房地产利润
房地产企业所得税模型
      房地产企业较易出现隐瞒预售收入、不及时确认完工收入、不遵循收入与成本费用配比原则，随意调节?°开发成本?±、虚列期间费用等问题，从而造成应缴税款后移或少缴税款。
    另一方面，房地产开发企业项目开发周期长，投入资金大，存在滚动开发，结算及收款方式多样，现金交易量大，成本、费用项目复杂，涉及第三方信息多等行业特点，而所得税申报的季度申报表仅填报利润总额一项，年度申报表对房地产企业相应成本组成及预售收入等财务数据未能予以体现，极易出现监管盲点。
  而且房地产企业在不同阶段核算的利润变化起伏大，单纯设一个利润率或者税负率等指标，很难对房地产企业税收实施有效监控。
  初步形成了房地产行业“数据互证，指标校验，动态控管”的建模思路。
（一）遵循三个思路
    一是掌握财务数据链。
    根据房地产企业从立项-开发-建造-预售-交付-结算的行业运行规律和相应的财务核算程序，设置成本、费用、收入组成等各类别指标体系。
    根据数据链的内在逻辑和钩稽关系，使异常数据的发现有迹可循，迅速发现存在的主要及重要疑点，从而确定审核重点。
二是扭住几个关键指标。
    抓住直接影响应纳税额的收入指标，如收到的预售款、应确认的收入、预计毛利额的转回等；抓住直接影响应纳税额的期间费用指标，如广告费和业务宣传费、财务费用、开发间接费用等；
    抓住直接影响应纳税额又极易虚提虚列的成本指标，如建筑安装成本、出包工程招标价、资金利息支出、预提费用、营业税金及附加的缴纳和转回等，对这些指标开展重点分析。
  三是实施分阶段跟进控管。
  依照房地产企业未完工产品预售和交付使用（或竣工证明备案、取得产权证明）确认收入两个阶段计算应税所得额的不同，分别设置评估和预警指标。
  未完工企业侧重于预售收入和相关税费的确定；完工产品企业侧重于预售收入和相应营业税金及附加、配比的开发产品成本的结转、已取得发票成本项目支出等的分析和确定。
    同时注重两个阶段企业申报收入完整性、及时性的监控，特别注重在交付使用阶段的当期，是否全部确认已预售的预售收入并相应结转可按规定结转的开发成本，管控企业收入和成本费用两个源头，从而防止企业收入后移甚至少缴税款。
 
（二）采集三方信息相互印证
  一是系统自动取数。
  主要是从CTAIS和征管辅助系统提取企业季度申报及年度汇缴数据，以及其他附报的相关报表数据。
  二是管理员采集第三方数据。
  主要从透明售房网、代收物业维修基金、房管部门备案资料等提取可比对的第三方数据，与企业申报数据进行核对。
    三是企业备案及补充申报资料，弥补申报表数据的不足。
    主要是根据国税发[2009]31号文要求，并结合滨江实际管理需要，要求企业申报规划批准、预售许可、项目情况和出包工程合同等备案资料，以及根据企业内部销售系统可直接取数的商品房销售、收款情况和企业成本、费用、利润等核算数据，填报《房地产企业商品房预售情况表》、《房地产企业商品房销售收入确认情况表》、《房地产企业营业成本发生情况表》、《房地产企业利润总额组成及预售结转确认收入情况表》。
  （三）进行三次比对。
    从企业应纳税所得入手，通过透明售房网等第三方数据和企业申报资料比对，企业申报数据和财务报表比对，以及企业填报的《房地产企业商品房预售情况表》、《房地产企业商品房销售收入确认情况表》、《房地产企业营业成本发生情况表》、《房地产企业利润总额组成及预售结转确认收入情况表》等各申报表之间的表表比对，发现疑点，进行分析。
  一是预售情况分析。区分不同的收款方式，分别设定预警值，一次性收款、按揭首付款直接确认收入，按揭贷款至多延后1个季度确认收入的原则，分别设定5%未收现款和次季度申报10%未收按揭款的警戒值，防止房地产企业延后确认预售收入的问题。
    二是收入确认分析。
    紧盯完工产品交付使用（竣工证明备案）收入确认的时间点，分析企业已销售（预售）的完工产品是否均已全部确认收入并结转相应配比的开发成本进行利润核算；
    分析企业存在已预售产品有部分结转确认收入的，该项目已预售的全部产品是否按售价全部确认收入；
    分析企业存在完工产品结转开发成本的，该成本对象对应的销售（预售）是否均确认了收入，或是否存在与确认的收入不相配比虚转成本的情形。
    分析比对以前年度预计毛利额的转回金额和已扣除的营业税金及附加的转回金额是否一致。
 
