张岩与吕龙龙、薛传振房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审结日期】2020.01.13
【案件字号】(2019)苏03民终7790号
【审理程序】二审
【审理法官】祝杰张伟胡元静
【审理法官】祝杰张伟胡元静
【文书类型】判决书
【当事人】吕龙龙;薛传振
【当事人】吕龙龙薛传振
【当事人-个人】吕龙龙薛传振
【代理律师/律所】汤先国江苏汇英才律师事务所;刘猛江苏汇英才律师事务所;程富强江苏大运河律师事务所
【代理律师/律所】汤先国江苏汇英才律师事务所刘猛江苏汇英才律师事务所程富强江苏大运河律师事务所
【代理律师】汤先国刘猛程富强 过户税
【代理律所】江苏汇英才律师事务所江苏大运河律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【被告】吕龙龙;薛传振
【本院观点】上诉人二审中陈述其要求解除合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除的规定，被上诉人违反了涉案合同的相关约定内容。负担契税系上诉人应当主动履行的合同义务，其可通过向被上诉人索要办理契税所需的相关材料、转账契税款等合理方式主动履行，但其并未履行。
【权责关键词】委托代理双方违约违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院二审另查明，张岩与薛传振2018年8月20日的聊天记录显示，薛传振：“你好，张岩。我明天去办房产证的，你把契税交一下。"张岩：“嗯，我和中介说过了，他们垫付，我把钱给他们就可以了。"其他事实与一审查明事实一致。 本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否具备解除条件。
【本院认为】本院认为，上诉人二审中陈述其要求解除合同的法律依据是《中华人民共和国
合同法》第九十三条关于约定解除的规定，被上诉人违反了涉案合同的相关约定内容。经审查，涉案合同第九条约定：“甲乙双方承诺2018年7月1日前到相关房产部门办理所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照￥200元赔偿对方作为违约金；甲乙双方任何一方逾期10日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合作关系。"上诉人认为被上诉人未按约定时间办理过户手续构成违约，其有权依据上述合同约定单方解除合同并主张违约赔偿。但是，双方在涉案合同第十二条中特别约定，被上诉人办理房产证应当缴纳的契税由上诉人负担。上诉人未按合同约定履行缴纳契税义务的行为构成违约，且与涉案房屋未按合同约定时间进行产权转移具有因果关系，因此其无权行使约定解除权。至于上诉人抗辩其未缴纳契税系因被上诉人不予配合导致无从缴纳。本院认为，负担契税系上诉人应当主动履行的合同义务，其可通过向被上诉人索要办理契税所需的相关材料、转账契税款等合理方式主动履行，但其并未履行。此外，根据上诉人与被上诉人薛传振2018年8月20日的聊天记录，虽然被上诉人吕龙龙未能在2018年7月1日前履行办理所有权转移手续的义务，但在2018年8月20日被上诉人薛传振表示第二天办理房产证并要求上诉人支付契税时，其表示同意，据此可以认定双方协商变更了合同履行期限。综上，上诉人以被上诉人违反履行期限为由要求解除合同，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，
当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；"本案中上诉人、被上诉人均存在轻微违约行为，但双方违约造成的后果及损害能够得到修补，不属于根本违约范畴。因被上诉人明确表示愿意继续履行合同，涉案合同不存在不能继续履行的情况，上诉人的交易目的可以实现，故涉案合同亦不具备法定解除的事由。 综上所述，上诉人张岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人张岩负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-23 02:13:14
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2018年3月31日，吕龙龙委托薛传振将其所有的位于邳州市天泰名仕豪庭二期22-2-1801户房产以80万元的价格出售给张岩，薛传振（甲方）以吕龙龙名义与张岩（乙方）在徐州家鸿源房地产经纪公司（丙方）介绍下签订《房屋买卖合同书》。合同第三条约定合同签订当日交付40万元为购房定金，转交甲方，甲方向乙
