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的生产。因此，应引导游客购买带绿环保标志的产品，对游客的不文明行为加以制止，以避免对生态环境造成污染和破坏。
（4）建设信息化平台。旅游业绿供应链应以实现资源和知识共享为目标，采用数字化管理系统，通过对关键业务流程进行设计，优化供应链的运作，促使信息在供应链节点企业之间有效流通，形成信息一体化平台。
（5）加强员工培训。G 旅行社应重视环保理念的宣传，定期组织员工学习企业的绿文化，树立牢固的环保意识，培养员工的社会责任感，从而在供应链管理全过程中有效践行绿发展理念，最终保证绿发展战略的实施。4 结束语
企业社会责任的内部控制着眼于环境保护等方面，与单个企业或行业的内部控制不同，供应链管理层面的
内部控制，通过外部协作形成了一个控制网络，可以适应变幻莫测的商业生态环境。绿供应链管理与企业社会责任内部控制的融合存在可能性和必要性。本文在绿
供应链管理的视角下，构建了企业社会责任内部控制框架，对于促进内部控制理论与实务的进一步发展，提升绿供应链管理的水平，具有一定的应用价值。参考文献：
［1］顾志斌，钱燕云.绿供应链国内外研究综述［J ］.中国人口·资源与环境,2012,22(S2):204-207.
［2］吴定玉.供应链企业社会责任管理研究［J ］.中国软科学,2013(02):55-63.［3］陈远高.供应链社会责任的概念内涵与动力机制［J ］.技术经济与管理研究,2015(01):75-78.
［4］汤晓建.内部控制、制度环境与企业社会责任信息披露质量［J ］.会计与经济研究,2016,30(02):85-104.
［5］王海兵，李文君.企业战略性社会责任预算控制体系构建探析［J ］.财务与会计,2016(11):56-57.
［6］ Dubey R, Gunasekaran A and Papadopoulos T. Green Supply Chain Management: Theoretical Framework and Further Research Directions ［J ］. Annals of Operations Research,2017(01):1-35.
作者单位：泰山学院经济管理学院
◎文/王 好
摘 要：房地产行业作为资金密集型行业，经过高速发展后，在宏观经济的调整下，中央坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”政策导向，家庭配置资源中房产投入越来越低，我国的房地产行业趋于稳定。近年来招拍挂高价取得土地的房地产企业，由于受到限售、限价、限贷等相关政策影响，房地产企业利润率在降低，部分企业出现实际毛利率低于计税毛利率的情况，导致预售收入预交企业所得税大于实际收入应纳所得税税额，造成的税款提前入库，占用了企业资金流，在纳税过程中企业所得税提前纳税和多纳税款情况。就此类实际毛利率低于计税毛率情况的企业所得税税收筹划工作进行一些探讨，以此促进房产企业开发节奏更趋于理性。
关键词：房地产开发企业；企业所得税；纳税筹划1 当前我国房地产开发企业所得税相关政策
房地产企业所得税征管分为两个重要阶段：（1）预售阶段——房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；（2）完工备案阶段——房地产企业销售的未完工产品转完工产品计算的应纳税额预售阶段应纳企业所得税。预售阶段的企业所得税处理依据国税发（2009）年31号第八条已明确规定了各地区、各类房屋的计税毛利率，按此计税毛利率测算预缴企业所得税；而完工清算
阶段则真实反映出该房地产实际毛利率［1］
。
目前，计税毛利率按照地区和物业分类等存在不同毛利率，如开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
实际毛利高于预计毛利的差额部分，正差作为当年度纳税调整增加额，负差作为当年度纳税调整减少额；若实际毛利率低于计税毛利率，可能会导致前期预售阶段企业提前交纳所得税，占用企业资金，并且后续沟通退款事项。
2 出现实际毛利率低于计税毛利率的原因
房地产实际毛利离不开销售价格和成本，主导因素是价格影响因素和成本因素；而出现实际毛利率低于计税毛利率的原因是多方面的，有的是销售价格偏低，有的是建安成本没有掌控好，有的是财务费用因素导致项目最终实际毛利率偏低。2.1 房地产价格影响因素分析
价格因素很多受制于制度政策因素：包括房地产价格政策、金融政策、税收政策、城市规划变更、国家调控力度等，同时包括房地产自身区位因素、品牌因素、质量因素、权益因素等。2.2 成本因素
成本因素中土地通常是通过政府招、拍、挂取得，土
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地成本多存在溢价，不好把控，而且土地成本是影响成本的重要因素之一。前期费用中大部分数据缴纳规费，定价政策由当地政府决定，成本价格无法变更。房地产成本中建安成本占比较大，包括桩基、土建、基础设施等，这些是影响成本因素的重要组成部分，建安费用的支出很多情况下取决于设计方面，施工设计方案的优化性和提升性均能影响到整个土建成本，通常项目需要整体设计、统筹空间、优化设计能够更好地节省成本，配置好资源［2］。
3 针对实际毛利率低于计税毛利率房地产企业的纳税筹划
为方便读者理解，本文以A项目为例进行简要分析。
项目介绍：A项目于2017年获取土地并开发，根据项目拿地时可行性研究方案测算该项目预计毛利率10%，项目所在地区税务局要求的计税毛利率为15%，土地增值税预缴税率2%。由于该项目资金占用过大，董事会要求项目2018年进行预售且销售完毕，2019年年底竣工交付。
假设A项目预计销售收入为10.90亿元。2017年开发阶段，预缴企业所得税为0亿元；2018年进行预售且销售完毕，2018年取得房款的不含增值税收入为10亿元，需要预缴增值税为0.30亿元，缴纳附加税费0.
