为加快推进城市化进程，进一步提高土地集约利用水平，规范城镇规划建设控制区域内农村居民房屋的拆迁管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《吴江市宅基地管理办法》、吴江市《关于推进新农村建设若干意见》及《吴江市农村居民住宅集中建设实施办法（暂行）》等法律、法规和文件精神，结合本市实际情况，制定本实施办法。
第一章 拆 迁 管 理
第一条 城镇规划建设控制区域内因建设需要征用、征收集体土地涉及的农村居民房屋拆迁补偿安置和符合建房条件的农村居民申请预拆迁的补偿安置，适用本办法。
第二条 松陵、盛泽市区，各建制镇区、吴江经济开发区和临沪经济区的规划建设控制区域的具体范围，由市政府或市政府授权的部门公布。
第三条 在公布的规划建设控制区域内不再安排宅基地，涉及房屋拆迁由拆迁人给予货币补偿或定销公寓房安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
第一条 城镇规划建设控制区域内因建设需要征用、征收集体土地涉及的农村居民房屋拆迁补偿安置和符合建房条件的农村居民申请预拆迁的补偿安置，适用本办法。
第二条 松陵、盛泽市区，各建制镇区、吴江经济开发区和临沪经济区的规划建设控制区域的具体范围，由市政府或市政府授权的部门公布。
第三条 在公布的规划建设控制区域内不再安排宅基地，涉及房屋拆迁由拆迁人给予货币补偿或定销公寓房安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
第四条 各地规划建设控制区域内农村居民房屋拆迁补偿和安置，按照属地管理原则，由各镇（区）负责管理。各镇（区）按照本办法制定相应的实施细则。
第五条 房屋拆迁补偿安置所涉及的评估、测绘、动迁、房屋拆除的具体工作，须委托具备相应资格（资质），并经市行业主管部门核准的单位实施。
第六条 市建设局负责动迁的政策管理工作，市国土资源局负责集体土地房屋拆迁相关征地补偿的管理工作。
第五条 房屋拆迁补偿安置所涉及的评估、测绘、动迁、房屋拆除的具体工作，须委托具备相应资格（资质），并经市行业主管部门核准的单位实施。
第六条 市建设局负责动迁的政策管理工作，市国土资源局负责集体土地房屋拆迁相关征地补偿的管理工作。
第二章 拆 迁 补 偿
第七条 被拆迁房屋合法建筑面积，按有效批准文件确定。
第八条 房屋拆迁各类补偿标准和计算方法：
1、房屋重置评估价。房屋重置价结合成新的评估单价×合法的建筑面积。
2、2002年4月1日前批建的房屋，一宅中的附房以合法批准面积为准，按房屋重置评估价补偿，不作安置。超过合法批准部分作为违章建筑，不予补偿。
2002年4月1日后批建的房屋，按批准宅基地面积折算合法建筑面积，不再另计附房面积，超过部分按违章处理，不予补偿。不足折算面积的，以实际面积为准。
3、房屋装修评估值。
第七条 被拆迁房屋合法建筑面积，按有效批准文件确定。
第八条 房屋拆迁各类补偿标准和计算方法：
1、房屋重置评估价。房屋重置价结合成新的评估单价×合法的建筑面积。
2、2002年4月1日前批建的房屋，一宅中的附房以合法批准面积为准，按房屋重置评估价补偿，不作安置。超过合法批准部分作为违章建筑，不予补偿。
2002年4月1日后批建的房屋，按批准宅基地面积折算合法建筑面积，不再另计附房面积，超过部分按违章处理，不予补偿。不足折算面积的，以实际面积为准。
3、房屋装修评估值。
4、附属物补偿。具体补偿标准由各镇（区）自行合理确定。
5、辅助补贴。具体项目和补偿标准与办法详见附表。
6、房屋区位补偿。计算标准为：房屋区位补偿单价×基准面积（原被拆迁房屋合法建筑面积或当地土地管理部门按拆迁时核定的新宅基地面积×70%×2）。
