路
来源⼁苏州法律讲堂
案例
唐某某与、吴某甲、顾某某、吴某⼄、吴某丙分家析产纠纷再审上诉案件
⼀审：（2012）虎民再初字第0001号
⼆审：（2014）苏中民再终字第0001号案由：分家析产纠纷
当事⼈关系：唐某某与吴某⼄原系夫妻，吴某甲、顾某某系吴某⼄⽗母，吴某丙系吴某⼄同袍
妹。
时间轴
2000年×⽉×⽇，唐某某与吴某甲登记结婚
2003年，位于苏州市虎丘区浒墅关镇杨安村6组吴家⾥××号登记于吴某甲房屋拆迁，原、被告
均为拆迁安置对象
2005年1⽉，唐某某与吴某⼄⼥⼉吴某丁出⽣
2005年10⽉27⽇，原、被告取得拆迁安置房3套
2006年7⽉12⽇，原、被告将其中⼀套安置房出售
2007年，吴某甲将其中⼀套安置房赠送给吴某丙
2008年7⽉21⽇，唐某某与吴某⼄经苏州市⾦阊区法院调解离婚
2008年7⽉28⽇，唐某某起诉⾄苏州市虎丘区法院要求分家析产
2008年10⽉20⽇，苏州市虎丘区法院作出（2008）虎民⼀初字第1082号民事判决书
2012年3⽉21⽇，苏州市检察院对虎丘区法院作出（2008）虎民⼀初字第1082号
民事判决书提起抗诉
2013年11⽉12⽇，作出（2012）虎民再初字第0001号民事判决书
2013年11⽉，被告向苏州市中级⼈民法院提起上诉
2014年3⽉19⽇，苏州市中级⼈民法院作出（2014）苏中民再终字第001号民事判决书
主要问题
1，婚前男⽅⽗母建造房屋，婚后涉及拆迁，⼥⽅是否拥有房屋产权？有没有权利要求分割？
2，⼥⽅安置⾯积为30平，拆迁安置三套房屋，三套房屋总⾯积206平，共房屋产权体现在何
处？是体现在其中⼀处房屋还是三套房屋都拥有房屋所有？
3，在拆迁时夫妻双⽅已婚但尚未⽣育孩⼦，按照拆迁政策多安置28平房屋所有权是归属夫妻⼆
⼈还是归属后来出⽣的⼥⼉？
4，按照拆迁政策家庭可以按照成本价购买30平的房屋，实际购买⾯积为37.63平，那么多出的
7.63平⾯积⼥⽅有没有份额？
5，拆迁时作为户主的吴某甲使⽤拆迁安置补偿款⼜向案外⼈购买的30平⾯积，⼥⽅有没有权利
要求分割？
6，安置的三套房屋，其中⼀套⾃带阁楼69.53平产权有没有⼥⽅份额？⾃⾏车库所有权归属？
7，购买的三套动迁安置房⽀付的206628.8元，⼥⽅有没有义务分担相应款项？
房屋产权证查询8，离婚前原、被告已向第三⼈出售的⼀套拆迁房怎么处理？后续原告可要求分割份额如何计算？
9，除出售的⼀套房屋外，另两套房屋没有办理房产证，可否进⾏分家析产？
10，原被告离婚前，吴某甲将其中⼀套拆迁安置房赠送给吴某丙，原告对该套房屋能不能在要求分割？以及如何让分割？
11，房屋拆迁时，拆迁补偿款、安置住房⾯积不⾜补偿款、过度费、超期交房过度费、按时搬迁奖励款、其他补助分分别归属于谁？
判决结果
1、苏州市中级⼈民法院作出（2014）苏中民再终字第001号民事判决书判决结果是：驳回上诉，维持原
判。
2、（2012）虎民再初字第0001号民事判决书判决结果是：维持（2008）虎民⼀初字第1082号民事判决书
法院裁判意见和思路
