物业管理实务精讲班第18讲讲义
白蚁及卫生虫害防治
第二节  白蚁及卫生虫害防治
一、白蚁防治
白蚁是一种居性昆虫。白蚁因其特有的“食住行”生活方式，对房屋建筑、江河堤坝、森林树木：、文档书籍、服装家具、文物古迹等进行蛀食和破坏，给国民经济造成严重危害，对社会造成不可估量的损失。因此，白蚁防治已成为物业管理不可或缺的一项重要内容。
白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等，可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。
(一)挖巢法
挖巢法是根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断出蚁巢后将其挖除的办法。一般的树巢、墙心巢、特别是泥砖墙的墙心巢，较浅的树头巢或地下巢，都可用挖巢法，挖巢法最好在冬天进行，因为天气冷，挖巢后的残余白蚁会被冻僵，能较彻底地消灭白蚁，挖巢后最好再施一些白蚁药更好。
(二)药杀法
药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。为了保证白蚁在回到蚁巢前不死亡，一般所使用的药物都是慢性的药物，施药后一星期或一个月白蚁才全部中毒死亡。常用的白蚁药粉主要成分有亚砒酸、灭蚁灵等。用药后一星期即可检查白蚁是否全部中毒死亡。
如何灭蟑螂
(三)诱杀法
诱杀法有药物诱杀和灯光诱杀两种方法。诱杀法主要用于发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出，或者用药杀法不能彻底消灭时使用。药物诱杀通常用木制诱杀箱诱杀。灯光诱杀主要用于白蚁分飞时诱杀分飞蚁。
(四) 生物防治法
生物防治法的原理就是利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀。
二、其他虫害防治
卫生虫害防治就是消灭各种有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、苍蝇、蟑螂、，蚊子等，保证小区环境的清洁，保障业主及物业使用人的身体健康。
(一)鼠害的防治
鼠害防治的主要方法有以下几种。
1．防鼠
防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。
2．化学灭鼠
化学灭鼠采用灭鼠毒饵灭鼠。在用毒饵灭鼠时须注意所选用的毒饵不得含有国家禁用的急性灭鼠剂，其主要有效成分含量应符合标准，选用的毒饵的适口性要好，不变质或发霉。投放毒饵时应遵循少量多堆
、定时补充的办法。
3．器械灭鼠
器械灭鼠就是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。
4．生物灭鼠
生物灭鼠就是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。
(二)灭蚊
蚊子的防治方法有以下几种。
1．环境治理
环境治理就是通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫孳生。
2．药杀
药杀的主要方法有：在无法清除的积水(如下水道进水口等)投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊幼虫；在鱼塘、菜地沟积水投放球型芽胞杆菌类等生物制剂灭蚊幼虫；采用超低容量喷雾或打烟炮等方法喷洒杀虫剂或点燃灭蚊片等方法来对付成蚊。
(三)灭蝇
蝇的防治方法有以下几种。
1．环境治理
环境治理的主要方法有：保持垃圾日产日清，不乱丢垃圾和果皮，不用粪肥、花生麸饼等洒于地表作植
物肥料，消除苍蝇的孳生场所。
2．诱杀
诱杀就是利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。
3．药杀
药杀就是对可能孳生苍蝇的地方(垃圾堆放地等)和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。
(四)灭蟑
蟑螂的防治方法有：
(1)对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内。
(2)严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物。
(3)彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度。
(4)利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治。
(五)其他卫生虫害的防治
其他卫生虫害包括蚤类、螨类、蚂蚁等。防治的主要方法是做好清洁保养工作，改善环境，控制宠物行动和卫生，做好个人卫生防护，定时进行药物防治等。，
[案例] 
某小区入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业管理项目机构发现该小区某栋15楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊子明显减少。
[案例分析) 
积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围lOOm内必有积水。
对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊；对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中
的空罐头或空饭盒等。为了达到防治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。
绿化管理
第三节  绿化管理
一、绿化管理的内容
物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。
(一)日常管理
绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。另外，日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。根据不同地点的园林，室内绿化与室外绿化的质量要求及环境条件各不相同，日常管理也有比较大的差别。
(二)翻新改造
绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。另外，对于一些用时令花卉摆设的花坛也应根据不同时期及节庆要求及时进行更换翻新。
