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联合竞买，土地证分割
篇一：联合竞拍能否分割办理不动产权证书
联合竞拍能否分割办理不动产权证书？
■本期问题
联合申请应提交的文件。
请问能否依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理出让合同、供地批
文和不动产权证书。
陕西省南郑县国土资源交易中心白亭
■笔友热议
王振宇（四川省泸州市国土资源局）：
笔者认为，不能依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理“出让合同、供地批文和不动产权证书”。
首先，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（以下简称《规范》）第十条第二项第五款要求提供的文件包含：联合申请各方共同签署的申
请书；联合竞买、竞投协议要明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人。而《城乡规划法》第三十八条规定：“在国有土地使用权出让前，城市、
县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”这说明，规划部门已对出让宗地出具了规划条件，因此出让宗地只能有一个供
地方案，只能一个受让主体签订一份出让合同，至于联合竞买、竞投协议内部
如何约定，其内部按照共有的规则进行处理，对出让人的国土资源部门不产生
约束力。
其次，从《规范》的规定来看，国土资源部门招拍挂国有土地使用权以宗地为
最小单位。而根据《不动产登记暂行条例》第八条第一款和《不动产登记暂行
条例实施细则》第五条的规定，不动产登记单位是指权属界线封闭且具有独立
使用价值的空间，该规定与《土地登记办法》第五条规定“土地以宗地为单位
进行登记，而宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”一致。根据《国土
资源部关于规范土地登记的意见》第一条“严格划分宗地”规定，宗地一经确定，不得随意调整。由此可见，一般情况下，国有土地使用权不能分割办理不
动产权证书。
再次，法律有一些特殊规定。根据《土地登记办法》第四十一条：“因法人或
者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事
人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，
申请土地使用权变更登记。”而《国土资源部关于规范土地登记的意见》规定：“宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”另外，原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》
第四条第二款规定: “土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地
的界线和面积。”由此可见，在上述几种情形下，经国土资源部门会同规划等
部门对宗地规划条件进行调整并报原批准的人民政府批准，可以对宗地进行分割，重新签订土地出让合同、办理不动产权证书。但国土资源部门与规划部门
应当认真审核受让人分割土地使用权的请求，防止其利用法律的例外规定影响
规划和城市建设的实施。
■笔友热议
陈亚菁（无锡市不动产登记中心）：
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（以下简称《规范》）文件精神，一般情况下，国土资源部门不能根据申请人联合竞买、竞投协议的
内容，分割办理出让合同、供地批文和不动产权证书，但如果土地出让方案中
明确了不同用途的土地可以分割的，则不同用途的地块可以分割办理出让合同、供地批文和不动产权证书。
一是《规范》将申请分为单独申请和联合申请两种，其不同之处在于申请参与
实施获取土地的主体个数的多少，只有一个主体参与申请的即为单独，两个或
两个以上主体参与的则为联合，但不管是单独还是联合，相对于最终的出让合
同而言，合同的双方是出让方和受让方，即两种不同的申请都只会产生一个受
让方，只是联合申请的受让方可能由多个主体共同组成。
二是根据《规范》第十条第二项第五款，联合申请的，竞买协议要规定联合各
方的出资比例，明确签订出让合同的受让人。出资比例的确定，意味着联合申
请人内部之间对即将取得的土地权利的比例，对外则出让的宗地是一个整体；
明确出让合同的受让人，则是确定土地权利的最终取得者。因为联合申请人可
以选择共有土地使用权，也可以放弃共有让其中一个申请人独有，只要在出让
土地合同签定时确定即可。三是根据《规范》第六条第二项规定，出让土地方
案中应明确土地用途、界址、年限等一系因素，对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用
途分别确定出让年期。由此可知，只有满足这个用途不同且可分割为不同宗地
的，联合申请人才可以约定各自的权利范围，如此，才可依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理不同用途不同宗地的出让合同、供地批文。
四是不动产权证书的办理主要取决于土地出让合同和付款凭证，因此根据不同
的出让合同、不同的受让人进行不动产登记，才可以产生不同的不动产权证书。
■专家答疑
郑美珍：国土资源部不动产登记中心（法律事务中心）
本案例中申请人联合竞买、竞投国有土地使用权后，能否分割办理“出让合同、供地批文和不动产权证书
”，这个问题涉及国有建设用地使用权出让和申请办
理国有建设用地使用权两个环节的问题。
对于出让环节中能
否分割办理的问题，根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及国土资源部201X年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》等规定，依据国家主要根据土
地利用、城市规划等要求，设定拟出让地块的相关条件，并在发布的出让公告
中进行明示，如出让地块的位置、面积、用途、规划指标要求、土地使用年限等。申请人可以单独申请，也可以联合申请。招标拍卖挂牌活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订
《国有土地使用权出让合同》，市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设
