房价上涨的⼗⼏个因素
房价上涨的⼗⼏个因素
⼀、城市化进程拉动房价上扬
中国的城市⽔平只有百分之四⼗多此，⽽发达国家的平均⽔平是70%以上，中国离这个⽔平还有很⼤的差距，这就意味着还有⼤量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间⾮常庞⼤。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随⼤量⾮城市⼈⼝涌⼊城市。
要知道，中国是个农业⼤国，农村⼈⼝占了⼤多数，光进城的农民，就是住房消费中⼀个⾮常诱⼈的数字，除⾮城市化进程停滞，农民才不会进城。
⼆、中国城市正处于⼤拆⼤建的⾼速发展期
君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的⼀个城市，⼏年前的城区范围还很⼩，三五年后，城区范围就成倍数扩⼤。城市的快速扩张，必然导致⼤拆⼤建，扩张后，需要⼤量的居住、⼯作⼈⼝相匹配。此外，⼤拆⼤建还导致⼤量的拆迁性需求，并且都是⼩房换⼤房，普通房换⾼档房。不可能城市扩张后，却⽆⼈进驻，⽽成为⼀座
空城，事实证明，城市扩张到哪⾥，⼈⼝就填满哪⾥。
三、经济发展离不开房地产，⽀柱产业地位仍⽆法动摇
⼤城市在⼏年前，都是以房地产作为⽀柱产业来对待的，当下⼤城市的经济发展⾛上正轨，房地产的⽀柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举⾜轻重的作⽤。⽽在⼆、三、四线城市，房地产仍然是当之⽆愧的⽀柱产业，这就是为什么中央进⾏调控，地⽅**却不配合的根源所在。对于⼆、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造⾎功能不⾜，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市⽅向的引领者，房地产开发到哪⾥，城市就延伸到哪⾥。房地产的带动作⽤，是谁也不可低估的，⼏乎带动所有⾏业的发展，⽐如服装、化妆品等看起来与房地产⽆关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的⼤量服装和化妆品主题商城及专业市场，⽆不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各⾏各业都将受到不同程度的打击
房地产利润四、房地产成了地⽅财政的主要收⼊来源
房地产成了地⽅**财政收⼊的主要来源，这已经是⼀个不争的事实，我们不说房地产对地⽅经济的拉动，单是房地产开发所需的⼟地供应，就是地⽅财政的⽀撑点，如果缺了⼟地收⼊，地⽅**的腰包就会囊中
羞涩，减少了财政收⼊，就会影响到地⽅**的⾏政⼒量、职权⼒量。
所以，⽆论中央怎么调控，地⽅**⾃有算盘，拨打着⾃⼰的⼩九九，不能公开⽀持房地产，便在暗中⽀持，这也是中央调控成为“空调”的⼀个重要因素。
⽐如国家规定拿到预售证前不允许采⽤排号、放筹、登记、预订等，除了⼀线城市基本做到外，象⼆、三、四线城市，基本没有实⾏，**睁只眼闭只眼，实际在暗中⽀持房地产发展.
五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升
前些时间，盛传中国富豪在美国⼤把⼤把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改⾰开放那陈，靠着⼏份胆量⽽⼀夜暴富的洗脚上⽥的农民在夜总会“烧钱”⽐阔如出⼀辙。
中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上⽂化底⼦薄，⼀旦⼿⾥有了⼏全钱，就“⼩农意识”⾼涨，摆阔⽐富，此为其⼀；其⼆，由于不少国⼈⼿⾥有钱了，⽣活好了，⽣活⽅式便发⽣了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受⼈⽣，当前国⼈的享受意识⽇益增强。⽽宽⼤豪华的住房是享受⽣活最重要的元素之⼀，所以许多⼈开始换
房，⾯积越换越⼤，档次越换越⾼。
六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压
我每次去演讲，都会被问到⼀个同样的问题：周⽼师，未来的房地产到底会是什么样的？将⾛向何⽅，国家为什么⽼和房地产过不去？问这些问题的⼈，我想，有⼀点他们完全没有弄明⽩，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正⽤意是什么？许多开发商
总认为国家在打压房地产，为此，⼀旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。
国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占⽤“超车道”⾏驶，严重影响其他车辆通⾏；因为房价上涨太快，⼏乎是翻着跟⽃上涨的，不利于改善民⽣。中央**调控的⽬的⾮常明确，只不过⼤家没有解读明⽩。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在⼀起合
理的上涨幅度，⽽不是要打压房地产，中央**对房地产对经济的影响和拉动作⽤，是⾮常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会⼀路凯歌，在五年内指望房价下降，⽆异于痴⼈说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快⼜会上升，主线上上升的。
七、通胀预期加⼤，带动房价上扬
CPI在不断上升，农产品价格屡创新⾼，从经济学⾓度来看，⾷品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这⼏年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的⾛⾼，必然带动房价上扬，连⽩菜萝⼘的价格都
