房地产开发经营与管理-现金流量与资金时间价值(二)
(总分92,考试时间90分钟)
一、单项选择题
1. 下图表示的是房地产开发企业______经营模式下的典型现金流量图。
A.开发—销售 B.开发—持有出租—出售 C.购买—持有出租—出售 D.购买—更新改造—出租—出售
3. 甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为______。A.I甲＞I乙 B.I甲＜I乙 C.I甲=I乙 D.I甲≥I乙房产抵押贷款利率
4. 关于资金等效值的说法，错误的是______。A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等 B.在资金等效值计算中，年值是序列值 C.资金运动起点时的资金额称为时值 D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等
5. 某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是______元。A.14945.16 B.15841.87 C.26764.51 D.28370.38
6. 某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是______万元。A.17.46 B.100.00 C.117.46 D.672.75
7. 与房地产投资“开发—销售”经营模式相比，“开发—持有出租—出售”模式的现金流出项中增加了______。A.运营成本 B.装修费用 C.土地费用 D.开发成本
8. 认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是______。A.可贷资金利率理论 B.储蓄投资决定理论 C.流动性偏好利率理论 D.马克思利率决定理论
9. 某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5%和6.5%，通货膨胀率为4.0%，则该项目投资的名义收益率是______。A.11.78% B.12.00% C.12.32% D.15.02%
10. 某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是______元。A.3853.10 B.3868.52 C.3883.99 D.4187.36
11. 某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是______万元。A.3450.00 B.3466.88 C.3480.67 D.3483.88
12. 我国对外筹资成本通常是在______利率的基础上加一定的百分点(或基点)。A.纽约同业拆放 B.香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D.新加坡同业拆放
13. 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是______。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲
14. 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是______。A.5.16% B.6.16% C.6.5% D.8.74%
15. 关于资金时间价值的说法，错误的是______。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值不同 B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
16. 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息______万元。A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.9.00
17. 关于实际利率和名义利率的说法，错误的是______。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
18. 王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合贷款，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为______元。A.1297.91 B.3584.01 C.4881.93 D.5158.71
19. 认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是______。A.马克思的利率决定理论 B.可贷资金利率理论 C.IS-LM曲线模型利率理论 D.流动性偏好利率理论
20. 若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为______。A.5.77% B.6.00% C.10.00% D.14.40%
21. 美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为______美元。A.1250 B.1398 C.1416 D.1562
22. 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为______。A.7.50% B.7.56% C.7.71% D.7.76%
23. 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是______。A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85%
24. 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了______元。A.994.37 B.1016.81 C.1255.16 D.1387.24
25. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭第5年最后一个月的本金额是______元。A.1428.74 B.1475.37 C.1482.74 D.2000
26. 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款是______元。A.34000.00 B.83265.38 C.87867.78 D.91022.12
27. 某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额为______元。A.1843.86 B.1847.55 C.2279.87 D.2291.27
二、多项选择题
1. 利率的储蓄投资决定理论认为______。A.利率是由货币的供给与需求决定的 B.利率是资本的租用价格 C.利率是由可贷资金的供求决定的 D.利率的高低取决于平均利润率 E.利率不受货币因素的影响
2. 某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括______。
A．
B．
C．P=nA1/(1+i)
D．
E．
3. 从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有______。A.投资利润率 B.通货
膨胀率 C.投资风险 D.经济增长率 E.存款准备金率
4. 下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有______。A.开发—销售模式 B.开发—持有出租—出售模式 C.购买—持有出租—出售模式 D.购买—更新改造—出售模式 E.购买—更新改造—出租模式
5. 对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括______。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E.销售期
6. 关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有______。A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点 C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D.各期运营费用的垂直箭线全部向下 E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
7. 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有______。A.利率是由储蓄和投资决定的 B.利率是由货币的供求决定的 C.利率是由可贷资金的供求决定 D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
8. 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有______。A.购买—持有—出租—出售 B.购买—更新改造—出售 C.购买—更新改造—出租—出售 D.开发—销售 E.开发—持有—出租—出售
9. 可贷资金利率理论认为______。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C.利率是由货币的供给与需求决定的 D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数
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