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来源：《商情》2015年第01期
房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
房地产业市场失灵对策
0引言
随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。
1房地产市场失灵的表现形式
市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵
1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。
1.1.2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业，从土地的开发投资、投入生产到装修配备，每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市场资源配置的失效。
1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。
1.2房地产的外部性导致的市场失灵
由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配
置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。
1.3房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵
信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点：
1.3.1房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。
房地产利润 1.3.2房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。
1.3.3房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。
1.4房地产的公共性导致的市场失灵
根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是，一些房地产商就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。
1.5社会分配的不公导致的市场失灵
在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。但是，房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定。况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数居民的住房。同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。
1.6房地产的不易腐性导致的市场失灵
房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能像其他商品市场那样通过市场机制的自动调节作用而达到供求平衡，从而使市场交换的配置失灵。同时房地产可以在未来继续出售，也可以不断地反复买卖，从而决定了房地产投资和消费的双重性。消费属于正常需求，而投资并不是真正的消费，而是为了转手出售以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地影响房地产当前的销售和价格。房地产商往往也正是利用这一点，炒高房地产的价格预期，造成房地产价格“越炒越高”，远远高于“市场出清”的均衡价格，供求严重失衡，房地产泡沫化严重，最终造成市场失灵。
2解决对策
住房问题已经成为人民生活的关键问题，随着我国城市化进程的推进，居民对住宅的需求将进入高速增长期，房地产业发展潜力巨大。房地产业作为国民经济支柱产业的重要地位决定了必须进行宏观调控，以确保其稳定健康发展。我认为要保持房地产行业健康稳定的发展应从以下方面入手：
2.1改善住房供应结构
供给结构失衡是房地产市场最突出的问题之一，也是房地产宏观调控的主要目标。由于开发商对于限价、限利润的经济适用房开发热情低，政府对于廉租房建设的资金投入力度不断增加，但对于需求而言尚显不足，目前房地产市场的供给以面积大、价格高的普通商品房和高档住宅为主。由于居民的购买力不足，城市房地产的刚性需求受到压制，因此，房地产调控首先应该改善房地产供给结构。对于经济适用房和廉租房，政府可以通过多种渠道提高房地产开发商的参与热情，加大提高中小户型的经济适用房和廉租房的供给。
2.2公开房地产开发成本
在房地产项目开发费用构成中，土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费等，这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。6月份以来，国家统计局对包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目开发成本进行调查，有利于摸清房地产行业的利润状况，使得房地产开发活动更加公开、透明，可以使购买者对房屋价值有一个较为清醒的认知，减少房地产市场中的非理性消费行为。
2.3开征物业税
物业税是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消，从而能够降低房屋开发成本，降低房地产价格。物业税是对房产保有阶段征收的税种，纳税金额随着房产价值的涨跌而增加或减少。由此，物业税增加了房产持有者的成本，把拥有房产的风险由一次性买入转变为长期持有过程，囤积楼盘并进行投机炒作的成本增大，抑制房地产投机性需求。
2.4健全法律法规体系，加强对房地产行业的监管与查处力度
由于房地产行业利益主体繁杂，在房地产开发、建设和交易环节容易滋生权钱交易等违法违规问题，而相应的监察监管机制并不完善，这容易造成宏观调控效率低下，阻碍市场的健康发展。为控制市场风险，使市场回复均衡分配与稳定运行的状态，政府部门需要建立一套监控系统，以应对房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为。
3总结
房地产作为一个行业已经得到膨胀性的发展，但相应的房地产法律体系尚未健全起来，
在我国是一个不争的事实。我更倾向于认为，整治房地产市场秩序，健全房地产法律体系是立法部门应该重视的一项重要工作。具体步骤方面可先行制定一部专门的《房地产监管法》，主要用来规范房地产行业的不法行为或违规行为，明确对参与房地产行业不正当竞争行为导致市场混乱无序状况的市场主体追究相应法律责任。牢固树立我国房地产行业法治化观念，建立健全房地产法律体系，充分发挥法律对我国房地产行业的社会调整功能，我国的房地产行业才能真正得到健康有序地发展。
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