物业运营 Proper
ty Operations
房地产企业物业服务管理的行业发展需要更加专业的理论知识作为支撑。近年来，随着高档住宅区的涌现，物业管理行业取得了一定的发展，形成了一些较为成熟的管理方法。但是区域之间的发展不平衡的问题始终存在。除此之外，该行业还有很多问题尚未得到妥善的处理。例如，该行业的专业人才匮乏，导致行业整体缺少专业的能力。因此，往往提供的物业管理服务达不到业主的需求，导致物业管理企业收入难以达到预期。物业管理精细化水平提出的目标就是要在专业性和规范性上整体提升物业管理公司的服务水平，建立更加全面的管理制度，创造更大的盈利空间。
1 房地产开发企业与物业管理之间的关系
1.1 物业管理服务是对房地产开发建设的延续和完善
物业管理是房地产产业链上的终端获利环节，是随着房地产行业的发展而兴起的产业，是为了保证业主的生活水平而存在的服务型产业。一般来说，房地产开发的重点工作是地产项目的建设，以及各种前期工作的运营。而物业管理工作则是在项目建设完成之后对相关工作的管理。物业管理工作涉及的范围有小区公
共设施的维护与保养、小区内业主安全的保障、小区绿化和相关景观的开发与维护、小区内文化氛围的建设等。总而言之是为业主提供更加美好的居住体验，属于房地产行业的售后服务。可见，物业管理工作同样是房地产行业的重要组成部分，是现代地产行业发展的必然产物。
1.2 物业服务是房地产销售不可或缺的先决条件
如今，人们在选购商品时，服务的好坏，尤其是售后服务的好坏会直接影响到人们的购买意愿，甚至在一定程度上会决定人们是否对该商品进行购买。在房地产行业同样存在这样的情况，物业管理工作的好坏会影响到住宅的价格，以及人们的购买意愿。因此，物业服务是房地产销售的先决条件，只有物业管理工作做到位，住宅的销售才会顺利。房屋是地产企业销售的商品，房屋具有使用周期长、价格昂贵等特点，同时房屋在满足人们生活和工作的前提之下，还具有投资性。因此客户买房屋无论是用于居住还是用于投资，都会对房屋的舒适性和增值性有较高的要求。所以从某种程度上来说，物业服务质量的好坏与建筑的地理位置和建筑质量有着同样重要的地位。
1.3 物业品牌形象对房地产企业品牌建设至关重要
良好的物业管理有助于树立物业管理的品牌形象，而良好的物业品牌形象又可以对房地产品牌形象进行完善。物业管理作为地产开发的最后一个环节，具有周期长的特点，一般而言，开发商不会亲自进行物业管理工作，而是将自建的小区委托给专业的物业管理公司进行管理。因此，物业公司的选择同样是十
分重要的环节。据调查，在北上广等特大城市，有超过九成的房地产商在对地产进行销售时将主要的卖点放在了物业管理上。这可以从侧面反映业主对物业管理的要求较高。而地产商也已经将完善的物业管理作为了一种强有力的促销手段。因此，树立良好的物业品牌形象至关重要。
2 传统房地产企业物业管理公司利润亏损的主要原因
目前，较多的物业管理公司都处在亏损的状态。造成这一现象的原因有很多，其中最重要的一点就
探讨房地产企业物业服务盈利管理精细化
韦信军
（南宁轨道地产集团有限责任公司，广西 南宁 ５３００２８）
摘 要：近年来我国经济水平不断提高，人们的生活水平和生活质量也得到了改善。因此人们对物业的管理和服务有了更高的要求。同时物业管理市场中对行业的管理和服务标准也作出了一定的改变。房地产企业的物业服务想要在激烈的市场竞争中获胜，实现盈利和稳步发展的目标，就必须顺应市场的发展趋势，实行精细化管理，为住户提供更加全面的服务。精细化管理方案可以直观地提高物业管理的服务质量，但是同时也会大幅度地增加管理成本，从而影响物业服务公司的收益。因此，需要提高精确的计算，从而实现二者的均衡。笔者结合多年的工作经验，探讨了房地产企业物业服务盈利管理体制，以
期能出有效的手段，在给住户提供更全面的物业服务的同时，实现物业管理公司的收益最大化，推动该行业的稳步发展。
关键词：房地产企业；物业服务；盈利管理；精细化
[作者简介] 韦信军（1979- ），男，广西象州人，大学本科，
管理学学士，研究方向：房地产经营及物业管理。
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现代物业Modern Property Management