方交出房产证转交丙方保管，余款于2018年7月1日之前过户同时付清给甲方。第四条约定因甲方或乙方违反本合同约定，如拒不配合提交交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款5%的违约金……若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的1‰支付违约金。第七条约定此交易过程中，甲方需交纳的卖方所有税费（包括营业税、个人所得税）及相关过户费用由乙方承担，乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担。第八条约定此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，并赔付本合同约定的佣金费。第九条约定甲乙双方承诺2018年7月1日之前到相关房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方迟延，每天按照200元赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期10日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合作关系。违约方应按合同第八条规定承担违约责任，但双方另有约定除外。第十二条约定，甲方净得捌拾万元整（800000），乙方承担所有
过户税收包括甲方的契税。当天，张岩向吕龙龙和薛传振转账共计40万元。涉案房产中介证实经张岩多次催促，中介通知吕龙龙方办理过户事宜，吕龙龙多次承诺前往邳州办理过户手续但未履行约定。后张岩因吕龙龙拒绝在《房屋买卖合同书》上签字且合同约定过户时间已过为由，拒绝缴纳契税。2018年8月21日，吕龙龙缴纳涉案房屋契税7663.99元后办理了不动产权证书。张岩认为吕龙龙、薛传振未按约定时间办理过户手续构成违约，吕龙龙、薛传振认为张岩未缴纳契税构成违约，遂引发诉争。一审法院到房产部门核实缴纳契税时如需申请优惠政策，需要房主本人到场提供相关材料；如不申请优惠政策，需提交房屋所有权人身份证、购房合同、全款发票缴纳契税。
【一审法院认为】一审法院认为：张岩与吕龙龙、薛传振签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。有效合同对双方均具有法律约束力，双方应遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。从本案审理查明事实来看，在2018年8月20日之前，张岩是愿意缴纳契税并继续履行合同的，仅因在8月21日办理手续时，吕龙龙不愿意在买卖合同签字，由此张岩拒绝缴纳契税，导致合同无法继续履行合同。双方在履行合同过程中均存在违约行为，但双方的违约行为均属于轻微违约，不是造成合同目的无法实现的根本违约。在双方均有违
约的情形下，不宜适用定金罚则，而吕龙龙、薛传振并不同意解除合同同时要求继续履行合同，基于此，对于张岩要求解除合同，吕龙龙、薛传振返还定金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条之规定判决驳回张岩的诉讼请求。
【二审上诉人诉称】上诉人张岩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：一审判决适用法律错误，涉案合同系因被上诉人的违约行为导致合同目的不能实现，上诉人享有约定的合同解除权。一、被上诉人在2018年7月1日之前，拒绝配合办理房屋过户的行为，构成根本违约。1.涉案《房屋买卖合同》第九条约定：甲乙双方承诺2018年7月1日之前到相关房产部门办理房产所有权转移手续。合同签订后，上诉人按照合同约定支付了40万元的购房定金，但被上诉人迟迟不予配合办理房屋所有权过户手续。上诉人曾多次通过中介催促被上诉人前来配合办理过户手续，但其均以各种理由推脱，拒绝办理，行为已然构成根本违约，致使合同目的无法实现;2.一审中，被上诉人辩称因上诉人拒绝缴纳契税造成无法如期办理房屋产权过户手续，该项辩称无事实依据。被上诉人辩称的“契税"，是指被上诉人从开发商购买涉案房屋，办理房产证时应当缴纳的契税。一审法院审理过程中，曾到房产部门核实缴纳契税时如需申请优惠政策，
需要房主本人到场提供相关材料，如不申请优惠政策，需提交房屋所有权人身份证、购房合同、全款发票缴纳契税。上诉人一直愿意承担契税，但是被上诉人一直不予配合，上诉人无法提供购房合同、全款发票，更不可能提供被上诉人的身份证，上诉人从根本上无法进行缴纳。上诉人作为房屋买卖合同中的买方，合同签订后，依约支付了40万元的购房定金，肯定寄希望于尽快办理房屋所有权转移手续，40万元的购房定金都已经支付，不可能故意拖欠7663.99元契税的缴纳;3.一审中，上诉人提交了的聊天记录显示，被上诉人吕龙龙因公司有事在国外出差，在俄罗斯暂时回不来，涉案房屋过户可能得等几个月。从聊天记录，可以看出，被上诉人吕龙龙身在国外，在2018年7月1日之前，不可能提供缴纳契税必须的身份证、购房合同、全款发票等材料，更不可能回到邳州办理涉案房屋的产权证以及房屋过户手续。综上所述，上诉人张岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
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