2022年房地产市场集中度分析报告
2022年房地产市场集中度分析报告2022年2月
一、房地产行业集中度加速提升
2021年被我们称为行业集中度加速提升元年，经历了行业冰点的转折，因融资能力以及企业背景的差异，龙头企业相对与中小企业的优势日趋悬殊。我们曾指出，在行业政策环境明显改善的情形下，行业集中度提升速度趋缓，相反在政策调控时期，则会加速行业集聚。对于房地产调控持续已是市场一致预期，在市场经历了半年多的复苏期后出台的新国五条进一步强化了这一预期，因此至13年一季度末，房地产行业强者愈强的格局愈发显著，且我们认为这一趋势将随整个房地产行业利润中枢下移而持续。
1、政策环境
3月底新国五条的出台表明管理层对于房地产成交持续回暖、价格回升态势的警示。除了对于既定政策从严执行的要求之外，以调整二手交易环节个税缴纳方式以提升持有环节成本。我们认为一旦严格执行中期而言对于投资性需求的影响不可忽视。贷方面自去年三、四季度出现流
动性放松，在此带动下房价也从而出现明显上行趋势。但近期包括上海等各地已经出现贷收紧现象，同时银监会8号文件的出台也极有可能释放融资成本见底号，多方角力再次说明行业利润中枢下移的方向仍然未变；在此趋势下，龙头企业的规模化仍是确定性最高的机会。
2.浓度被加速了。
从12年至13年一季度数据来看，龙头企业的市场占有率提升速度进一步加快。12年TOP10销售额市场占有率11.5%，提升1.5个百分点，而13年一季度TOP10市占率提升至14.9%，即比12年上升3.4个百分点。相对于08、09年时期占有率提升一倍，同时TOP10以及TOP20销售额门槛同比近乎翻倍。
在11年16家企业退出房地产市场的高峰过后，并购；房地产行业的a在12年还是很活跃的。从12年开始，多家a股上市房企退出房地产行业，包括万方发展、绿景控股等。此外，尹仲股份已固定向非房地产项目再融资，以剥离房地产的属性。3354行业的两极分化特征
二、房地产行业龙头企业的竞争优势
龙头企业在当前市场环境中的突出表现，我们主要从融资优势、区域深耕能力最后体现为运
营效率几个方面直观感知。
1、融资优势
龙头企业融资优势明显。以万科为例，整体资金成本在11年历史高点仍控制在9%以内，托成本也控制在12%以内。一旦流动性放松，马上回到6%的水平，而中小企业11年期托利率大多在15%-18%。
融资成本也是国企以及内房股企业在第一第二梯队的排位中占据优势的主要因素。
通过对比12年a股主要房企的资金成本可以看出，国企融资优势显著，整体资金成本为7.2%，比民企低2.2个百分点。融资优势可以说明国企整体扩张步伐高于民企。
整体来看内房股的市场表现优于A股企业，13年一季度销售额前十位中占据6位，而A股企业仅有2家。
从融资角度看，a股企业受房地产调控，资本市场融资渠道有限，而内资股有更多的杠杆空间。尤其是随着12年市场回暖，近期内资股在港股市场融资频繁，销售额排名前20的企业融资成本低于8%，显示了龙头企业和港股市场相对于a股整体融资规模和利率的融资优势。
2、区域深耕
随着整个行业毛利率的下降，主流的运营逻辑是以量为纲，用来考量公司扩张能力和盈利能力的指标是公司在区域内的深耕能力。可以看出，所有城市扩张龙头企业的节奏和渗透率都非常理想。
万科、保利、中海等企业在各区域的布局已逐步完成，新区域扩张速度略有放缓。但是，进入城市的龙头企业的市场份额都表现良好。以14个一二线城市为研究区域，其中万科是所有样本城市的前十大开发商，市场平均排名在6-7位，其次是保利地产。总体来看，单个城市龙头企业销售额大多在20亿元左右。
3、运营效率
在板块毛利率走低、行业净负债率维持较高位的情况下，对于公司盈利能力更多的考验来自内部管控以及周转效率。而正因为此前所分析龙头在融资以及深耕上的优势表现，直接体现为企业具备更高的运营效率。龙头企业营业利润与期间费用的比例均值为5.5倍，远高于行业平均水平2倍，总资产周转率均值为0.3，同样与行业均值0.26存有优势。
房地产利润