作者：徐发辉
来源：《中国房地产业》 2017年第3期
文／徐发辉云南广源设计有限公司云南昆明650000
【摘要】老龄化是我国社会发展过程中面临的严峻问题之一。养老地产是社会养老的一种重要形式，而融资问题已成为制约其发展的主要瓶颈。养老地产发展的重要依托与路径来源是养老地产金融化。养老地产不仅具有经济性，还具有公益性与福利性，能够在一定程度上帮助解决养老问题，本文主要针对时下养老地产发展模式与策略进行分析，旨在为时下养老地产发展创建良好的环境。
【关键词】中国养老地产；发展模式；发展策略
近年来，我国人口老龄化日趋严重，我国已经进入老龄化社会，且老龄化速度日益加快。养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，兼具地产开发、金融创新、商业地产运营以及养老服务的属性，该地产的开发经营模式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。此外还有众多的配套设施，如超市、医院等，整个产业的综合运作能够提高养老服务的质量与专业水平。文章从多角度对比分析其未来发展策略方向。
1、中国养老地产现况分析
根据最新人口普查结果显示，我国老年人口（≥65岁）在总人口中能占到8.87%的比重，与第五次普查结果相比上升了1.19%。中国由于人均GDP比较低，根据人均GDP增长的初步测算，我国进入养老地产的快速发展期，养老市场将创造出新一轮的创新及变革。为了缓解老龄化对我国经济发展造成的压力，我国应当重视养老地产的建设。
老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，养老地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公共设施共享的原则。目前房地产公司、保险公司以及国内外养老机构等都逐步开始参与到养老地产及社会发展中，但是我国的养老地产并未形成系统、完整的结构，受到多方面因素的影响，养老地产发展面临即将呈现井喷状态的老年住宅需求。
2、中国养老地产的发展模式
2.1土地获取
土地是地产业发展的前提与关键，土地的区位、规模、性质等都会影响养老地产的经营状况，养老地产属于综合性用地，既有居住性质，又有商业与服务的性质，因此以现有的划分方法无法合理规划养老地产的用地。由于土地性质与划分的问题，很多养老住宅难以真正达到养老的目的，其销售不得不另寻
途径，例如重庆羊鹿山养老产业园由于性质不明确，在销售中仅能以小产权房的形式出售。如果选择在集体用地进行建设，那么虽然可以获得成本优势以及供应量的优势，但是却存在一定的政策风险，且位置相对较为偏远。
2.2产业融资
我国虽然一直提倡发展养老地产，但是在政策上却没有给出明确的发展方向与法律保障，因此在产业融资模式中，融资成为养老地产的发展的瓶颈。第一，融资主体的问题，近年来国家养老服务机构、医疗机构以及政府财政在养老地产建设中的参与度仍然较低。第二，融资方式与融资渠道的问题，养老地产自身具有投资大、收益慢等特征，因此融资上面临着一定的困难。 基于这些问题，我国养老产业在产业融资方面应当做到，第一扩大融资生体，鼓励养老机构等组织参与到养老地产的投资中，拓展融资渠道，创新自身的发展模式，积极寻求政府的帮助，与国内外的企业或机构展开合作，发起长效基金，丰富融资形式，促进养老地产的长远发展，借鉴国外优秀的发展经验，将其应用到我国的养老地产企业发展中。
2.3产业经营
投资与经营结合两种模式。我国的养老地产业发展尚不成熟与完善，因此大部分建设都采用投资与管理相结合的模式。
以盈利方式为依据可将养老地产经验模式分为物业租赁、物业销售、租售结合、住房反向抵押、会员服务销售等类型。
3、中国养老地产的发展策略
3.1政府应率先落实相关的政策法规
为了促进养老产业的有效发展，政府应当率先制定相关的政策、法规并将其落实。另外，我国养老产业在发展的过程中还面临着城乡差异大、公私养老机构在体制方面不平衡等问题，政府应当适当对参与养老地产建设的企业予以政策与经济上的支持，促进其建设工作的展开，尤其要重视用地与融资方面的政策扶持，帮助企业走出瓶颈。
小产权房政策 3.2实现经济效益与社会效益的共赢
养老地产的参与者应当将提供有效的养老服务作为建设的中心与重点，提高自身的责任意识，承担起自身应负的社会责任，努力实现经济效益与社会效益的共赢。企业在发展过程中应当做到：促进养老产业发展模式的创新，提高金融化的发展水平，以示范企业带动整个行业的标准化发展；加强养老地产开发，为老年人口提供中高端服务，满足社会对养老的需求；为政府机构设置的处于中低端水平的养老服务提供帮助，促进其服务标准、服务机构、管理体系的规范化与高端化。
3.3推动养老地产经验发展模式创新
因此，我国应当对企业的发展建设予以扶持，使企业能够发挥出自身的优势，因为近年来我国养老地产业虽然取得了一定的成绩，但是却没有标杆式的企业。我国可以将国外具有丰富经验的养老服务机构引入，使其能够带动我国的养老地产健康的发展，提高养老服务的金融化水平。
4、养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向
养老地产的金融化模式有：养老地产证券化。对于开发商而言，房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，以迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用证券化工具改善房企的资金压力。产权置换股权。置换股权是指开发商用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换，进而通过资本市场获得更高投资回报。以及发行资产抵押债券，发行标准化证券等形式。
由于养老地产用地性质和服务特性，养老地产开发资金链压力巨大，因此必须加快金融创新，提高资产流动性。养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向。
结语：
本文主要分析了我国目前养老地产的行业发展状态，对于养老地产的运营模式做出分析，我国的养老
地产尚处于初级阶段，无论是在土地获取、产业融资还是产业经营的模式上都存在着一定的问题，因此在未来的发展建设中应当对其予以高度的重视。要学习国外的先进政策措施和发展模式以提高自身的管理水平，促进养老产业的健康有序发展。
参考文献：
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[2]王振坡，程浩岩我国养老地产发展时序及策略探讨[J]现代城市研究，2013（10）
[3]谢靖宇邓懿君中国养老地产模式酝酿中[J]中国房地产业2015 4
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