用地批准书》。在联合申请中，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》第十条第二项第五款规定，应“明确签订《国有土地使用权出让合同》
时的受让人”。可见，国家在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的过程中，针
对的是发布公告的整个地块，该出让地块不会因申请人是联合申请而发生变化，不能因为是联合申请而分割办理《国有土地使用权出让合同》和《建设用地批
准书》。
对于不动产登记环节能否申请分割办理的问题，根据《物权法》《不动产登记
暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，国家出让国有土地使
用权过程中，申请办理不动产登记的重要依据是《国有土地使用权出让合同》。不动产登记的效力是对国家出让的国有土地使用权的权利进行确认，即根据出
让合同所约定的受让方确定该出让国有土地使用权的权利人主体，其不能改变
国家出让土地使用权的行为及出让地块的条件。如《不动产登记暂行条例实施
细则》第三十四条第一款规定，“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提
交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地
界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）
其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包
括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使
用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。”因此，联合申请参与国有土地使用权招标拍卖挂牌出让后，受让人只能
根据《国有土地使用权出让合同》申请不动产登记，取得该宗地的国有土地
使用权，而不能分割办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条规定“申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请
分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应
当注明共有情况，并列明全体共有人。”联合申请竞得国有土地使用权申请不
动产登记时，可以根据《国有土地使用权出让合同》所附的联合竞买、竞投协
议的有关内容申请共有不动产登记，共有人可分别持有该宗地的不动产权属证书。
篇二：联合竞买土地合作开发合同
联合竞买土地合作开发合同
甲方：身份证号：
乙方：________________ 身份证号：
丙方：________________身份证号：
丁方：________________ 身份证号：
戊方：_______________ 身份证号：
产权证甲乙丙丁戊五方经过友好协商，就四川省德阳市旌阳区黄许镇____________号
地块项目合作开发事宜签订以下协议，以资共同遵守：
一、项目概况：合作各方开发建设的地块位于四川省德阳市旌阳区黄许镇
___________，地块出让编号为____________号，土地面积______平方米，折合________亩，地块具体情况以土地出让合同规定为准。该土地使用权现正由德
阳市国土资源局采用挂牌（拍卖）方式出让。
二、合作方式：该项目各合作各方投资比例如下：甲方%，乙方%，丙方%，丁
方 %，戊方 %。项目合作各方按投资比例承担风险，同时按投资比例享受所得
税税后利润分配。合作各方商定，以甲方名义竞买该地块土地使用权，最高竞
买价格不超过万元。若摘牌成功，以甲方名义进行项目开发。
三、项目核算：
1.自该地块摘牌当月起，甲方为该项目单独设置账册，独立核算该项目的收入、成本、费用、利润及债权债务，按月向合作各方报送财务报表。甲方为该项目
单独开设银行账户，项目资金实行专款专用。
2.合作各方委派的工作人员及合作项目单独聘用的工作人员的工资报酬及社会
保险等在项目成本中列支。
3.甲方为合作项目提供现有的经营办公场所（路119号）。甲方为该项目服务
的各项资产的维护支出及资产折旧在项目成本中列支。
四、资金筹措及返还：
1.该项目总投资约万元，合作各方按投资比例分批投入，项目投入资金应转入项目专用账户（甲方在建行德阳支行开设的账户，账号：。若其中一方资金不足由其他一方补足投资，在30天内，资金不足一方应按月利率1.5%向对方支
付利息，超过30天，各方同意根据实际投入的资金调整投资比例，并签订补充
协议。
2．参加土地竞买需缴纳的保证金根据投资比例各自承担。甲方应于年月日前
在项目专用账户保留不低于应承担缴纳的保证金的资金，其余各方应承担缴纳
的保证金在年月日前转入项目专用账户。若土地竞买不成功，甲方在收到土
地储备中心退还的保证金后3日内退还其余各方支付的保证金。
3.土地竞买成功后需缴纳的土地出让金及契税在土地出让合同载明的付款日期
前由合作各方根据投资比例及时转入项目专用账户。
4.除土地出让金外，项目前期启动资金暂定万元，由合作各方按投资比例在
年月日前转入项目专用账户。
5.当项目达到融资条件时，由甲方出面向银行申请项目贷款，项目贷款仅用于
该项目的开发建设，不得挪作他用。项目合作各方同意为项目贷款按投资比例
提供反担保。
6.当项目实行销售逐步回笼资金后，应首先保证项目建设及归还项目贷款。当
项目确有盈余资金时，合作各方按投资比例同步返还投入资金。
五、合作项目利润分配及经营风险的承担：当项目开发产品销售达90%以上并
完成交付手续后三个月，合作各方同意对项目经营利润进行预分配，分配金额
根据项目效益情况届时商定。合作项目在商品房交付后一年内清算，经税务机
关清算土地增值税、企业所得税后实现的利润在预留500万元风险金后根据合
作各方投资比例进行分配，预留的风险金实际余额在项目竣工验收满三年后根
据合作各方投资比例同步返还。若项目经营发生亏损，其风险由项目合作各方
按投资比例承
担。当合作各方项目投资不足以弥补项目经营亏损时，由合作各方按投资比例
追加投资，承担经营风险。
六、项目经营管理机构的设置
1.为便于合作项目的开发、建设、管理，由合作各方的投资人共同设立“XXXX”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作
项目的最高权力机构。合作项目投资额最大的一方（甲方）为项目部召集人。
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