房地产周期是指房地产市场出现周期性循环和规律性波动的经济现象。客观描述重庆市房地产市场供需变化及价格周期波动，对于深入挖掘全市房地产市场周期性波动规律并进行逆周期调节、促进房地产市场健康发展至关重要。
一、重庆市房地产市场周期
本文选取房地产需求周期、供给周期、价格周期三个方面开展具体分析，以商品住宅销售面积为需求，以住宅新开工面积为供给，根据房地产市场供求比、商品房销售价格指数分析房地产供求关系与价格周期波动的相互作用和影响机制。
（一）房地产市场需求周期
2008年以来，全市经济社会步入快速发展轨道，城镇化持续推进，城镇人口不断增加，对商品住宅的需求持续增长，全市住宅销售快速增长并于2017年达到峰值5452.65万平方米，随后进入调整期，2019年销售面积降至5149.08万平方米。从住宅销售的增速看，全市房地产市场需求经历了3个短周期，3个峰值分别
出现在2009、2013和2016年，平均4-5年一个周期。
图1  重庆市住宅销售面积及增速
单位：万平方米、%
1.第一周期（2008-2012年）
为抵御2008年金融危机，政府实施“双率”齐降、首付比例下调、利率优惠、契税下调、免征印花税、免征土地增值税等系列支持房地产新政，2009年全市房地产市场升温，大量资金涌入，预期调高使得需求增加，交易量大幅提升，住宅销售面积达到3771.22万平方米，增长41.2%。此后随着2010年新“国十条”和2011年新“国八条”相继出台，政府加强房地产管控，严格二套房贷款管理，首付比例和贷款利率提升，住宅销售增速持续回调。特别是2011-2012年全市公租房陆续实现配租，进一步分流了商品房需求，2012年住宅销售增速降为1.0%。
励 娜
近十年来重庆房地产市场
周期性波动研究
2.第二周期（2012-2015年）
本轮房地产销售相对上一周期保持较低位运行，在2012年央行两次降息降准，以及以鼓励自住性住房需求为目的的调整公积金贷款上限、购房补贴、减免购房契税或退税等楼市政策微调下，2013年全市住宅销售增速达本周期峰值6.2%，销售面积增至4359.19万平方米，此后销售增速下调，市场期望降低，房地产市场观望情绪加深，2015年销售面积增速降至1.2%。
3.第三周期（2015-2019年）
随着2014年“9.30”房贷新政、2015年“3.30”房贷新政和“9.30”政策的执行，限购政策松绑，首套房贷优惠、二套房贷放松、公积金贷款条件放宽等系列政策陆续推出，加之2016年房地产去库存政策带动下，全市房地产市场逐步升温，2016年住宅销售增速达到本周期峰值14.0%。随着直辖20年来全市住宅需求的持续放量，2017年住宅销量达到历史峰值，近4年全市住宅销量均在5000万平方米以上，市场逐渐趋
于饱和。2017年在中央“房住不炒”的指导思想下，楼市调控升级，重庆房地产政策通过限售、公积金认房认贷、二手房首付比例提高、房产税、竞自持租赁等多渠道、多方式调控，房地产市场降温，2018和2019年销售分别下降0.5%和5.1%。
（二）房地产市场供给周期
相较于房地产需求由市场决定，房地产供给则更多取决于政府供地和开发商投资开发的节奏。2008年以来，全市房地产供给经历了3个周期，新开工面积增速3个峰值分别出现在2010、2013和2018年，平均4-5年一个周期。
图2  重庆市住宅新开工面积及增速
单位：万平方米、%
1.第一周期（2008-2012年）首套房契税退税一般退多少
一方面，需求的快速释放逐步传导至供给端；另一方面，得益于金融危机后扩张性政策资金刺激，银行利率调低，土地供应充足，地价较低，大量投资资金涌入房地产市场，供给持续增长，住宅新开工面积于2010年达到本周期峰值5268.76万平方米，增速达到历史峰值76.2%。此后随着房地产市场需求的放
缓，供给也随之减少，2011年货币政策由宽松转为稳健，中国人民银行5次上调存款准备金率，房企银根收紧，2012年住宅新开工面积下降16.7%。
2.第二周期（2012-2016年）
2012年央行调低准备金率，楼市政策微调导致需求增长，促使商品房供给预期向好，2013年房企开发新项目的积极性提升，新开工面积到达历史峰值5387.60万平方米，增速达24.0%。除此之外，受本轮需求周期低位运行影响，本轮供给总体低迷，新开工面积年均下降8.9%，2016年新开工面积降至近年来低点2998.92万平方米，增速下降18.3%。
3.第三周期（2016-2019年）
由于前几年市场供给的持续下降，全市房地产需求于2016年快速释放，供给端于2017年做出调整，2018年总量和速度分别达到本周期峰值5145.20万平方米和36.9%。此后，随着需求放缓和房地产调控力度加大，供给进入收缩期，2019年新开工面积降为4593.17万平方米，较上年下降10.7%。