是：物业管理公司大部分都是地产公司的子单位，地产公司对物业管理公司有绝对的领导权。而地产公司的领导往往不具备一线的物业管理经验，在很大的程度上会制约物业公司的发展。物业公司无权对管理措施和制度进行自主改变，无法自主扩大规模和增加服务项目。这一现状导致人力和资源的大量浪费，极大影响了物业公司的经济效益。从宏观上来看，物业公司难以盈利，难以发展的主要原因在于上级地产公司的管理不当。
第二个重要的原因，即是管理人员缺乏相应的专业能力。目前来说，物业管理公司的绝大多数员工都呈
现出老龄化，缺乏专业的培训和正确的管理经验。因此，物业管理公司在对人员的配置和资源的调度上缺乏合理性，这使得物业管理水平和服务质量都难以满足业主的需求，因此很多物业管理公司都难以顺利收缴物业费。同时，人员的配置问题和资源的调度问题得不到解决将会直接增加管理成本。专业知识的匮乏往往导致很多突发问题得不到及时的解决，进一步降低了服务水平。
相关法律的不健全也是制约物业管理工作的一个重要原因。业主和地产企业之间经常会存在某些难以调节的矛盾，而物业公司往往隶属于地产企业，因此业主会将对地产企业的不满宣泄给物业公司。有些业主会采取拒交物业费的方法来表示自己的不满，而物业公司只能采取停止物业服务的方法来应对这种现象，却不到法律支持。我国没有针对拒缴服务费的相关处理措施，因此这种现象长期存在。而物业公司停止物业服务的举措又会进一步加剧业主与企业之间的矛盾，造成恶性循环，这种运营模式极大地制约了物业公司的发展。
3 房地产企业物业管理公司盈利精细化管理模式措施
房地产利润3.1 采取集约经营的模式，确保利润的最大化
房地产物业管理公司存在着一系列制约发展的问题，因此要想解决这些问题就必须从制度上有所改革。采取集约经营的模式是一种较为科学的经营模式。所谓集约经营就是在特定的领域投入较多的劳动力和资源，尽可能地提高单位领域的收益来提高整体收益的一种管理模式。地产物业管理公司也是一种以营
利为目的的服务型公司，只有企业能够获取足够的利润，才能从根本上解决目前存在的各种问题。
3.2 精细化管理的标准
精细化管理的宗旨是对各种工作的实施进行最细致的分配和验收。而对于物业管理这样的服务型企业，精细化管理的实施需要引进先进的管理技术，建立规范、标准的管理制度，将管理工作进行数字化分配。以此来约束服务人员的行为，激发其工作责任心，以数据化的严格标准来监督工作人员的服务效率。除此之外，其益处还体现在能让管理者实时掌握公司的盈利状况，以便做出及时的调整，以实现经济效益的提升。数据化管理的结果可以用于对管理成效进行评估，根据评估的结果对管理制度和办法进行修正的过程即是完善管理制度的过程。管理制度就是在这不断的修正中得以完善的。此外，数据化管理将所有的工作业绩都以数据的形式呈现出来，有利于对个人和团队进行评估，其评估结果有了量化的比较。此举有利于调动员工的工作积极性，培养管理人员的责任心，以确保物业管理工作的顺利进行，提供给业主满意的物业服务。从而避免业主的抵抗情绪，降低收缴物业费的难度，从而保证物业管理的经济效益
3.3 监督检查与考核是实施精细化管理的必要手段
众所周知，好的业绩考核体系是支撑工作顺利进行的必要保障。精细化管理工作的结果也必须有配套的检查和考核办法。在物业管理工作开展的过程中，物业公司对日常事务的处理态度和对小区环境的维持
成效直接影响到业主的居住体验。要想得到业主的认可，进一步提升物业管理的品牌效应就必须加强精细化管理工作，并建立相应的检查和考核制度。着眼于细节，切实管理好工作人员的工作态度和成效。只有保证了物业管理的各项工作细节都圆满地完成，才能在业主心目中树立认真负责的物业管理形象，才能得到业主的认可，获取更大的利益空间。
4 结语
综上所述，物业管理工作在地产企业的各项工作中是最为重要的工作之一，其效绩的好坏直接影响到地产企业的品牌认可度。为了缓解物业管理目前存在的一系列问题，就要求管理公司培养专业的管理人才，建立科学的管理制度，增加服务内容，满足业主日常所需。同时，要着力发展公司的特项目，为业主提供多态的服务。采取集约化、精细化的管理办法，不断提高服务水平，提升盈利的能力，确保物业管理工作的长期稳定发展。
参考文献：
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