房屋区位补偿单价由各地根据本地实际情况委托中介机构科学合理测定，报市物价、国土、建设部门核定公布。
7、特殊补贴。选择货币补偿自行购房或定销公寓房安置的农村居民，纳入城镇居民保险体系。按时签协按时搬迁的，接轨城镇居民保险的费用由政府承担。
第九条 被拆迁人在征用土地或房屋拆迁公告后，进行突击种植、养殖、装修、改（扩）建的部分不予补偿。
5、辅助补贴。具体项目和补偿标准与办法详见附表。
6、房屋区位补偿。计算标准为：房屋区位补偿单价×基准面积（原被拆迁房屋合法建筑面积或当地土地管理部门按拆迁时核定的新宅基地面积×70%×2）。
房屋区位补偿单价由各地根据本地实际情况委托中介机构科学合理测定，报市物价、国土、建设部门核定公布。
7、特殊补贴。选择货币补偿自行购房或定销公寓房安置的农村居民，纳入城镇居民保险体系。按时签协按时搬迁的，接轨城镇居民保险的费用由政府承担。
第九条 被拆迁人在征用土地或房屋拆迁公告后，进行突击种植、养殖、装修、改（扩）建的部分不予补偿。
第三章 拆 迁 安 置
第十条 选择货币补偿安置方式的，拆迁人以现金方式支付给被拆迁人。补偿内容为：房屋重置评估价、装修评估值、附属物残值、辅助补贴、房屋区位补偿价、定销公寓房的差价。定销公寓房差价计算式为：[（定销公寓房市场单价—定销公寓房安置基价）×基准面积]。
第十条 选择货币补偿安置方式的，拆迁人以现金方式支付给被拆迁人。补偿内容为：房屋重置评估价、装修评估值、附属物残值、辅助补贴、房屋区位补偿价、定销公寓房的差价。定销公寓房差价计算式为：[（定销公寓房市场单价—定销公寓房安置基价）×基准面积]。
第十一条 选择定销公寓房安置方式的，以补偿的房屋重置评估价、装修评估值、附属物残值、辅助补贴、房屋区位补偿价的总额和所购买的定销公寓房价值的总额，结算差价。
第十二条 选择定销公寓房安置的，以基准面积作为安置面积的依据。安置面积在基准面积内的，按安置基价结算；超过基准面积，20平方米以内按优惠价结算，20平方米以上的部分按市场价结算。超购面积控制在最小户型内。安置面积不足基准面积的部分，拆迁人给予定销公寓房差价的补偿。
第十三条 定销公寓房所涉及的安置基价、优惠价、市场价、层次调节系数、自行车库单价、汽车库单价、防盗门价、层高2.2农村搬迁补偿米以上搁楼面积单价以及各套型无洁具内门的补贴价，由各地根据实际情况合理测定，报市物价局、建设局核定公布。
第十四条 安置时基准面积少于75平方米且仅有一处住房的，被拆迁人选择定销公寓房安置的，可享受75平方米安置基价购房。
第十五条 被拆迁人仅有一处住房且获得的房屋补偿款低于最小户型定销公寓房（55平方米）总基价的，拆迁人应按照该总基价对被拆迁人予以补偿。
被拆迁人也可放弃前款补偿，由拆迁人直接安置最小户型定销公寓房，如拆迁人提供的最小户型定销公寓房面积大于55平方米的，超过部分由被拆迁人以安置基价购买。被拆迁人享
第十二条 选择定销公寓房安置的，以基准面积作为安置面积的依据。安置面积在基准面积内的，按安置基价结算；超过基准面积，20平方米以内按优惠价结算，20平方米以上的部分按市场价结算。超购面积控制在最小户型内。安置面积不足基准面积的部分，拆迁人给予定销公寓房差价的补偿。
第十三条 定销公寓房所涉及的安置基价、优惠价、市场价、层次调节系数、自行车库单价、汽车库单价、防盗门价、层高2.2农村搬迁补偿米以上搁楼面积单价以及各套型无洁具内门的补贴价，由各地根据实际情况合理测定，报市物价局、建设局核定公布。
第十四条 安置时基准面积少于75平方米且仅有一处住房的，被拆迁人选择定销公寓房安置的，可享受75平方米安置基价购房。
第十五条 被拆迁人仅有一处住房且获得的房屋补偿款低于最小户型定销公寓房（55平方米）总基价的，拆迁人应按照该总基价对被拆迁人予以补偿。
