唐换名、刘明付与珠海仁恒和由置地有限公司商品房预约合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预约合同纠纷 
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院 
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院 
【审结日期】2020.04.30 
【案件字号】(2020)粤04民终599号 
【审理程序】二审 
【审理法官】陈发朱文春杨卫星 
【审理法官】陈发朱文春杨卫星 
【文书类型】判决书 
【当事人】唐换名;刘明付;珠海仁恒和由置地有限公司 
【当事人】唐换名刘明付珠海仁恒和由置地有限公司 
【当事人-个人】唐换名刘明付 
【当事人-公司】珠海仁恒和由置地有限公司 
【代理律师/律所】陈昱北京大成（珠海）律师事务所;林子铿北京大成（珠海）律师事务所 
【代理律师/律所】陈昱北京大成（珠海）律师事务所林子铿北京大成（珠海）律师事务所 
【代理律师】陈昱林子铿 
【代理律所】北京大成（珠海）律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】唐换名;刘明付 
【被告】珠海仁恒和由置地有限公司 
【本院观点】唐换名、刘明付与仁恒公司于2019年7月6日签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》约定购买珠海市香洲区云海路699号仁恒滨海半岛花园某某某某某某号房，认购协议书并约定签订商品房买卖合同后，本认购书客户联由仁恒公司收回。 
【权责关键词】无效欺诈胁迫催告撤销代理合同过错不可抗力合同约定诚实信用原则证据不足自认新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】经审理，本院查明事实如下:唐换名、刘明付二人为夫妻关系。唐换名、刘明付签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》时提交给被上诉人仁恒公司的个人身份资料显示，唐换名公民身份证号码为某某某某某某某某某某某某某某某某某某，户籍地为湖南省祁阳市某某某某某某某某，刘明付公民身份证号码为某某某某某某某某某某某某某某某某某某，户籍地为四川省屏山县某某某某某某某某某，二人均为非珠海市户籍居民。    唐换名、刘明付在
一审期间提交的2019年7月19日唐换名同时任被上诉人仁恒公司销售人员蔡玉立通话录音文字（见一审卷宗第47页）内容显示，蔡玉立对唐换名称“唐家湾这边确实是已经放开了"，“我这边不可能说不符合资格去卖"（指购房资格）。 
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【本院认为】本院认为，唐换名、刘明付与仁恒公司于2019年7月6日签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》约定购买珠海市香洲区云海路699号仁恒滨海半岛花园某某某某某某号房，认购协议书并约定签订商品房买卖合同后，本认购书客户联由仁恒公司收回。一审法院认定双方成立预约合同，本案为商品房预约合同纠纷，定性准确，本院予以支持。    本案证据证实，在签订《认购协议书》前，仁恒公司虽向唐换名、刘明付提供了购房须知，告知了珠海市的限购政策规定，但销售人员却又声称楼盘所在区域已开放销售限制，仁恒公司作为具有专业资质的房地产开发企业，对唐换名、刘明付的购房资格未作认真审查而草率签约，具有过错。唐换名、刘明付虽承诺其具有购房资格，但在和仁恒公司签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》时，唐换名和刘明付均为非珠海市户籍居民，又未提供其在珠海市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明，明显不符合珠海市购房政策要求的条件。因唐换名、刘明付不符合珠海市房地产调控政策规定的限购条件，双方之间的认购协议书在事实上自始已不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，上诉人唐换名、刘明
付于2019年8月21日收到被上诉人仁恒公司发出的《通知函》时《仁恒滨海半岛花园认购协议书》解除，本院对此予以确认。本案属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，上诉人和被上诉人对此均有过错，应当各自承担相应的责任，本案不适用定金罚则。参照2003年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第二十三条的规定，作为出卖人的仁恒公司应当将定金返还买受人唐换名、刘明付。    综上所述，上诉人唐换名、刘明付的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 
【裁判结果】一、撤销珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初15886号民事判决；    二、被上诉人珠海仁恒和由置地有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向唐换名、刘明付共同返还定金人民币50000元；    三、驳回上诉人唐换名、刘明付其他诉讼请求。    一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，共计1575元，由唐换名、刘明付负担787.50元，珠海仁恒和由置地有限公司负担787.50元。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-22 04:18:36 
【一审法院查明】一审法院审理查明：2019年7月6日，唐换名、刘明付(乙方、认购人)与仁恒公司（甲方、开发商）签订《仁恒滨海半岛花园认购书》(以下简称认购书)，约定认购物业：珠海市香洲区云海路699号仁恒滨海半岛花园某某某某某某房，建筑面积约77.52平方米，物业总价为人民币2572538元，乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币5万元作为签订该物业《珠海市商品房买卖合同》的担保。乙方选择付款方式为银行按揭，应于2019年7月12日前（含当日）付清不低于折后总价百分之十的首期款（含定金），并到甲方指定地点与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》及关联文件、根据银行贷款成数与银行签署《个人住房借款合同》并完整提交办理银行贷款所需提供的相关资料，于2019年8月30日前（含当日）付清首期款余款。逾期超过5天，甲方有权解除本协议同时没收定金，并可将该物业另行出售，乙方无权要求返还定金。唐换名、刘明付在该认购书落款乙方（认购人）处签字，仁恒公司在甲方（开发商）处盖章确认。同时，唐换名、刘明付签署《仁恒滨海半岛花园购买须知》、《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》【珠府办函（2016）203号】、《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》【珠府办函（2017）79号】、《仁恒滨海半岛花园红线内外因素特别提示》、《承诺书》等资料，其中《珠海市人
民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》【珠府办函（2017）79号】中关于限购、限售政策有如下规定：1.全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。2.无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。唐换名、刘明付签署的《承诺书》内容为：本人已明确知悉当前珠海市的购房及住房信贷政策内容，本人在购买该房产及办理该房产不动产权证之时均符合以上政策条件的要求。如本人的以上不实导致本人无法购买或无法办理该房产不动产权证的，本人无权以此理由退房，本人自愿承担因此产生的所有风险与责任。    认购书签订当日，唐换名、刘明付向仁恒公司交纳涉案房屋的认购定金人民币50000元，此后唐换名、刘明付因不符合珠海市现行购房政策的条件，未与仁恒公司继续签订商品房买卖合同、办理银行按揭手续等。    2019年8月21日，仁恒公司向唐换名、刘明付发出《通知函》，通知唐换名、刘明付未按协议约定于2019年7月12日前与其签订商品房买卖合同、办理相关银行按揭贷款手续等，已违反协议约定，构成违约，决定解除双方签订的《仁恒滨海半岛花园认购协议书》，没收定金。唐换名、刘明付收到上述函件之后未作回应，遂起诉来院。