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一、登记应提交要件清单
不动产继承登记有三种情形：申请人在公 证处办理继承权公证，凭公证书申请办理不动 产登记的；申请人提交法院或仲裁机构出具的 生效法律文书办理不动产登记的；申请人到不 动产登记机构现场申请办理
非公证继承的。《不动产操作规范(试行)》规定，申请人不提交 经公证的或生效法律文书时，需要提交相应的 要件。
第一，所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明。第二，被继承人或遗 赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证 明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡 日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判 决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡 的材料等。第三，所有继承人或受遗赠人与被 继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户 口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公 安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承 人单位出具的证明材料，其他能够证明亲属关房屋产权证查询
验系的材料等。第四，放弃继承的，应当到不动产
登记机构办公场所，在工作人员的见证下，签 署放弃继承权的声明。第五，继承人已死亡的，代位继承人或转继 承人可参照上述材料提供。第六，被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料(一般是指不动产权证书或房屋所有权证书和土地使 用证)。第七，被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议 的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议。第八，被继承人或遗赠人 生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。申请人需要 提供材料比较复杂、开具证明较多，工作人员受理时必须做到一 次性告知补正材料，并填写通知书、限时补正。
二、全面查验要件材料
1.做好现场查验工作
查验时，全部法定继承人或受遗赠人应共同到场，并对以下 事项进行查验：第一，当事人的身份是否属实；第二，当事人与被 继承人或遗赠人的亲属关系是否属实；第三，被继承人或遗赠人 有无其他继承人；第四，被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人 或受遗赠人的死亡事实是否属实；第五，被继承人或遗赠人生前 有无遗嘱或者遗赠扶养协议；第六，申请继承的遗产是否属于被 继承人或遗赠人个人所有；第七，根据申请材料需要核实的其他 情况。实践中，有些地区査验工作要求在不动产中心进行，并由两 人以上来完成。
2.询问和记录
工作人员就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放 弃继承、对继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的 资料真实性等进行询问并做好记录，相关人员全部签字确认。
询问笔录一般应涉及以下方面：被询问人姓名、性别、出生日 期、工作单位、住址、等基本信息，与被继承人的关系；被 继承人生前的工作单位、死亡时间、婚姻状况；被继承人生前是否 有遗嘱或者遗赠扶养协议，对其内容是否有异议；被继承人共婚 生几个子女，子女名字，有无非婚生子女、养子女和有抚养关系的 继子女；被继承人有无死亡的子女，有无尽到主要赡养义务的丧 偶儿媳或女婿；继承人以外有无依靠被继承人扶养且缺乏劳动能 力无生活来源的人，或者对被继承人尽过主要扶养义务
的人，有 无需要为其保留遗产份额的胎儿；被继承人的父母是否健在、是 否愿意接受或放弃继承；所提交的全部材料是否真实。
经查验和询问符合条件的，不动产登记机构可以进行登记。
三、实践难点及建议
非公证继承登记这项工作应严格履行程序。由先期预审、一次 性补正再审、提请会商终审三个阶段。登记过程中，有一些环节需 要进一步理顺，在法律法规和政策尚未明确的情况下，需要与相关 部门协商共同解决。一是亲属关系证明。继承人或者被继承人档案 信息不能相互印证亲属关系的，提交亲属关系证明是相对稳妥的办 法。但依据六部委联合下发通知中《不应由基层众性自治组织出 具证明事项清单(第一批)》要求，公安机关、社区基层居委会等均 不能出具此类证明。二是被继承人父母死亡证明。被继承人父母已 经死亡的，需要提供死亡证明。但由于年代久远或者死亡人无墓地 等原因，实际工作中所提交的死亡证明往往不能载明被继承人父 母姓名和具体死亡时间，影响证明的法律效力。三是婚姻关系查 询。基于婚姻关系取得的不动产，涉及夫妻双方共同财产，但由于 历史和习惯的原因，产权证书中往往未明确共有关系，一旦涉及继 承登记，情形更加复杂。统一登记以来，部门间信息互通共享的渠 道日渐畅通，通过政务云早日实现跨部门、跨地域数据信息互通共 享，即时便捷查询婚姻关系，将大大提高非公证继承业务效率。除 此之外，独生子女证明是否可以作为非公证继承要件，各种证明应 该由那些单位开具才有法律效力等问题一直存在。
针对上述难点问题，可以借鉴公证机构早前成熟办法，优先 做到以下几点提高要件审查效率，规避登记风险。
第一，登记工作人员应对继承人提供的全部申请材料的形式 和内容进行现场查验。无法现场查验的，需采取询问笔录、本人签 署承诺书、向出具证明材料单位发函和电话询问等方式确认信息 真实性。第二，非公证继承登记业务量大的地区，建议设立专门业 务科室，抽调业务能力强、具有相关法律知识人员进行办理。必要 时，成立非公证继承见证査验小组，每年要对工作人员进行法律 法规培训和考核。第三，由于非公证继承专业性强、程序复杂、风 险大等特点，加上相关法律法规条款内容不够完善和细致，应尽 快建立长效容错和赔偿机制。第四，为提高便民服务水平，可在不 动产上公开非公证继承申请材料清单，质量要求及办理流 程。继承人申请提交的材料不齐全或不符合规定的，工作人员应 一次性告知补正所需材料。必要时，建立“一对一”服务模式，让 众少跑路。第五，做好非公证继承材料归档工作。非公证继承办理 过程中询问笔录、承诺书、证明信、录音、录像等佐证材料，应及时 进行归档，并由专人负责档案管理。便于质量查验及后续查询工 作，降低业务风险。第六，符合非公证继承登记条件的，要将登记 事项进行公示，公示期为15个工作日。
(作者单位：齐齐哈尔市不动产登记中心）
@黑龙江自然资源2020.11
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