对于问题1：在（2008）虎民⼀初字第1082号民事判决书中，虎丘区⼈民法院认为：原告要求析产的对象，并⾮被告所有的⽼宅，⽽是苏州市⾼新区浒墅关镇⼈民政府根据新区动迁政策安置给吴某甲⼀户的动迁安置房。⽽该动迁安置房是作为安置对象的原、被告共有的，原告有权对其应得份额主张权益，包括该份额体现出的增值部分。另外，拆迁安置所购买三套拆迁安置房屋系苏州市⾼新区浒墅关镇⼈民政府因拆迁⽽安置被告吴某甲⼀户的，根据苏州市房屋拆迁相关政策规定及拆迁安置户表中登记的⼈员，该三套房屋（计273.63平和阁楼⾯积69.35平）为原、被告共有，原告有权要求分割。
对于问题2：对于拆迁安置所得三套房屋总⾯积273.63平均为原被告共同共有，其中包括核定安置⾯积206平、超出核定安置⾯积37.63平、向第三⼈购置⾯积30平，故每套安置房均含有上述⾯积的1/3，即每套房屋均含有核定安置⾯积68.67平、超出核定安置⾯积12.54平、向第三⼈购置⾯积10平。对于原告的部分，在拆迁安置时原告按照政策享有30平的补偿⾯积，该部分属于原告单独所有；因为⽣育⼦⼥增及补偿的28平为原告和吴某⼄共同共有，故原告拥有其中⼀半即14平。所以原告拥有核定安置⾯积44平。
但与其他被告单独所有的拆迁安置⾯积混同，故核定安置⾯积206平属于原、被告按份共有，其中原告拥有44平的⾯积份额；因在拆迁安置时按照成本价购买37.63平，该部分属于超出核定安置的⾯积，且该部分为原、被告五⼈共同共有，故原告拥有超出核定安置⾯积的1/5，即为7.526平。⾄于吴某甲向案外⼈购买的30平⾯积，因原告对此⽆异议且放弃对该部分⾯积主张权利，故法院认定原告对此⾯积没有权利。另阁楼69.35⽶也属于原、被告五⼈共同共有，故原告拥有其中13.87平。综上，原告拥有核定安置⾯积44平、拥有超出核定安置⾯积7.526平、拥有阁楼⾯积13.87平。该部分⾯积分摊到三套房屋上，故每套房屋上，原告皆拥有核定安置⾯积14.67（44÷3）平和超出核定安置⾯积2.508（7.526÷3）平，共计17.178平。
对于问题3：该部分原被告争议较⼤，属于案件焦点，也是抗诉和提起再审上诉的主要理由。
2008年10⽉27⽇，苏州国家⾼新技术开发区浒墅关镇⼈民政府征地动迁办公室出具的的«说
明»⼀份，内容为“根据«苏州市⾼新区房屋拆迁管理暂⾏办法»第四章第三⼗⼀条规定，已结婚未⽣育的年轻夫妇，可以增加⼀个安置⼈⼝（28平⽅⽶）。特此说明”；2008年11⽉6⽇，苏州国家⾼新技术开发区浒墅关镇⼈民政府征地动迁办公室在原有«说明»基础上，补充如下：“政策上规定未⽣育夫妇，可以增加⼀个安置⾯积，是出于今后⼩孩⼦出⽣后居住需要，在⼩孩⼦未出⽣前，应归属夫妻双⽅，在下孩⼦出⽣后，如涉及分割，应将增加的⾯积判定为⼩孩”，苏州市检察院和被告依据苏州国家⾼新技术开发区浒墅关镇⼈民政府征地动迁办公室出具的的«说
明»和补充抗诉称，增加的⼀个安置⾯积，是出于对今后⼩孩出⽣后的⽣活需要，在⼩孩⼦未出⽣前应归属于夫妻双⽅，在⼩孩⼦出⽣后，如涉及分割应将增加的⾯积判定为孩⼦。原审法院将增加的⾯积判归原告夫妻所有，损害了吴某丁的合法权益，属于事实认定错误。