被拆迁人也可放弃前款补偿，由拆迁人直接安置最小户型定销公寓房，如拆迁人提供的最小户型定销公寓房面积大于55平方米的，超过部分由被拆迁人以安置基价购买。被拆迁人享
有该房屋产权。
第十六条 户口在拆迁区域，60周岁以上无子女的老龄人，经民政部门确认具备“五保户”条件，无能力购房的，经本人申请，原房仅补偿房屋重置评估价后，由政府给予妥善安置或由拆迁人提供不大于60平方米公寓房供其居住使用，居住人去世后由拆迁人收回。
第四章 配 套 规 定
第十七条 安置对象为拆迁时当地在册农业户口的农村居民，原籍在拆迁区域内的现役军人、在校学生和服刑人员。
第十八条 拆迁中涉及的其他安置对象的界定：
1、对已撤销村民小组建制或全家户口已转为城镇户口的就地农转非户，在城镇未享受相应的房改政策，其原建于集体土地上的房屋被拆迁的，按城镇居民房屋拆迁补偿安置政策执行。在城镇已享受相应房改政策，被拆迁房屋只补偿房屋重置评估价及装修和辅补，不补偿房屋区位价，不予安置。
2、户口在拆迁区域内的，符合宅基地申请条件的农村无房户，可按本办法相关规定给予货币补偿或购买定销公寓房安置。
3、被拆迁人户口不在拆迁区域内的，在其他地区未享受宅基地，被拆迁房屋经合法确认
第十六条 户口在拆迁区域，60周岁以上无子女的老龄人，经民政部门确认具备“五保户”条件，无能力购房的，经本人申请，原房仅补偿房屋重置评估价后，由政府给予妥善安置或由拆迁人提供不大于60平方米公寓房供其居住使用，居住人去世后由拆迁人收回。
第四章 配 套 规 定
第十七条 安置对象为拆迁时当地在册农业户口的农村居民，原籍在拆迁区域内的现役军人、在校学生和服刑人员。
第十八条 拆迁中涉及的其他安置对象的界定：
1、对已撤销村民小组建制或全家户口已转为城镇户口的就地农转非户，在城镇未享受相应的房改政策，其原建于集体土地上的房屋被拆迁的，按城镇居民房屋拆迁补偿安置政策执行。在城镇已享受相应房改政策，被拆迁房屋只补偿房屋重置评估价及装修和辅补，不补偿房屋区位价，不予安置。
2、户口在拆迁区域内的，符合宅基地申请条件的农村无房户，可按本办法相关规定给予货币补偿或购买定销公寓房安置。
3、被拆迁人户口不在拆迁区域内的，在其他地区未享受宅基地，被拆迁房屋经合法确认
属本人所有的本镇农村居民，可享受被拆迁农村居民的同等待遇，办理中须经户口所在村及土地管理部门核定新宅基地基准面积以折算安置基准面积。
4、在市政府2006年3月28日宅基地公告前，凡违反宅基地管理办法有下列情形之一的，拆迁时只补偿房屋重置评估价、装修评估价、地面附属物残值和辅助补贴，不予补偿房屋区位价，不予安置定销公寓房。
⑴ 非本村农业人口在动迁区内购买民房；
⑵ 城镇户口居民在动迁区内购买民房；
⑶ 本村农业人口已有一处宅基地同时又购买动迁区内他人民房的。
凡房屋转让给本条上述相关人员的农村居民，不享受无房户待遇，也不予安置。若受让方为本村农业户口（并符合申请宅基地条件而未申请的）转让方按本条第2款执行。
在公告后出现上述情形的，按公告相关规定处理。
第十九条 一户全为农业户口的农村居民中有两个以上子女，其中一个已婚，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下的，由已婚子女个人提出申请，经有关部门审核批准后可以分户，并可按本办法相关规定给予货币补偿或购买定销公寓房安置。
4、在市政府2006年3月28日宅基地公告前，凡违反宅基地管理办法有下列情形之一的，拆迁时只补偿房屋重置评估价、装修评估价、地面附属物残值和辅助补贴，不予补偿房屋区位价，不予安置定销公寓房。
⑴ 非本村农业人口在动迁区内购买民房；
⑵ 城镇户口居民在动迁区内购买民房；
⑶ 本村农业人口已有一处宅基地同时又购买动迁区内他人民房的。