036亿元，预缴土地增值税0.212亿元。2018年企业所得税税务处理：预计毛利影响应纳税所得额1.50亿元。根据权责发生制和会计准则，附加税费和土地增值税账面上一般不计入损益，但根据税收政策可以税前扣除。所以2018年预售业务对公司的企业所得税应纳税所得额的影响1.25亿元，该金额需要作为纳税调增项。2018年预缴企业所得税为
0.32亿元；2019年年底竣工交付，那么企业所得税处理：将2018调整金额1.25亿元纳税调减。但是由于实际毛利率只有10%，不考虑相关费用及增值税退税、土地增值税退税的影响，A项目整体企业所得税应纳税额为0.19亿元，预缴企业所得税比实际应交企业所得税多缴0.13亿元；对于这一块一方面是占用企业资金，另一方面还需要积极与税务机关沟通退税事项，退税难度和程序较为复杂，存在一定风险。
根据A项目案例分析，可以给实际毛利率低于计税毛利率房地产企业的纳税筹划主要在以下几方面。
3.1 好做规划和整体预算
“凡事预则立，不预则废”，在获取土地前，前置项目策划工作，按照公司自身开发能力，出具综合的项目可行性项目开发方案。该可行性分析应客观体现企业的实际开发能力，并测算出项目预计收入、成本支出、项目预计毛利率。虽然房地产开发企业企业所得税只有在完工清算阶段体现实际毛利率，但当项目测算发现预计毛利率低于税务局要求的计税毛利率时，立即反馈给企业高层，及时调整开盘节奏［3］。力争在销售的当年办理竣工交付。虽然可能存在季度多预缴企业所得税，但是在当年年
度汇算清缴时，可以退回季度多缴企业所得税。
仍以A公司为例，财务部门可以向董事会建议调整
开盘节奏，2017-2018年紧抓开发节奏及工程质量，2018
年四季度可以选择A项目中具有代表性的一两栋楼进行
预热销售，将大部分房源推迟到2019年进行销售。这样既
可以在2018年实现一部分资金回流，减轻企业压力，同时
也实现了2019年销售并办理竣工交付，且2019年季度预
缴的企业所得税可以在汇算清缴时实现退税，确保企业
所得税不存在大额多缴。
3.2 降低成本和费用
房地产周期性较强的行业，关于施工进度需要严控，预缴企业所得税不仅是合理安排销售进度的问题，施
工进度也是关键。加强成本管控，夯实成本票据管理。房
地产企业开发周期长，且主体建安竣工备案后，甲方与总
包一般会陷入长时间的总包决算中。甲方应提前筹划总
包决算，并开具相应的发票，减少在企业所得税计算时纳
税调增金额。建安费用作为重头戏需要加强引导，如土方
统一开挖、统一铺设，室外管网施工顺序安排合理，避免
施工相互冲突、影响；否则直接影响实际毛利。关于费用
类支出加大内控体系建设、合理配置资源，有效降低费用
开销。
3.3 制定较为合适的价格策略
定价因素直接影响收入，在企业价格制定中需要结
合国家政策、地方要求、自身品牌和质量水平、区位因素
房地产利润等制定较为合适的价格。
4 结束语
作为区位属性的房地产行业，销售预售即需要交纳
所得税，并且快速回流资金，但是导致了流转税、所得税
等与“预售收入”相关的税种提前纳入财政囊中，实际最
终毛利率并且很低。在这种波动的市场环境下，企业要审
时度势，适时调整经营策略及纳税筹划，将所得税纳税义
务发生时间尽量与预售款预征阶段节奏高度保持一致，
以免造成时间性差异，导致企业资金流大量占用。同时加
大内控建设、夯实成本管理、制定完善的价格体系，确保
企业所得税不存在大额多缴，从而提升企业的经济效益
和社会效益。
参考文献：
［1］陶大伟.精细化管理在建筑施工项目管理中的应用研究［J］.中
国房地产业,2018,20(25):111.
［2］宫福贵.我国“营改增”的财政经济效应［J］.经贸实践,2017(17):56.［3］张少林，刘波.关于我国房地产发展问题探析［J］.经营管理者,2015(12):211.
作者单位：中铁房地产集团江苏置业有限公司
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