苏州市虎丘区⼈民法院再审认为：住房拆迁房屋安置协议数苏州市⾼新区动迁办公室和被拆迁户经协商双⽅达成合意的民事协议，与«苏州⾼新区住房拆迁房屋安置协议»同时出具的«动迁安置户登记表»作为协议附件，是整个拆迁安置协议的组成部分。吴某甲作为⼀户的«动迁安置户登记表»根据对房屋居住使⽤⼈进⾏安置的苏州⾼新区农村房屋动迁安置原则，明确了动迁安置⼈员为原、被告五⼈。吴某甲⼀户在«苏州⾼新区住房拆迁房屋安置协议»上签字确认，是对拆迁安置相关内容的同意，包括对安置⼈员的确认，该协议⾃签字之⽇起成⽴。«动迁安置户登记
表»⼀经出具，动迁安置房屋的共有⼈员和相应份额就已经确定，是办理动迁房屋产权证书的依据，也是⼈民法院审理动迁安置房屋分家析产纠纷的依据，⾮经动迁⽅和动迁安置⽅⼈员全体协商⼀致不得变更。本案庭审中，⽆证据证明原告同意对«动迁安置户登记表»的⼈员进⾏变更，故原审法院根据«动迁安置户登记表»确认房屋共有⼈为元、被告五⼈进⾏产权分割，认定增加安置的28平⽅⽶属于原告与吴某⼄共同所有，并在析产中确定两⼈各半所有并⽆不当
对于问题4：按照原审法院和再审法院认定，房屋拆迁除按照拆迁政策进⾏⾯积补偿的部分称之为核定
核定安置⾯积，按照拆迁补偿⽅案按份共有；对于超出⾯积补偿范围的部分，包括按照成本价购买的⾯积，称之为超出核定安置⾯积，由所有被安置⼈员共同共有。所以，按照成本价购买的⾯积属于全体被拆迁⼈共同共有，包括按规定可购买的⾯积和超过规定购买的⾯积。
对于问题5：拆迁时作为户主的吴某甲使⽤拆迁安置补偿款⼜向案外⼈购买的30平⾯积，⼥⽅有没有权利要求分割？
在本案中，原告对该部分放弃产权，法院对此也没有明确认定。但笔者以为，该部分⾯积已经混同在安置的房屋⾯积中，并且法院在认定各处房屋⾯积构成时，每套房屋均包含购买的10平⽅⽶⾯积，且该三套房屋属于共同共有，所以，该购买⾯积也应属于共同财产，可以要求分割的。
对于问题6：安置的三套房屋，其中⼀套⾃带阁楼69.53平产权有没有⼥⽅份额？⾃⾏车库所有权归属？
在（2008）虎民⼀初字第1082号民事判决书中，虎丘区⼈民法院认为：阁楼69.35⽶也属于原、被告五⼈共同共有，故原告可以分割其中13.87平。⾃⾏车库与此类似，也属于共同所有。
对于问题7：房屋拆迁时，拆迁补偿款、安置住房⾯积不⾜补偿款、过度费、超期交房过度费、按时搬迁奖励款、其他补助分分别归属于谁？
苏州市⾼新区农村房屋动迁安置的原则是对于原房屋所有⼈进⾏拆迁补偿、对房屋居住⼈进⾏安置。所
以，按照这⼀原则，所有可归于房屋、庭院及附属设施的拆迁补偿的部分应当归属于原房屋所有⼈，所有可归于安置费⽤的部分应当归属于所有被安置⼈员。所以，拆迁旧房补偿款、住房安置不⾜补偿款、装修补偿、⽔井、树⽊补偿等应该属于原房屋所有⼈所有；安置过渡费（包括超期安置过渡费）应该归属于所有全体被安置⼈员、租房补贴等，如果费⽤按⼈头⽀付的，是个⼈单独所有；如果费⽤是按户统⼀⽀付的，属于共同共有；⽆法区分的，应该认定为共同共有。
对于问题8：购买的三套动迁安置房⽀付的206628.8元，⼥⽅有没有义务分担相应款项？
