不动产登记暂行条例第二十一条的内容、主旨及释义
一、条文内容：
二、主旨：
本条是关于登簿和发证的规定。
三、条文释义：
一、登簿以及登记完成时间
登记申请完全符合登记要求，登记机构应当及时办理登记，将有关的不动产登记事项记载于登记簿，意味着登记机构对登记事项正当性的认可。
需要注意的是，不动产登记完成的时间是将登记结果记载于不动产登记簿之时。实践中，不少
人认为只有不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发放给申请人之时登记才完成，而实际上登簿之时登记就已经终结，发证只是登簿的后续行为。本条规定“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”，主要原因在于：一是《物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；二是在效力层面上，不动产权属证书的效力低于不动产登记簿，因为《物权法》明确规定，证书与登记簿不一致时，一般以登记簿为准。
二、颁证
关于颁证的必要性。由于登记簿是不动产权利归属和内容的根据，不动产权属证书和登记证明只是权利人享有不动产物权的证明，因此在域外不少国家和地区，颁发证书并不是不动产登记的必经程序。《条例》第二十一条保留了不动产登记颁证制度，原因在于不动产权属证书可以最为便利地直接证明权利人的财产权利，在我国有着深厚的众基础。为了使《条例》能够有效执行，实现不动产登记制度的平稳过渡，《条例》第二十一条仍然对颁证进行了规定。
关于证书的统一。《条例》实施前，我国的不动产因所登记客体的不同而由不同的登记机构
分别向权利人颁发相应的权属证书或者登记证明。如土地的证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书四种；房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋他项权证，广州、深圳等房地合一的城市颁发的则是房地产权证、房地产他项权证；森林、林木或林地登记完成后，发放的是林权证；草原登记完成后，发放的是草原使用权证；水面、滩涂登记完成后，颁发的是水域滩涂养殖证；海域登记完成后，发放的是海域使用权证等。《物权法》虽然规定了不动产统一登记制度，但是没有规定统一的证书，因为按照其127条第2款的规定，“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用证，并登记造册，确认土地承包经营权”，而对建设用地使用权则规定了建设用地使用权证书。既然统一登记，则必须统一权利证书。
关于目前证书的样式。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）专门规定了不动产权属证书的样式，主要分为《不动产权证书》和《不动产登记证明》。其中，《不动产权证书》有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。另外，查封登记、
注销登记不需要颁发证书，也不需要颁发证明。
需要注意的是，不少法学专家都提出不动产抵押权和地役权属于重要的不动产物权，应当与不动产所有权、建设用地使用权等同等对待，都应当发放《不动产权证书》，而不是发放《不动产登记证明》。
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