凡房屋转让给本条上述相关人员的农村居民，不享受无房户待遇，也不予安置。若受让方为本村农业户口（并符合申请宅基地条件而未申请的）转让方按本条第2款执行。
在公告后出现上述情形的，按公告相关规定处理。
第十九条 一户全为农业户口的农村居民中有两个以上子女，其中一个已婚，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下的，由已婚子女个人提出申请，经有关部门审核批准后可以分户，并可按本办法相关规定给予货币补偿或购买定销公寓房安置。
第五章 相 关 事 项
第二十条 选择货币补偿自行购房或定销公寓房安置的农村居民，户口应迁入住房所在社区，纳入城镇居民管理范围，其子女入学等待遇均享受城镇居民同等待遇。
第二十一条 被拆迁农村居民取得定销公寓房产权后，可办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，并可按规定上市交易。办证中涉及契税（包括货币补偿自购房办证契税）享受城市居民动迁同等减免待遇。
第二十二条 被拆迁农村居民所在的生产组未撤销前，按所在组村民同等享受集体经济收益分配。撤村撤组时，享受该组村民同等待遇。
第二十三条 被拆迁农村居民的承包田（地）、鱼池等由镇政府或其他经济组织实行流转，也可在征得大多数农村居民同意后实行预征。土地流转收益按现行标准执行，逐年支付；土地被预征的，根据相关规定予以一次性补偿安置。
第二十四条 选择货币补偿自行购房或定销公寓房安置的农村居民，有关养老保险、医疗保险等事宜，按我市有关规定执行。
第二十五条 被拆迁房屋经补偿后归拆迁人所有，由拆迁人统一拆除。
第二十六条 房屋装修评估中各类分项评估标准,由吴江市房地产管理处定期公布。
第二十七条 城镇规划建设控制区域外因经济社会发展需要连片整村（组）征地拆迁的以
第二十一条 被拆迁农村居民取得定销公寓房产权后，可办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，并可按规定上市交易。办证中涉及契税（包括货币补偿自购房办证契税）享受城市居民动迁同等减免待遇。
第二十二条 被拆迁农村居民所在的生产组未撤销前，按所在组村民同等享受集体经济收益分配。撤村撤组时，享受该组村民同等待遇。
第二十三条 被拆迁农村居民的承包田（地）、鱼池等由镇政府或其他经济组织实行流转，也可在征得大多数农村居民同意后实行预征。土地流转收益按现行标准执行，逐年支付；土地被预征的，根据相关规定予以一次性补偿安置。
第二十四条 选择货币补偿自行购房或定销公寓房安置的农村居民，有关养老保险、医疗保险等事宜，按我市有关规定执行。
第二十五条 被拆迁房屋经补偿后归拆迁人所有，由拆迁人统一拆除。
第二十六条 房屋装修评估中各类分项评估标准,由吴江市房地产管理处定期公布。
第二十七条 城镇规划建设控制区域外因经济社会发展需要连片整村（组）征地拆迁的以
及无地组被拆迁的，其拆迁补偿安置办法可参照本实施办法执行。
第二十八条 本办法由吴江市建设局负责解释。
第二十九条 本办法自发文之日起执行，发文之日前已实施的项目按原政策执行。原《吴江市城市建设划定区域内农村村民住宅预拆迁的实施意见》（吴政发[2004]42号）及《吴江市城市建设划定区域内农村村民住宅预拆迁的实施意见的补充通知》（吴政发[2005]23号）同时废止。
第二十八条 本办法由吴江市建设局负责解释。
第二十九条 本办法自发文之日起执行，发文之日前已实施的项目按原政策执行。原《吴江市城市建设划定区域内农村村民住宅预拆迁的实施意见》（吴政发[2004]42号）及《吴江市城市建设划定区域内农村村民住宅预拆迁的实施意见的补充通知》（吴政发[2005]23号）同时废止。
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