明⽩了上述问题7就可以知道，购买该三套房屋时⽀付的206628.8元，是使⽤的是拆迁补偿款。因该款项属于原房屋所有⼈，故不属于原房屋所有⼈原告应按照⾃⼰所拥有份额，向原房屋所有⼈⽀付相应款项。具体来说，原、被告在购买时，对其中182.42平⽅⽶按照530元/平⽅⽶计算、对其中23.58平⽅⽶按照360元/平⽅⽶计算、对60平⽅⽶按照1130元/平⽅⽶计算、对7.63平⽅⽶按照1230元/平⽅⽶计算，对于阁楼按照350元/平⽅⽶计算；结合原告拥有核定安置⾯积44平、拥有超出核定安置⾯积7.526平、拥有阁楼⾯积13.87平的情况计算。
对于问题9：除出售的⼀套房屋外，另两套拆迁房屋没有办理房产证，可否进⾏分家析产？
原告与吴某⼄已经法院调解离婚，再与其及其他被告共同拥有房屋已⽆必要，故法院同意在没有办理房产证的情况下，按照评估价格进⾏分家析产。
对于问题10：离婚前原、被告已向第三⼈出售的⼀套拆迁房怎么处理？后续原告可要求分割份额如何计算？
在（2008）虎民⼀初字第1082号民事判决书中，虎丘区⼈民法院认为：其中⼀套拆迁安置房已于2006年7⽉12⽇经原被告出售给第三⼈，得款27.8万元，视为原告已处分了其在该套房屋内应享有的17.178平⽅⽶的份额（即核定安置⾯积14.67平⽅⽶和超出核定安置⾯积2.508平⽅⽶），尚享有动迁安置份额应为核定安置⾯积29.33平⽅⽶、超出核定安置⾯积2.508平⽅⽶和阁楼⾯积13.87平⽅⽶。
对于问题11：原、被告离婚前，吴某甲将其中⼀套拆迁安置房赠送给吴某丙，原告对该套房屋能不能再要求分割？以及如何让分割？
在（2008）虎民⼀初字第1082号民事判决书中，虎丘区⼈民法院认为：苏州市⾼新区浒墅关镇⼈民政府根据⾼新区安置政策⽽给被告吴某甲⼀户的三套拆迁安置房屋系原、被告共有，在共有关系存续期间，未经共有⼈同意，部分共有⼈不得擅⾃处分共有财产，故被告吴某甲将其中
⼀套拆迁安置房赠送给吴某丙的⾏为对原告不发⽣效⼒，原告有权分割该套房屋。
律师总结
分家析产案件中，对拆迁房屋及其他拆迁补偿如何进⾏分割？
⾸先，需要根据房屋性质查询当地当时房屋拆迁政策性规定，向当地房屋产前办公室调阅«苏州⾼新区住房拆迁房屋安置协议»和«动迁安置户登记表»，明确拆迁安置协议内容和委托⼈在拆迁安置协议中的应得的份额。
其中，按照拆迁安置协议每⼀个被拆迁⼈员名下的“核定安置⾯积”属于每个被拆迁⼈个⼈所有，但⼀般安置时统⼀安置，这样⼀来全体被拆迁⼈员对取得的“核定安置⾯积总额”按份共有。
如果涉及到未⽣育⼦⼥或独⽣⼦⼥增加安置的⾯积，属于⼦⼥⽗母共同共有，分割时平均分割增加的份额。
如果涉及到⾼龄⽼⼈增加的安置⾯积，般属于⾼龄⽼⼈所有。
如果因为被安置⼈数达到⼀定数量⽽增加的安置⾯积，应当属于全体被安置⼈员所有。
其次，如果在分家析产全，原告和其他⼈对安置的拆迁房屋进⾏过处分，例如赠予或出售，则需要计算原告安置所得⾯积分散在每⼀处安置房产上的⾯积，计算原告已经处分的⾯积，在分割时应予以扣除。如果未经处分或⾮经原告同意的处分，在⽆需计算。
再次，根据拆迁安置协议，计算原告安置所得份额应承担的购买对价。
再者，需对需要分割的所有房屋单位⾯积价格进⾏评估，包括房屋和阁楼、车库等，按照评估的单位⾯积价格，结合原告所拥有的房屋份额，计算原告应得补偿⾦额。
最后，原告析产可得现⾦部分为原告应得补偿⾦额减去原告安置所得份额应承担的购买对价。
发布评论