（三）房地产市场价格周期
房地产价格波动主要是供给和需求两方面综合作用的结果，而供给周期与需求周期的不同步以及内外因素的叠加影响，导致了房地产价格的周期性波动。房价和市场供求比高度相关。供求比是供应和需求的
比值，采用住宅新开工面积和住宅销售面积之比表示。一般地，供求比在0.8到1.2之间供求较为平衡，当供求比大于1.2，市场呈现供大于求
的情况，房价下跌；当供求比小于0.8，市场呈现
供不应求的情况，房价上升。
图3  重庆市住宅销售价格指数与供求比
（上年=100）
从图3可见，2010-2013年全市商品房市场供求比基本维持在1以上，表明总体而言供给充足，使得全市
住宅销售价格指数持续走低；2014-2019年供求比降到1以下，特别是2016年和2017年供求比仅为0.59和0.69，房地产市场供不应求，住宅销售价格指数快速攀升。
1.供求比与房价的时滞关系
（1）低供求比的次年，房价指数相对较高，反之亦然
供求比较低时，房价因市场供不应求而随之攀升。近年供求比3个谷值分别出现在2009、2012和2016年，住宅销售价格指数的3个峰值则分别出现在2009、2013和2017年，基本比供求比谷值滞后1年。
（2）房价指数较高的次年，供求比较高
价格的上涨会给房地产企业带来投资信心。一般情况下，当房价指数走高时会推动销售升温，库存降低，促进开发商加快建设进度，新开工面积增速快于销售增速，导致供求比提高。如住宅销售价格指数的3个峰值分别出现在2009、2013和2017年，供求比峰值分别出现在2009、2010、2013和2017年。
2.价格周期
与需求和供给的3个短周期相似，2008年以来全市房地产价格也经历了3个周期，住宅销售价格指数3个峰值分别出现在2010、2013和2018年，3-6年一个周期。
（1）第一周期（2008-2012年）
2009年，全市住宅交易量快速增长41.2%，当年代表供给的新开工面积仅增长12.8%，供求比降至0.79，导致住宅价格指数在2009年和2010年升至峰值，达到123.7。2010年供给端做出调整，新开工面积快速增长76.2%，当年销售面积仅增长5.7%，供求比升至1.32，住宅价格指数开始回落，此后随着调控政策的收紧，供需双双回调，至2012年价格指数降至107.0。
（2）第二周期（2012-2014年）
由于2012年住宅新开工面积增速下降16.7%，供给减少，房地产市场供求比降至1.06，促使2013年房价指数微弱提高至109.0，达到本周期峰值。2013年住宅新开发面积增速由上年-16.7%快速提高到24.0%，供求比升高，导致2014年房价指数降至97.2的历史低点，是2008年来首次降至100以下。
（3）第三周期（2014-2019年）
随着2014年和2015年房贷新政的松绑和2016年房地产去库存政策的刺激，刚性需求、改善性需求持续释放，2016年销售增速达14.0%，为2010年以来新高，而市场供给相对需求明显滞后，新开工面积2014-2016年分别下降20.6%、14.2%、18.3%，2016年供求比降至历史低点0.59，使得房价快速上扬，2017年房价指数达到127.9的历史高点。2017-2018年供给快速增长，住宅新开工面积分别增长25.4%和
36.9%，供求比逐步恢复，房价下调。2018年后市场需求逐步下降，加之经济下行压力使房地产投资下降，2019年供求比降至0.89，房价指数下降至105.7。
二、重庆市房地产市场周期特征及关系分析
（一）房地产市场周期发展特征
近十年来，全市房地产市场呈现周期较短、增速下调、波动减弱的特征。从周期长度看，2008
年以来，全市房地产需求周期、供给周期、价格周
期均经历了3个时长5年左右的短周期。根据经济发展趋势，经济周期通常在发展初期更短，随着抗风险能力不断增强，周期长度逐渐拉长。对于年轻的房地产业而言，自1998年取消福利分房、全面开启住宅商品化发展以来，重庆房地产市场仅经历22年发展，市场机制还不够完善，目前周期波动时间较短。从增长速度看，除供给周期外，需求周期和房价周期年均增速减缓，表明随着宏观经济的调整和下行，房地产市场发展也更趋理性。从周期波幅看，除房价周期外，以标准差衡量的供需周期波动幅度收窄，表明随着宏观管理水平日益提高，房地产市场周期波动平滑化、微波化趋势显现，全市房地产市场稳定性逐步增强（见表1）。
（二）房地产市场三大周期内部关系
进一步对比三大周期峰值可见，需求周期的峰值出现更早，其次是价格周期，供给周期最晚，表明重庆房地产市场首先通过销售端传导至价格端，最终传导至供给端。从时滞时间看，需求周期与价格周期峰/
谷值基本同步或晚1年，供给周期峰值较销售周期晚1-2年，供给周期峰/谷值2-3年后由于供求关系变化也将导致价格周期的谷/峰值出现，循环的波动变化形成了房地产的市场周期。