三是产品成本分析。
    根据成本对象核算要求，分项归集产品开发成本，及时掌握成本对象计税成本各项目的形成和支出内容，防止相关成本项目挤入期间费用，未完工项目或非售项目的开发成本提前摊入已完工项目成本。
    将招投标金额与取得发票金额、账载金额、预提金额等进行比对；单位建筑安装成本（基础设施建设成本、公共配套设施成本）与同时期其它同类企业作横向比较分析。防止房地产企业虚增成本，确保企业如实申报纳税。
 
（一）主要指标分析
    预售阶段
    重点抓住预售收入、营业税金、期间费用3项指标。利用规划批准资料和透明售房网数据进行比对，已售套数应不少于透明网公布数据；查看按揭首付款是否直接确认销售收入，按揭贷款至多延后1个季度确认销售收入；以全部预售收入计算预计毛利额，并与纳税申报数据进行比对。
    期间费用重点审核广告费和业务宣传费是否确属已发生；财务费用的发生额是否为负数；开发间接费用是否在产品开发成本中计算。
    收入确认阶段
    重点抓住当期应确认收入情况、以前年度预计毛利额转回、期间费用3类指标。
    查看预售款及各期销售是否全部确认收入；核对确认收入的数量、预售数量、金额等是否一致；以前年度预计毛利额转回与应确认的收入相对应的毛利额是否一致；转回预计毛利额时是否已扣除的营业税金也一并转回。
    期间费用核算是否准确，是否存在成本与收入未同步结转的问题。
      开发产品成本结转重点抓住建筑安装成本、分期开发项目、应计利息、单位成本等4类指标。
    建筑安装部分主要查看工程招标价，中标通知书，取得发票金额及发票不足部分预提等是否准确合理；横向比较建筑安装成本(基础设施建设成本、公共配套设施)每平方单位成本是否与同类企业一致。
    对分期开发项目，主要查看未完工产品成本与已完工产品成本是否分别核算，是否存在应计入未完工产品的本对象在完工产品成本中结转。
    测算应计利息是否明显偏大，测算各期开发产品投入平均利息及各期预售收入平均利息，将两者进行比对。
      分析每平米单位成本结转和销售数量是否匹配，对数据出入较大的进一步分析。
 
（二）发现存在的主要问题
    1、季度预缴申报随意性强
    一是不存在减除弥补亏损等项目情况下，申报利润总额低于核算的账面利润总额计算当期应纳税额。
    二是预售阶段预收商品房款项时，收到的预收款项不按预计毛利率计算应纳税所得额进行申报。
    三是商品房竣工符合确认收入条件时，企业未及时确认已售商品房款收入、结转相应成本、并核算应纳税所得额进行申报。
    四是随意虚列广告费业务宣传费等期间费用项目，加大费用扣除额，减少应纳税所得。
    2、应税收入申报不符合规定
    一是滞后确认收入。
    房地产企业按交钥匙并开具发票才确认申报收入的现状普遍存在，显然要比《房地产企业开发经营业务企业所得税处理办法》视为完工三个条件滞后较长时间，特别是完工和交房时间跨年度的，将大大推后应税收入的实现；
    房地产企业籍房产开发完工与工程决算未能同步完成和取得全部发票为由，根据开发成本实际发生额按20%左右毛利率套算确认当期收入，将应由本期确认的收入递延下期确认，摊薄其极高的实际利润率，延后并少缴税款；
    房地产企业销售或预售现房，对关联方或关系户应收未收的售房款项，以及未收到的银行按揭款项，会计处理上往往不在“应收账款”科目核算，纳税申报时该部分房产全部不确认收入，或仅就已收到的款项部分确认收入。
    二是少确认或不确认收入。
    车位销售，企业根据其当期利润水平有选择性地申报已销售的部分车位收入，有的甚至全部出售收入不申报收入；以车位滞销为由，以明显低于企业同期同类价格及周边市场价格转让给关联企业或个人。
    商铺销售，未能及时销售的，也以明显低于企业同期同类价格及周边市场价格转让给关联企业或个人，甚至于，为了摊薄当期利润，新设空壳公司，将未出售的商铺、车位以极低价格向期转让。
    现房销售不按全部房价确认收入并结转相应成本结算利润，而是比照预售的税务处理，将收到的房款按15%毛利率计算毛利额进行申报。
    配套设施、商铺等营业性用房用于出租，其出租收入不申报。
    商品房预售后到账的大量资金，企业除用于银行还贷外，向关联企业放款、替关联企业拍地等，其应计利息不确认收入也不申报纳税；用于对其他企业的投资，之后，将其对外投资以低价转让，不仅其已形成的投资转让溢价无需申报收入，而且其转让折价冲抵了应税所得。
 