(三)花木种植
花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。苗圃花木种植是物业管理企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。花场花木种植工作包括时令花卉栽培、荫生植物繁殖与栽培、苗木繁殖、撤出花木复壮养护、盆景制作等。
工程苗木种植是指在绿化工程施工中按设计要求栽种绿化苗木。
(四)环境布置
环境布置是指节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置。
(五)绿化有偿服务
绿化有偿服务是利用物业管理企业所拥有的园林绿化专业人才开展针对业主、物业使用人甚至是物业管理区域外其他单位的绿化有偿服务。此服务既可方便客户，充分利用资源，又可以增加收入。绿化有偿服务包括园林设计施工，绿化代管，花木出租出售，花艺装饰服务，插花及开办盆景培训班、花卉
知识培训班等。
二、绿化管理的要求
(一)基本要求
(1)保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长，没有明显的生长不良现象。
(2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。
(3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。
(4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。
(二)针对性要求
除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理。
1．酒店及会所绿化
(1) 合理划分工作范围
由于酒店、会所绿化管理工作内容较多，技术要求较高，为了提高工作效率及工作质量，可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分。如将绿化工人分为插花组、机动组、生产组及酒店(会所)植物管养组等。
(2)灵活调整工作时间
为了不对客人的活动造成影响，酒店或会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行。如对于白天营业或客人较多的餐厅、大堂，可在晚上停止营业后进行植物的浇水、施肥、病虫防治、绿化保洁等管理工作。
2．学校绿化管理
对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所，应采用精品式旨理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及全校的大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持学校绿化环境的幽静、协调。
3．医院绿化
在进行医院绿化管理时，要对园林绿化植物的保洁(包括景点保洁、植物叶面保洁等)、清残(包括残花败叶、枯枝等)及植物长势进行重点管理。避免过多的人为修剪，保持植物良好
的长势，创造清新、幽雅、舒适的环境。
4．机关单位的绿化
机关单位的绿化管理要求庄严、整洁、高雅。机关单位的绿化多作规则式设计，比较讲究立体空间的垂直绿化，其绿化造型及材料选用一般都比较严格，在进行绿化管理时应按设计意图进行规则式修剪。修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点。
5．工厂绿化
工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。绿化管理中，要注意合理浇水，尤其注意不要使用工厂排出的有污染的水来浇植物，尽量使用自然水。另外，由于工厂常会排放一些杂质对土壤造成影响，因此在施肥时应针对土壤的污染情况采取针对性施肥，避免造成植物的缺素症状。
6．大型公共物业绿化
大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。
针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意：
(1)不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。
(2)不宜使用果树或大花植物作绿化。
(3)植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。
三、绿化管理方法
(一)建立健全绿化管理制度
绿化管理制度的主要内容与清洁卫生管理制度基本相同。
(二)日常绿化检查内容与重点
各类绿死植物检查的重点内容如下：
1．乔木
虫害、病害的情况；攀爬及寄生植物情况；有无枯黄枝及折断枝；植物长势及肥水情况；植物修剪状况(株型及造型是否合理，有无徒长枝及重叠枝等)。
2．灌木
植物虫害、病害的情况；有无攀爬及寄生植物；植物肥水状况；有无枯黄枝及折断枝；植物修剪、造型状况；植物生长势；松土除草状况等。
3．绿篱及造型植物
虫害、病害情况；修剪造型情况(重点注意有无变形、崩露、徒长现象)；有无寄生或杂生植物、杂草；施肥及水分状况；有无枯黄枝、空膛、空脚现象；生长势；有无垃圾杂物等。
4．地栽花卉
有无声花、观花植物结果枝、黄叶；有无虫害、病害；施肥及水分状况；有无枯黄枝；植物花卉修剪状况；生长势；松土除草；有无垃圾杂物等。
5. 草坪
杂草状况；修剪是否及时；施肥、淋水是否合理；表面平整度、秃斑；垃圾杂物。
6．绿化保洁
草坪内垃圾杂物杂物及落叶；灌木及绿篱下落叶杂物；地栽花卉内垃圾杂物；
有机肥料裸露情况；花盆花槽内烟头等杂物；室内花木叶面是否积尘等。
7. 棕榈科植物
枯黄叶及时清除；花苞及花果枝及时清除；病虫害情况等。
8．花坛
花坛摆设造型、花坛植物的残花清理情况、花坛卫生等。
9. 室内植物
植物枯黄叶情况、植物叶面积尘情况、植物叶面积尘情况、植物盆内杂物清理情况、植物生长情况等。
[案例] 
某花园入住不到三年，其园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，尽管物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护了园林景观。
[案例分析] 
小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。