不同类型房地产估价总结
居住
特点
1、单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大；
2、具有较强的相似性、可比性；
3、不同类型住房价格内涵差异明显.
价格
影响因素
宏观因素:城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等；
微观因素:
1）区位状况:位置（方位、距离、朝向、楼层）;交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量.
2）实物状况：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量;装饰装修；
估价
方法
市场法：转让价格、抵押价格、征收补偿价格的评估;商品房预售价格定位
成本法：抵押价值评估、征收估价、在建工程的估价
收益法：出租型公寓
技术
路线
商品房：
1）单套商品房：直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。
2）整幢或数幢商品房：通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例,利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正,得出各层、各幢商品住宅的价格。
房改房、经济适用房：要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题
1）利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值,再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益；
2）利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格.
商业(零售、批发）
【百货店、超级市场、大型综合商场、便利店；
专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店】
特点
1、收益性；
2、经营内容多，业态多样:不同经营内容(不同用途）一般会有不同的收益水平;
3、出租、转租经营多，产权分散复杂:调查清楚产权状况（分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估）；
4、装修高档且复杂（充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响）;
5、垂直空间价值衰减性明显
价格影响因素
1、区位状况：1)地段繁华程度;2）交通条件;3)临街状况；4）楼层：底层高于其他楼层（又取决于电梯情况:如果没有电梯，首层与二层价格相差较大,二层与其他层价格差距大大缩小；如果有自动扶梯,首层与其他层价格差距大大缩小）；
2、实物状况:1）建筑品质（建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等)及内部格局；2）净高；3）面积；4）装饰装修；5）无形价值(在投资交易等某些估价目的的情况下,估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑）.
估价方法
主流方法：收益法、市场法；
辅助方法:成本法，一般不宜作为主要方法。
1）收益法:以预期收益原理为基础，测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，要根据不同商业业态、类型区别对待;
2）市场法：转售转租（多可比实例）；用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算；
3）成本法（辅助方法）:抵押估价；对将要转变用途的房地产进行估价
技术路线
1、出租型商业房地产（临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺）：收益法、市场法
1）收益法估价的关键是求取租金收益，应了解待估对象是否存在合约的限制。在租期内(毁约除外）应根据租赁合同计算净收益；租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
2）市场法估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节.（在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金）内涵。如采取售后回租的销售形式，销售价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件,即回报率与回报年限。类似的这种实例可比性基础比较弱,一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正；又如商业物业的租金,是否包含管理费、水电费，租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响）。
2、运营型商业房地产（百货店、超级市场、大型商场）：收益法
由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益＝主营业务收入－主营业务成本和税金－管理费用－财务费用－销售费用－商业利润.但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。
3、整幢商业房地产:收益法、市场法
对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素,最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法.
4、整层商业房地产估价:市场法、收益法
利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格(难点 ）:通过细致的市场调查,确定某个具体的铺位价格与整层商业房地产均价间存在的比例关系，进而修正到整层商业房地产的价格
5、同层商业房地产不同铺面：
对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。
6、空置、烂尾商业房地产
在评估这类商业房地产时,结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的,而这也是这类房地产评估的难点之一。（见例题）

房地产利润
商务办公
特点
1．所处区位好，规模大
2．多为现代化的高层建筑,功能齐全、配套设施完善
3．出租经营为主，多由专业物业管理企业管理
价格影响因素
1、区位状况:集聚程度、交通条件（含停车位）、周边环境、楼层
2、实物状况：外观形象、内部装修、设备、设施、智能化程度、物业管理水平、租户类型
估价
方法
收益法、市场法、成本法
1）收益法：主要工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率，净收益的测算与出租型商业房地产类似、收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产（甲级高于乙级、丙级）；
2）市场法：转售转租（多可比实例）;也可用市场法进行租金的估算；
3）成本法:抵押估价；在建工程估价
技术
路线
1、租金的求取:应注意
1）租约问题：应详细了解是否存在合法租约的限制，并区分租约期内和租约期结束两种情况（同商业）。
2）租金构成内涵：①租金中包含物业管理费；②租金中包含物业管理费、水电费；③租金中不包含物业管理费、水电费；④计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；⑤计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积.最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。
3）租金的支付方式：租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。商务房地产租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付；②按季度分期支付；③按年支付；④按租约期限一次性支付.通常情况下是以按月分期支付为主。
4)地下车库租金:一部分是向业主提供的包月出租的车位：租金水平固定，按月收取，较易测算;另一部分是向访客提供的临时租车位：这部分车位占总车位数的比例会因商务房地产的办公规模、租户类型的不同而不同，测算比较复杂：首先应了解不同时段的租金水平;第二了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数；第三了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数；最后分别测算工作日与非工作日的租金收入。
2、整幢商务办公房地产
1）单纯型:只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小,层与层之间主要存在楼层价格差异,因此可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数,计算出所有楼层的价格.
2)商住型：既有办公功能又有居住功能,首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。
此外还应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产,如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。
3）综合型：以办公为主,同时又有其他多种功能,如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点，因此对其估价就比较复杂，首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。
旅馆房地产
饭店、酒店、宾馆;旅店、招待所
特点
与商业房地产类似外，此外：
1．转让少且一般为整体转让；
2．功能多样（估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价)；
3．一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大；(在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响，尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大）
4．价值主要体现在接待客户的类型及其能力（不同类型的旅馆房地产其接待的客户类型、层次不同，其体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言,其价值主要体现在接待能力的大小，因此旅馆房地产的房间价格（或床位价格）、房间数（或是床位数）、入住率等指标,常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价）。
价格影响因素
区位状况：交通条件、周围环境
实物状况:设备设施和用具、经营管理、
估价
方法
收益法、市场法等
1）收益法（主要）：由于通用性、可分割转让性较差，市场整体转让成交的实例较少，一般选用收益法，主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
2）市场法：主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算.
技术
路线
1、星级酒店不同功能用房收益的测算：根据不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有：
1）客房:客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。
2）商场：一般采用出租经营,其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。
3）餐饮：经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取,自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。
4)商务、会议:一般采取自主经营,经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同,这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。
5）娱乐、健身:经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。
2、星级酒店净收益的求取：
由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。1)当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润;2）当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益.
餐饮
特点
1、地段选择的差异性：地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高;但有些特的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市；
2、营业收入的差异性:影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，其中经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异,而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素，因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离.
价格影
响因素
估价方法
技术
路线
与商业房地产、酒店基本类似。
由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时,净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点.
方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。
方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。