产业地产主流盈利模式分析
在市场竞争的初期，企业更多是靠第一种，也就是政府关系以及政府政策衍生出的机会赚钱。但在近两年，随着市场竞争加剧，以及行业逐步迈向成熟，靠人情关系搞项目的模式已经难以为继，越来越多的企业开始重视打造属于自己的盈利模式。
今天，整理产业地产的六种主流盈利模式，权当探讨，希望能给后来者提供一点帮助。
1、产城开发模式
产城开发模式是基于地方政府打造产业与城市融合发展的诉求衍生出的综合性地产业务，具体做法是：地产商从土地一、二级开发（一级开发基本由政府平台公司承担，民企一般从二级开发）切入，提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。
产城开发模式关系图
盈利模式上，住宅和商业销售是企业最重要的利润来源；办公用房的租售收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。
对地产商来讲，产城开发，真正赚钱的是「城」，产业部分则很难盈利。以前，很多开发商上来先把住宅和商业做完，美其名曰「反哺产业园」，实际上产业部分却是各种拖，实在拖不了的，要么一个产业运营商来接盘，要么干脆直接放弃。心想反正住宅的钱已经到账了，大不了这部分考核分我不要了，你政府能拿我怎么办？
当然，近些年，监管已经比较严，地方政府已经不太允许地产商先做住宅，而是要分批供地。「产业先做出个模样来，住宅才批给你」，很多政府甚至明文规定，要求产业不允许捆绑住宅。
总的来说，产城开发和住宅开发类似，都是高投入、高风险的投资经营活动。一方面需要企业严格控制成本，另一方面还要尽可能缩短商业周期，实现资金快速周转；同时，企业还要面临与地方政府的博弈（因为政府的诉求和你完全相反，他希望你多做产业、少做住宅）。当地产行业景气时，产城重资产项目会帮企业赚到更多的钱；但如果遇上2021年这样的行业拐点，重资产、高负债就是企业最大的包袱，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
核心能力：融资能力、政府关系、综合开发能力、产业整合能力
二、产业园区开发模式
园区开发模式是产业地产行业最主流的盈利模式。企业获取土地，以整体开发、分批开发或定制化开发等模式建设（办公楼、厂房等）产业物业，再以销售、租赁、持有运营等方式获取收益，对应的盈利模式有三种：
房地产利润一是物业销售，由于我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产商希望提高物业出售比例以迅速回笼资金，而政府则更希望企业自持部分更多，双方博弈的结果取决于哪方话语权更大。一般来说，在一、二线城市，地方政府不缺客户（当然如果企业特别优秀除外），在面对企业时，政府会表现得很强势，企业拿地通常自持比例很高，甚至100%自持；而在四、五线的小县城，政府便成了弱势的一方，企业就有了谈判空间。
二是物业租赁，通过自持的方式获取租金收益，并享受土地的增值。
这里的租金收入由两个因素决定，一是租金水平，主要由地段决定；二是去化速度，与招商策略和招商手段关系更大。而且，自持项目想盈利，从前期就做好系统谋划，在每个关键节
点做该做的事情，如果不做谋划，打到哪儿算哪儿，全靠自有资金来支撑，压力就会非常大。
三是服务增值收入，这部分收入一般占比不大，且较难实现，就不展开说了。
核心能力：融资能力、政府关系、快速招商能力
三、合作拿地模式
合作拿地多见于开发商和产业运营商（科技企业）之间，一般的模式是企业拿地，开发商出钱。后续的建设、销售和运营也都由开发商负责。开发商除了要付「拿地服务费」，还要拿出一部分物业分给企业。
对开发商来说，做产业地产，最棘手的问题有两个，一是拿不到地，因为好地块竞争太激烈、而且往往附带大量附加条款，如果以市场化途径拿地，以开发商的产业运营水平，项目十有八九要亏损。更何况，地方政府对开发商拿地有着超乎寻常的警惕心，一看到你名片上有「房地产」三个字，这事儿就已经黄了大半。第二个难题是招商难，开发商擅长获取资金，拥有成熟的开发管理流程，但不具备产业规划能力，也缺乏产业资源，几乎无法独自完
成招商任务。
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