在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，⽽独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是⼀厢情愿罢了
⼋、地价猛涨，催⾼房价
⼤家只看到房价在飞涨，实际上地价⽐房价涨得更快，有报道说，⼗年前买下的地，⾄今未开发，光地价就翻了⼏百倍，⽐做开发还赚钱，⼜省事。地价⼀年⽐⼀年⾼，象孙悟空翻筋⽃似的。⽽地价占了房地产开发成本的⼀⼩半，地价上涨，房价肯定上涨。
**采⽤拍卖⽅式出让⼟地，也只会加速提升地价，⼈为把地价炒⾼，除⾮国家改变⼟地出让、流转形式，否则这⼀⽅式只会把地价不断推向⾼点。前些年出现的⼟地楼⾯价⾼过房价就充分说明了问题，⾯粉⽐⾯包贵是很不正常的现象。⼀些央企介⼊房地产开发，因为央企有**背景，不缺钱，导致地王频现，这⼀切都成了房价上涨的幕后推⼿。
九、建材价格攀升，成了房价的幕后推⼿
除⼟地价格暴涨外，房地产的其他⽅⾯的成本也在不断上升，钢材、⽔泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的⼀个隐形幕后推⼿，成本增加，房屋售价⽆疑是会跟着增加的，并且房价的增加⽐成本增加的系数⾼很多。
可能有⼈会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占⽐例不⼤，并且建材价格的上升，对房价的上海影响⾮常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动⼒是有限的，理由⼗分简单，因为到今天为⽌，房地产仍是暴利，是其他任何⾏业所⽆可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略⾼于其他⾏业⼀点点，都⾜以形成巨⼤的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项⽬，包括所有成本，每平⽅⽶⼤约为5000元，⽼板初始计划开盘9000元/平⽅⽶，过度到12000元/平⽅⽶。⼤家可能⽆法想象，事态的发展也远超出⽼板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平⽅⽶，现在到了5万元/平⽅⽶，试问这种暴利有谁能敌？
尽管建材成本对房价的推动不⼤，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能⾃⼰掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，⾄少也给了开发商⼀个涨价的合理借⼝。
⼗、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨
受⼏千年来的传统封建思想的影响，国⼈总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像⽆根浮萍。这⼀思想根深蒂固，⼀直在影响、左右着国⼈。受这⼀陈腐思想的影响，国⼈在成年后，都为房⽽奋⽃，所以产⽣了⼤批的房奴。每个⼈成年⼯作⼏年后，就想着要买房，千⽅百计赚钱，省钱，⽬的就是要买⼀套属于⾃⼰的房⼦。
⼗⼀、⼥⼈是房价上涨的帮凶
百姓都在骂房价太⾼，许多⼥⼈都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，⼥⼈⾃⼰就成了房价猛涨的帮凶。中国⼥⼈有着强烈的依赖⼼理，出嫁总是抱着⼀种“我把⾃⼰托付给你”的⼼态，⾃⼰把⾃⼰变成男⼈的附庸。更要命的是，⼥⼈们⼤都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的⼈，如果听说对⽅没有房⼦，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分⼿，掉送就⾛⼈。中国男⼈受⼥性的这种“压迫”，就拚命去赚钱买房，⽬的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家⽣⼉育⼥。许多⼈就这样稀⾥糊涂的成了房奴，等到结婚后，⼥⼈与男⼈⼀起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。
⼥⼈的这种思想，⽆疑成了推⾼房价的帮凶，如果⼥⼈不要求男⽅⼀定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多⼈不会加⼊到置业⼤军中去，⾄少会延缓。
⼗⼆、媒体捕风捉影、⼤肆宣杨，搅混⼀池清⽔
房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，⼤肆炒作，唯恐天下⼈不知。当然，报道**政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，⽽以⼤篇幅、⼤版⾯进⾏连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是⼀项很平常的政策，经媒体这么⼀折腾，便弄得满城风⾬，⼈⼈嘘唏不已。
媒体喜欢把⽬光投⾝那些有点名⽓、喜欢⾃我炒作的⾏业⼈⼠，⽐如任志强、潘⽯屹之类，只要他们稍
⼀张嘴，媒体就⼀窝蜂路着上，不惜版⾯为其摇旗呐喊、擂⿎助阵。某个有点名⽓或者实⼒较强的房企降价或者涨价了，这原本就是很平常的⼀件事情，是市场营销⼿法，压根就不值⼀提，可是媒体却当成新闻焦点，洋洋万⾔进⾏讨论点评，硬是⽤⾼射炮打蚊⼦，弄得全国上下炮声隆隆。
⼗三、**的不作为，变相助涨房价
⾯对房价直线上升的局⾯，⾯对百姓对房价过⾼的抱怨，**只得出⾯