图4  重庆市房地产市场三大周期
价格周期相对于销售周期反映较为敏感，销售市场的冷热将在本年或次年快速传导至房价。如2008年以来全市房地产市场有3次销售遇冷：一是2012年住宅销售面积仅增长1.0%，同年价格指数跌至107.0；二是2014和2015年住宅销售仅增长1.5%和1.2%，当年价格指数下行至97.2和98.4，是2008年来仅有的价格指数低于100的2年；三是2018和2019年销售面积增速进入下降区间，分别下降0.5%和5.1%，2019年价格指数跌至105.7。此外有2次需求集中释放：一是2009年住宅销售增长41.2%，同年价格指数攀升至高位123.7；二是2016年住宅销售增长14.0%，次年价格指数攀升至历史高位127.9。
销售及房价变动趋势影响房地产企业开发积极性，但过长的开发周期限制了房地产企业应对经济周期的灵活度，土地购置、规划设计、建筑施工等开发流程通常导致当年的较高房价需经过1-2年才能传导至市场供给端。从需求集中释放的2016年看，住宅销售较快增长，同年新开工面积仍下降18.3%，2017年新开工面积开始快速提高，2018年提高至36.9%的高点。
供给的持续增减变动导致供求关系变化，2-3年后传导至价格端。如2014-2016年住宅新开工连续3年下降，其中2014年下降20.6%，是2008年来的最低点，长期的供应紧缩导致2016年需求加快释放，销售
增长14.0%，并进一步传导至价格端，于2017年房价指数上升至历史高点127.9。再如2017-2018年，住宅新开工面积连续2年快速增长，增速分别达到25.4%和36.9%，供给的快速增长导致短期供求失衡，2019年销售面积下降5.1%，价格指数降至105.7，均处于本周期目前最低点。
（三）房地产市场周期与经济周期的关系
房地产周期是宏观经济周期的组成部分，其周期波动与宏观经济周期紧密相关也存在差异。从周期波动幅度和长度看，与相对平稳的经济周期相比，全市房地产周期波动幅度明显更强，三大周期峰值和谷值均显著大于经济周期，周期长度明显短于经济周期。从周期趋势看，十年来经济周期持续收缩，房地产周期虽然波动较大，但供需周期的第三周期波幅也较第一周期缩小，与经济周期趋势一
致。从周期划分看，2008年以来全市宏观经济经历
2个周期：一是2008-2014年，全市GDP增速于2010年达到峰值17.2%。宏观经济的这一周期基本涵盖房地产市场的前2个周期，峰值年份与房地产第1周期相近，表明这一阶段经济周期与房地产周期波动趋势较为一致。二是2014-2019年，在全国经济进入新常态背景下，全市经济持续下行，房地产周期在宏观经济下行中仍出现明显波动，表明房地产市场的周期性变化不仅与宏观经济相关，还受到房地产调控政策的影响，2014-2015年房贷新政的松绑及2016年房地产去库存政策推动了本轮房地产市场上行周期，2018年“房住不炒”和“限购、限贷、限价”政策则推动了本周期的市场下行。总体而言，房地产周期虽然波动幅度明显大于经济周期，但总体趋势与经济周期大体协调，随着经济周期的持续收缩，近期房地产周期的波动也相对减弱。
图5  重庆市房地产周期与经济周期
表1  重庆市房地产周期与经济周期特征
三、当前全市所处房地产周期研判及预期分析
（一）从房地产市场发展长期趋势看
自重庆直辖和1998年进入住宅商品化时代以来，重庆对资源和人口的聚集能力大幅提升，推进带动房地产需求加快释放，重庆楼市进入快速发展时代，直辖后20年全市商品住宅销售持续增长，于2017年达到峰值。近两年随着市场需求放缓，全市住宅销售进入下行通道。与其他一二线城市对比发现，北京、上海、深圳商品房销售面积总量自2009年的高位不断下行，近几年维持在相对平稳区间内；天津、南京、杭州、成都、西安、武汉、合肥等城市商品房销售基本在2016-2018年左右形成市场拐点，随后销售面积逐步减少趋稳。重庆房地产市场趋势符合二线城市的发展轨迹。可见，一二线城市房地产市场在经历
快速增长后均进入市场饱和后的趋缓阶段。随着近年城镇人口增速平稳放缓，重庆房地产市场总需求将进一步减缓。
图6  主要城市住宅销售面积
单位：万平方米
（二）从房地产市场周期波动看
目前全市房地产市场正处于第3周期的收缩阶段。从运行趋势看，2019年销售周期、供给周期、价格周期已分别从本周期峰值下行3年、1年和2年，对比第1周期的三大周期分别从当期峰值下行了3年、2年和3年，趋势经验表明2020年全市房地产周期或将继续下行。从2020年1-10月全市房地产市场实际情况看，住宅销售面积和新开工面积同比分别下降11.1%和12.7%，分别比2019年降低2.0和6.0个百分点；价格指数101.1，比2019年下降4.6。综合趋势经验和实际数据看，2020年全市房
地产市场继续收缩是大概率事件。