控的迷局，除了要依赖合理完善的财政，税收和货币政策，最根本的是要对现有的土地制度和土地政策进行大幅度的改革，改变目前地方政府作为土地一级市场垄断者的局面，并保持房地产
调控目标的稳定，如果在这个问题上无法破题，中国的房地产市场将无法摆脱越调越涨，越涨越调的怪圈。
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