 
3、成本与收入不配比，虚增成本现象严重
    一是虚提开发成本。
    开发产品完工后，完工工程往往不能及时进行决算或未全部付款而未能取得发票，企业未按规定就发票不足金额预提，而是全额进行了预提；更有甚者，以此为借口，为控制整个项目利润率水平，倒算开发成本并虚提开发成本税前扣除。
    二是取得虚开发票。
    房地产企业的主体工程、装修安装、配套设施、设备采购等主要成本构成项目，一般通过招标形式发包并签订了相应合同，且承包单位明确、承包企业户数不多，除从关联企业取得发票外，这些主要成本构成项目入账发票比较可信。
        但零星项目、非招标项目存在较多的虚，诸如苗木景观工程，取得大大超过其实际种植和施工的免税苗木发票；杜撰附属工程项目，取得名称为劳务费、工程款的发票；虚拟采购发包工程材料，取得钢材、不锈钢等发票。
      三是随意分摊成本对象。
      企业取得的不同用途的宗地，不按规定对可售开发产品与非可售开发产品（如酒店、自用房产等）的土地成本进行分摊，非可售开发产品土地成本挤入可售开发产品成本，造成对当前税收入库的影响极大。
      非可售开发产品发生的或应分摊的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等挤入可售开发产品成本中。
    四是未完工与已完工开发成本分配不准。
    已完工与未完工项目成本对象不分开核算，未完工项目发生或应分配的成本计入已完工项目结转成本，致使已完工产品单位成本虚高，减少已完工项目应核算的利润。
    已售和未售开发产品结转成本不配比，将应有未售开发产品负担的成本，提前计入已售开发产品。
    五是应计利息畸高。
    随着预售的展开，企业会收到大量的现金，且开发成本支出发生较少，其结余的资金足可以还贷，但企业往往将结余资金在关联企业之间转移，一边未确认利息收入，一边挤入成本；
    已售开发完工项目与未售开发完工项目（或未开发项目、自用房产等）应负担的资金利息不配比，不同开发周期、其他非可售项目前期发生的资金利息不按成本对象分别核算，直接计入已售开发完工项目。
 
 
4、纳税调整项目金额不符实际
    一是预售房产收入确认不符，预售房产收入未按规定计算调整应纳税所得，预收商品房款项作为按毛利率计算的预计毛利额基础，企业申报计算随意，与其会计核算的“预收账款”、实际收到的预售首付款、按揭款项往往不一致。
    二是营业税金及附加扣除不实，未交的营业税金及附加先期扣除，提前预估整个项目的土地增值税，将未交或根本不需缴的土地增值税提前扣除。
三是预计毛利额转回不一致，已预售房产符合确认收入条件并核算相应利润时，转回的以前年度已申报预计毛利额与当期相应确认的收入不配比；冲减当期利润的预计毛利额大于以前年度已申报的预计毛利额。
四是税金重复扣除，预售房产竣工确认收入时，会计损益核算时，营业税金及附加和土地增值税作为利润扣减项目核算扣除，相应以前预售扣除的该部分税金已予扣除，企业当期申报未预调整增加，造成重复扣除。
    五是预提成本、费用未作调整，出包工程发票不足部分金额未按10%计算调整，直接按合同金额或企业预估金额计算扣除；非出包工程的预提金额、其它预提费用，这类预提金额均比较大，账载容易发现，但企业纳税申报时一般未予以进行调整。