**国际资产盘活执行方案建议
一、项目现状
项目剩余售商铺共计25套，面积共4283.56平米；未售住宅1套；地下停车位48个，且地下车位暂未制定相应的车位管理及收费制度。
二、项目销售来访情况
根据目前来访客户回访情况汇总统计，客户对于我司目前销售模式中所产生的抗性及需求如下：
1、来访客户抗性：
本地客户产权安全感强烈，贷款意愿强，基本无法全款（分期）付款；
客户担心无法过户到个人名下，没有实质的产权在手
商铺公摊面积大，且缺乏商业氛围；担心投资后期增值率
相比周边项目价格较高且无法直接购买
2、来访客户主要需求：
可低首付付款，且能正常办理贷款手续，已租抵供以减轻还款压力；
可直接过户到个人名下办理产权；
大部分客户均期望投资面积段在100平米以下商铺。
三、周边同类产品市场
1、商铺销售/租赁市场
商铺销售市场
项目
面积（㎡）
销售价格（元/㎡）
销售政策
备注
海逸豪苑
280
12000
85折
一层
望海国际
/
19000
/
一层
万国大都会
100-300
特价13680-15680过户税
返祖三年30-75元/㎡，首付分期
一层
丰华-和家园
113-140
13000-16000
98折、返租三年25元/㎡
一层（一拖二）
名都天街
130-170
17000
96折、返租1-10年，每年3%
一层
中央公园
/
13990-16500
/
一层
根据以上市调数据，我项目直接竞品【丰华和家园】、【万国大都会】，近期均主推特价房源，其特价房源实际销售面价基本处于13000-16000元/㎡之间，且在此价格基础上给予成交客户3年的返租优惠，返租租金在25-75元/㎡之间不等（以【丰华和家园】113㎡房源为例，减去返租金额后实际价格在12100-15100元/㎡之间）。
周边竞品商铺销售价格主要在14000-17000元/㎡之间。
商铺租赁市场
项目已租商铺租赁价格主要在20元/㎡-50元/㎡之间，经营业态主要电动车电池、地产门店、家居装饰等。具体汇总如下：
楼层
商户
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
1
苏中电池
87
4000
47
乐有家地产
80
4000
50
烧腊店
90
4200
46
2
海南艺宁文化传媒
150
2500
17
晓雯音乐
130
2400
18
3
我房网
400
8000
20
康居装饰
90
2000
22
2、车位租赁
项目周边地下车位管理及收费水平，最低至120元/个，最高达220元/个。具体如下表所示：
项目
车位数量
地上
地下
备注
车位
租价
车位
租价
海逸豪庭
1259
338
120
921
220
/
望海国际
640
220
100
420
200
/
广场花园
330
/
/
330
160
二期
亚澜湾
540
200
0
340
120
/
盛世皇冠
811
305
/
506
210
/
备注：车位销售方面，离我项目最近的恒大名都项目，其车位销售起始价格为6万元/个（带产权），后期在此价格基础上销售去化难度大，直接将车位价格下调至2万元/个（仅内部员工可享受此价格优惠），并给予员工更名的政策，最终在此政策支持下，实现项目车位的清盘。
3、住宅产品销售市场
项目
产品
面均价
政策
优惠后成交均价
备注
幸福森林
洋房
9600
分销政策4%+5000成交奖励，特价8680元/㎡，精装（2000）
8680
首付15%，剩余首付分期三年，半年免息，半年后收5%利息
中央公园
高层
9400
按揭98折、一次性97折。2200元/㎡装修
9212
首付分期分2年（免息）
海逸豪苑
高层
8600
9.8折到9.6折，签约额外9.9折
8170
/
万国大都会
高层
10500
5万装修基金优惠 折扣97折
9700
分期百分之十五，然后两年还清；年息按月还；
区域内主要在售住宅项目：单价最高——【万国大都会】面均价10500元/㎡，折后实际成交均价9700元/㎡；单价最低——【海逸豪苑】住宅报价8600元/㎡，折后实际成交价格约为8200元/㎡。
四、项目下阶段建议
1、启动商铺招商
招商业态规划：服务社区的社区型商业
项目底商配套，承担着满足已入住业主最基本的生活购物需求和提升项目入住业主生活舒适、生活品质等的艰巨任务，因此建议引进业态为：24小时便利店、银行、特和连锁餐饮、社区诊所、茶社室、美容整形机构、皮肤护理、足浴保健、儿童教育培训机构、儿童摄影、证券、家政、金融服务等公司。
招商客户导入
为快速完成项目招商工作，建议启动全员招商工作，暨：
开展区域公司全员招商转介有奖活动；
代理公司加大招商拓客工作，实行“走出去”的招商动作并制定招商目标；
借助百人拓客计划，在本次拓客活动中同步植入招商事项；
完成时间：2019年6月30日。
租赁付款方式
付款周期
涨幅/年
免租（装修）
押金
合同年限
佣金（首月租金）
季度
6%
二个月
1个月
3-5年
一个月
半年度
6%
三个月
1个月
3-5年
一个月
一年度
6%
三个月
1个月
3-5年
一个月
备注：租赁期及免租期案场根据客户租赁情况灵活把握，特殊情况可另行申请，租赁佣金政策依据已审批方案执行。
2、二手过户筹备工作启动
二手过户准备工作
制定项目产权证件办理倒排计划，快速推进办证工作，预计2019年9月项
目产权证（大证）办理完成，分户产权证书预计2-3个月（2019年12月）内办理完成（分证办理可通过加强公关缩短分证办理时间）；
完成二手房过户相关税务测算工作，给予定价提供数据支持；
营销中心现场同步完成客户蓄客工作，百人拓客活动挖掘本地客户体；
回访前期来访来电客户，通过二手房交易信息释放，再次激活老客户资源。
二手过户税费支付方式
目前根据财务核算税费整体平均支付比例约为20%（按照现有货值底总价3796万计算，预计需增加支付税费约800万左右）。
基于以上税费成本的增加，为保证公司收益，建议将增加税费成本计入项目实际销售价格中，计入后预估项目实际销售价格为：一楼均价20366元/㎡，二楼均价8817元/㎡，三楼均价6815元/㎡。
二手过户首付分期政策
首付分期付款：（自签约起每个季度付款10%，最迟2020年底付清）
二手房过户销售佣金政策
公司本部：按已审批的佣金体系执行；
代理公司佣金：如我司渠道拓客，按销售额的1%计提，如代理商渠道拓客按销售额的6%计提。
3、地下车位资产盘活措施
配合措施
地下车库内部通路、漏水管道维修完成；（要求物业迅速展开维修工作）
地下车库车位标号、划线、导示标示等修缮完成；入口区域增加只能识别系统。计划于5月30日前完成整体修复工程。