中国房地产税务师chinataxplayer@sina
XX房地产公司
－税务健康检查及管理建议书
受贵司管理层委托，本人于2009年6月27日至2009年6月29日对贵司进行了税务健康检查。税务审计主要通过查看会计凭证、纳税申报表、企业所得税汇算清缴报告、税务处罚决定书、税务文档、税务测算底稿以及与贵公司税务专员和财务人员的沟通进行。
在整个税务审计过程中，我们深刻的感受到贵司管理层、财务部和税务管理部对税务工作的重视，且贵司财务和税务管理团队具备较高的处理复杂和重大税务问题的能力。
本次税务健康检查的出发点是了解情况、确认公司税务管理有无重大疏漏并提出概要性改进意见，不包含具体的税务筹划建议。鉴于此，现将本次税务健康检查过程中发现的问题呈报公司管理层，并对部分问题的改进提出参考意见供公司管理层参考。由于时间关系，本报告较为简短，重在陈述问题，省去对法规的引用及其他修饰性语言。
一、税务管理工作
诚如上述，我们认为贵司处理复杂和重大税务问题的能力出众。在这一良好基础之上，我们建议贵司财务部应加强税务基础工作的管理。
我们注意到由于贵司税务专员更换较为频繁，出于工作的延续性和知识的传承性角度考虑，我们建议杭州公司从两方面考虑：
１、 稳定税务管理团队；
２、 建立完善的税务档案制度，并以运营的思路建立起项目和公司层面的税务控制体系。完善的税务基础工作，有助于财务总监把握税务
工作状态，做出合理的决策，做到既收了西瓜，也捡了芝麻，避免
出现无谓的失误。
二、 企业所得税汇算清缴问题
本次税务审计抽查了贵司０７、０８年度的企业所得税汇算清缴报告。我们发现，因为０８年以来税务法规变化频繁，新法规不断颁布，给税务师
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事务所和企业都带来了理解上的麻烦，导致部分税务计算上存在不符合税法规定的事项，总结如下：
１、2007年12月31日，贵司账面确认政府财政补贴3800万，而该笔款项的实际到款日期是2008年1月1日，因2007年适用33%的税率，2007年后适用25%的税率，导致了直接利润损失304万。建议贵司与税局沟通换回方式。
2、根据国税发[2009]31号文，预计利润可以扣除广告费、业务宣传费以
及业务招待费后缴纳企业所得税。2008年度，贵司旗下的A置业公司只有预售，未结算，在季度预交及企业所得税汇算清缴时，并未扣除上述费用（合计1248万），造成提前缴纳企业所得税312万。建议对其他项目进行复核，如有类似情况，及时进行调整。
3、新企业所得税法规定，业务招待费最高扣除限额为实际发生额的60%。
为应对这一规定，企业普遍开始严格定义业务招待的范围，对不符合业务招待费性质的费用计入其他科目，以避免40%的税务损失。贵公司可根据自身情况，做出合理的规划。
三、 风险测试结果及建议
我们根据现行房地产税务法规的相关规定对部分公司进行风险测试。发现以下问题，提请关注：
1、贵司旗下B地产公司会所没有保留成本。
由于B地产公司拥有该会所的成本，此种做法极易被纳税调整并征收滞纳金，类似稽查案例比比皆是。为规避税务风险，并根据我们在其他公司推广的方式，建议B地产公司:
a：从新调整各成本对象的成本分摊；
b：以低价作价入股或转让至贵司旗下关联公司，以实现销售并在B公司尚有结算收入的年度实现会所成本的抵扣。此种操作方式下涉及关联交易，需要对关联交易准备专业的定价报告或说明以支撑其较低但合理的定价。
2、贵司旗下C公司名下的酒店由同为贵司旗下的D公司管理
C公司与D公司之间并未签订任何正式的协议，此关联交易存在重大瑕疵。
尚需进一步讨论晚上处理方案。
3、赠送医院的行为
B公司为提升楼盘的生活品质，将社区医院赠送给某知名医疗机构。赠送方式处理社区医院会因税法中
的“视同销售”判定，造成额外的流转税、企业所得税等税负。应通过合理有效的事前定价评估，取得较低的评估值，签订房产买卖合同。在通过其他方式，将该部分销售金额返还给医疗机构。
４、未弥补亏损
贵司旗下部分公司尚有大量可弥补亏损沉积于账面，而未加充分利用。可考虑贵司旗下各公司的盈利平衡来实现亏损对盈利的冲抵，从而减少贵司的整体税负。详细方式将在管理层讨论时论述。
四、 政策提醒
2008年以来，中国的税务政策发生了较大的变化，现针对税务健康检查中发现的问题，将部分可能会对贵司产生影响的内容做简要提醒：
１、 房地产预计利润可以扣除费用、未弥补亏损、营业税和预交土地增值税后缴纳预交所得税；
２、 国税发[2009]31号文对成本分摊方式做出了较大的改变，给予了企业较大的自主权，我们可以仔细分析，合理运用不同的成本分摊方
式进行税务筹划；
３、 无产权的车位不满足缴纳土地增值税的条件；
４、 股权投资损失不再需要通过股权投资收益来弥补，可以直接从企业的营业利润里面抵减；
５、 关联方借款利息的扣除比例提高到债资比２：１，如无税负率差或能证明其独立交易原则，可不受该比例限制；
６、 ２００８年以前依据《企业所得税暂行条例》制定颁布的税务法规，原则上已经失效，已不具参考价值。
以上提醒是基于对现行法规的理解分析，并向国家税务总局确认得出的，不排除各地税务机关理解不一致的地方，可主动与当地税局进行沟通确认。
中国房地产税务师
2009年6月30日
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