实施调控，然后**仅是“头痛医头，脚痛医脚”，⾏事⽅式是，等出了问题才去补救，⽽没有在事前拿出⼀整套管理规范⽅案，总是在穷于应付，当房价⾼了，就调控⼀下，房价相对稳定了，就置之度外，这种⾏事管控⽅式，只会推房价，因为**不是制订了⼀整套系统⽅案，⽽是临时加以调控，每次⼀调控，就把房地产推向了风⼝浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？因为**隔三差五地调控⼀下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这⼀关注、两讨论，房地产⾃然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。
当⼈们天天都在喊声“提⾼妇⼥地位”时，“妇⼥地位”就显然没有提⾼，⽽当⼈们不再喊时，妇⼥地位就已经提⾼了。当⼀万个⼈、⼗万个⼈、百万个⼈、千万个⼈、亿万⼈都在关注某个⼈时，这个⼈想不出名都难，出名了，⾝价能不暴涨吗？
⼗四、经济⾼速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短⽽加⼤市场需求空间
根据有关部门调查研究，发现⼀套房⼦，通过在住了七⾄⼋年后便会换新房，这也就是说，⼀个⼈（家庭）在买了⼀套新房⼦后，七⼋年后，⼜成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七⼋年后，新
房就成旧房了，⼈们便再次换新房。
加上城市以摊⼤饼的⽅式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望⼀套房住⼏⼗年，是不现实的，这也从某个⽅⾯加⼤了刚性需求。
⼗五、腐败性需求拉⾼房价
所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败⽽收⼊丰厚，在三四线城市，许多居民⼏乎都买不起房，附了那些做⽣意做得⽐较好的以及企业⽼板，三四线城市的⽩领收⼊有限，仅靠⼯资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，⼤部分都是公务员、⽂教卫系统在买房，这些⼈为什么买得起房？光靠⼯资收⼊，也同样买不起，但他们却成了买房的主⼒，从表⾯判断，只能说是腐败致富，⼀些⼈通过腐败积累了不少财富，这些⼈不但买⼀套，⽽且买两套三套甚⾄更多，这种腐败性需求，⽆疑带动了房价的上扬，他们为⾼房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是⼀条⾏之有效的措施。
⼗六、开发商不可能降价，房价只会⾛⾼不会下跌
其实道理⾮常浅显，如果开发商降价，就更没⼈会买，因为买家看到
开发商降价，⼼⾥就想打起算盘，终于降了，这⼀降可能就会降很多，并且会持续⼀段时间，甚⾄有可能起不来。
其实买房也和买股⼀样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远不到⼀个合适的⼊市点。会⼀直观望，因为在降价时买，他们总担⼼今天买了，若明天继续降了，就亏了。
开发商对这种道理了如指掌，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说，开发商普遍对房地产的前景⼗分看好，是不可能降价的。除了极少数资⾦⼗分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮。所以，指望房价下跌，⽆异于痴⼈说梦。
⼗七、有房百姓⽀持房价上涨
虽然在传统媒体和⽹络媒体上，叫得最响的声⾳，是想买房置业的⼀部分百姓，整天在⾼喊房价太⾼，以⾄让媒体也跟着“发喊”，从⽽影响到了**，所以**就出来进⾏⾏政⼲预。
但是，另⼀个体也是不容忽视的，尽管声⾳叫得不响亮，但所起的作⽤却不⼩，这个体就是已经买了房的有房⼀族。这个有房体并
不希望房价下跌，反⽽盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房⼦就贬值了，⽽房价上涨，他们的房⼦就升值。
⽽有房⼀族显然⽐⽆房⼀族更具实⼒，⽆论是在经济上，还是在社会地位上，都⾼于⽆房⼀族，并且有房⼀族还在某种程度上掌握了操控权，⾄少民间的有钱⼀族以及公务员和在**机关⼯作的⾮公务员体，基本都有⾃⼰的住房，⽽这些⼈都是拥有⼀定“操控”能⼒的。他们会利⽤⾃⼰的“能⼒”来阻⽌房价下跌
⼗⼋、媒体⽀持房价上涨
房地产稍有动静，媒体便声嘶⼒竭地⼤肆⿎噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就⽴即进⾏⼤篇幅炒作，本来降价促销是⼀种⾮常正常的营销⼿段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地⼀炒作，没有问题
也成了问题，不是新闻也给强⾏弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的⼀些政策，那媒体简直就像上战场⼀样全⼒以赴，调动⼤师⼈马、腾出⼤量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉⽐狗还灵敏。
别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了⼀时的快感需要，是为了第⼀时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚⾄媒体⽐开发商还担⼼房价下降，为什么呢？
这⾥先看⼀个数据：⼴州⽇报每年的⼴告总收⼊约在18亿左右，其中70%是房地产⼴告。南⽅都市报相
差也不⼤，全国其他地⽅的⼤型、名牌纸媒也⼤都相似。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不⾏了，开发商⽇⼦固然不好过，但开发商可以转移投资⽅向，选投其他⾏业，⽽媒体还是媒体，不可能关门转投其他⾏业。